回顧前兩年，有人說：2017年，靠運氣贏回來的財富，2018年，靠實力全輸了回去。

　　特別是2018年下半年，在大範圍的調控重拳之下，樓市逐步降溫，成交持續下滑，房價也有所下跌。

　　隨着近一個月多地樓市回暖，剛需族不免擔心兩個問題：2019房價會不會漲?現在適不適合上車？

　　1、從目前的整體政策來看，2019年依舊是以“穩”爲主，整體房價已經沒有了大幅上漲的可能。另外，從山東菏澤取消限售開始，全國超過20城嚴控政策有所放寬。

　　2、衆多利好對剛需購房者有利。首先是全國多城市銀行下調貸款利率，城市之前“搶人大戰”加碼，各地放寬落戶政策。

　　3、2019年初，受2018年整體樓市的影響，房價尚處於低位。到今年3月小陽春，房價還未高過去年最高水平。

　　可以說現在這個時間節點非常適合剛需上車。

　　那麼，300萬以下，現在適合廣州剛需族上車的板塊、樓盤還有哪些？

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　　首付100萬，市區小破近VS南沙遠大新

　　Q:高總你好，我目前在三元里上班。首付預算100萬左右，想要入手100方左右的三房。看了白雲匯僑新城和南浦麗江花園的二手房，均價3萬左右。也看了南沙的一手盤，均價2萬左右的陽光城和保利城，這些樓盤雖然符合我的預算，但是上下班真的太遠，尤其是南沙。現在非常糾結，不知道應該選擇市區的小破近，還是南沙的大新遠？

　　因爲是剛需自住，想要一步到位不再換房了，以後還要考慮小孩入學和生活便利性。雖然以後資金會更充裕一些，但是又擔心房價水漲船高，到時候還是隻能買得起這些樓盤，卻要花更多錢！是現在馬上入手，還是持幣觀望？

　　A:很讚賞你的理性、客觀和冷靜，但你看房的方向是相對盲目的，但也沒關係，看看總可以，看得遠，纔會更深層次的思考現實出發及現實需要，以不輕易頭腦發熱而衝動決定，因此我首先是讚賞你，並樂意客觀、認真的來給你提供一些思路。

　　1、根據的實際情況（創業、三元里、首付、三房、孩子教育的考慮），首先排除掉南浦、再排除掉南沙，因爲從購買動因和需求的角度上，眼前是先解決“廣州有房”的問題，而第一居所是爲了住，便於自己樂業安居、便於家人生活、便於以後孩子就近就讀，使家庭與工作生活不勞於奔波、儘量少折騰。

　　2、如果拿出一份紙質版的廣州地圖，你的看房方向，應以三元里爲中心，15公里內的距離，或30分鐘左右的車程時間，能解決住得有幸福感，同時能顧及孩子日後教育問題的，來作爲核心考慮要素。

　　3、首付預算100萬、三房、那麼總價在300~400萬，單價3~4萬的接受程度，如：金沙洲板塊、白雲大道黃邊地鐵站板塊、同和板塊，是能在“小破近”和“大新遠”兩者之間找到平衡的，首選肯定新房、其次纔是素質較好的二手房。

　　我建議你去看兩個樓盤:

　　同和的【越秀*星匯雲城】，新房售價單價約4.3萬/平方; 奧體新城的【珠江花城】，全新樓盤，其中有89平方做四房，教育配套資源較好，珠江實業國企開發，這個盤可重點看。

　　4、從資產的角度上講，“小破近”也是資產，也是一種投資。

　　5、廣州是需求抑制、發展增速及人口增量的城市，買來住的，看好，果斷買！

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　　預算200萬，番禺VS黃埔VS南沙

　　Q:老師好，本人想在廣州置業，有限購區名額，預算200萬以內，想購買2-小3房自住。本人工作在科韻路或者琶洲一帶，番禺、黃埔哪裏有合適的樓盤推薦(可二手)。本人看亞運城的房子，新房超過了預算，二手離地鐵較遠的二手有在200萬內的2房，番禺哪個小區有符合條件的？如果番禺買不了，南沙那邊怎麼樣？有哪些推薦？

　　A:我不太建議在市區上班，而在南沙買房自住，更何況您的預算在南沙也沒有性價比高的新房可挑。

　　能接受舊小區的話，建議優先在番禺或者黃埔購買。

　　總體上，與地鐵是有一定距離，但是剛需買房本來就是要克服各種困難的。番禺總價200萬以內的兩房，有尚東尚築、美心翠擁華庭、濱江綠園、錦繡趣園。以本人實際經歷+預估，這些小區在上班高峯期都能在70分鐘以內到科韻路或者琶洲。

　　其實如果亞運城有較新的二手房，亦值得考慮，離地鐵隨遠，有公交或者其他接駁即可。

　　尚東尚築：距離番禺廣場地鐵站2.2公里，符合預算的爲60方左右的兩房，有電梯，樓齡較新。

　　美心翠擁華庭：在尚東尚筑西面，離番禺廣場更近一點，可以入手70方兩房。

　　濱江綠園：60方左右的兩房，無電梯，西向，新光快速有影響，大石地鐵站1公里左右。

　　錦繡趣園：離鍾村地鐵站1.8公里，旁邊有雄峯城這個綜合體（沃爾瑪等已經開業），無電梯，70方兩房。

　　黃埔總價200萬以內的兩房，能在較快時間內到科韻路或者琶洲的，極少。如果是到香雪附近購買，那還不如買南沙了。

　　有個宏康花園，處於黃埔增城交界處，對面是新的樓盤——佳兆業城市廣場，可以買80方兩房，到南崗地鐵站有接近2公里。南沙單純地鐵到琶洲、科韻路的大致時間是55分鐘左右，近地鐵符合預算的樓盤，實在找不到。

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　　廣鋼新城，保利和光晨越vs珠江鉑世灣

　　Q:劉老師您好，本人目前需要剛需房，首房首貸，未婚。前些天逛了一圈附近的新房，現在目光鎖定在廣鋼的保利和光晨越和員村地鐵站附近的珠江鉑世灣，本人較看中綜合實力：附近的配套設施，學位和交通等方面。希望您能提點建議，最好說一下這兩個樓盤的優缺點，謝謝。

　　A:保利和光晨樾：所在的廣鋼新城，交通上，四條地鐵線路圍繞（廣佛線、1號線、規劃建設中的10號線、11號線），另將建設有軌電車；教育資源上，規劃建設3所高中、5所初中、9所小學、15所幼兒園，規劃有近55萬平的商業配套。

　　總體而言，廣鋼新城未來規劃還是相當美好的。但是配套的建設遠遠落後於樓盤開發以及銷售的步伐。作爲一個居住新城，缺點也是比較明顯的，地理位置比較尷尬，地處芳村，臨近佛山，說是市區，的確也是，荔灣可是老城區，說是郊區，又在廣州偏西南的角落，與佛山交界。

　　另一方面，廣鋼又是一個大城，樓盤多，居住密度不低，若陸續入住，在上下班高峯期需要去海珠、越秀、天河，交通情況可以想象一下。

　　位置上，保利和光晨樾位於廣鋼中央公園的南側，屬於廣鋼新城的南區，東面是紫郡府，整個小區共8棟樓。除非是想買複式，否則在競爭激烈的廣鋼新城，5-6萬/平的價格選擇空間很大。

　　員崗地鐵站的珠江鉑世灣：處於萬博商圈的輻射範圍內，分三期開發，一期有三種戶型，兩梯三戶，分別爲99平、101平三房以及131平四房，99平北向望江、花園，101平南向。低層的景觀是花園或者周邊的城中村了。對比周邊的雅居樂、華南新城等二手房，價格很有優勢，而一江之隔的星河灣半島，一手已經去到8-9萬。

　　按照開盤時3.38萬/平起的價格，對剛需的誠意十足。教育資源方面，小區建設一所24班小學與一所10班幼兒園，吹風說會引入華南知名學校，周邊有華師附中番禺學校、番禺執信中學、南村僑聯中學三所中學。步行可到的配套除了華南新城和周邊城中村小店鋪，便是小區二期建設的獨立商業街了。不過距離不遠就有萬博商圈，4公里範圍內有萬達廣場、天河城奧特萊斯、海印又一城、中華美食城等。綜合實力上，無疑是廣鋼新城更優勝，但從剛需的角度考慮，珠江鉑世灣性價比要高。廣鋼新城雖然是市區，與珠江鉑世灣相比，無論是公共交通還是自駕，到珠江新城、體育西的時間相差無幾。

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　　首付250w,富力桃園VS海珠得勝崗老破小

　　Q:劉老師您好，目前是剛需婚房 首房首貸預算250w左右，工作地點是東山口，逛了一圈現在將目光鎖定在富力桃園和海珠得勝崗區域加裝電梯的老破小，想請您提點建議。我們較看重投資收益，也有自住需求,短期內還不會要娃。從居住體驗我們肯定會選桃園，但是又擔心沒有好學區加持房子增值慢（畢竟桃園也是在西向），您會如何選擇呢？這種情況能否考慮赤崗片區呢？另外再諮詢下 上述兩個片區的房子貸款情況會有差異嗎？

　　A:總價預算250萬以內在市區買房，只有一句話：魚與熊掌不可兼得。既然有自住的需求，爲何不選擇富力桃園。增值的事情交給時間。我覺得富力桃園算是市區電梯樓的窪地了，這個價位的市區電梯樓，學位自然不能考慮太多了，期待地鐵的開通。海珠加裝電梯的老破小，因爲加了電梯，自然增加了一些升值空間，只是樓齡越長，升值空間越有限，好的學區房，流通性不成問題。

　　赤崗片區，按照您的預算，也只能是選擇無電梯的，樓齡比得勝崗的新，學位得看具體樓盤。如果是我，有自住的需求，而且短期內不生小孩，首先考慮自住的。短期不生小孩到小孩要上小學，這中間，起碼有7年以上的時間。

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　　首付80萬，要有學校，保值抗跌

　　Q:老師好，在廣州東買房子。首房首貸，80萬首付，找3房，近地鐵，有好學校，新房或者次新房，保值抗跌。有哪些樓盤推薦？

　　A:首付80萬，折算成總價大約266萬左右，放眼廣州東（黃埔、增城），增城好學校並不多，因此符合你要求的房源主要以黃埔爲主。

　　1.萬科尚城：距離13號線南崗站大約1公里，小區裏面的省一級開發區二小已經開學，喜歡複式的話，可以一看。（樓盤首期交樓質量口碑很差，各種“門”頻發，出現的問題可以自行百度，往好一點看，這對於後期收樓的業主或許是件好事，有之前的教訓，萬科不至於那麼愚蠢，不抓好質量吧？！往壞一點看，如果萬科繼續豆腐渣呢？）這是你入手前必須考慮的風險。

　　2.嶺南林語、奧園春曉二手房（僅幾年樓齡）：距離21號線長平站約1公里，對口長嶺居小學和北師大廣州實驗學校。

　　3.萬科幸福譽（一二期）、時代天韻、中新裏：均在地鐵14號線知識城支線何棠下站之上，萬科幸福譽一二期對口市二中承辦的會元學校，三期另有小學，時代天韻、中新裏雖然也是對口會元學校，但教育局文件標註有“暫定”字樣，不排除未來有改動的可能。

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