奧園最近備受關注，因爲發了一份極具增長性的財報。

近日，中國奧園（下稱“奧園”，03883.HK）發佈2018年業績公告。據財報顯示，2018年，奧園實現簽約銷售額912.8億元，對比去年的455.9億，同比增長100%，超額完成了730億元的年度業績目標，營收方面更是從191.1億元漲至310.0億元。

而在光鮮亮麗的銷售額背後，是奧園的負債極度飆升據財報顯示，奧園的總負債從的986.8億升至1581.2億，同比上漲60.24%，而負債率亦漲至83.73%，不過還好奧園目前的短期債項爲237.71億元，1年以上2年以下需還債爲211.7億，而目前奧園擁有396.22億元的現今及現金等價物，短期內償債壓力不大。

值得一提的是，此次財報沒有公開現金流量表，這是近些年來奧園首次。

而對於這份財報，外界的評價是，“當郭梓文不再找娶女明星的小夥伴合作，曾經經歷兩次滑鐵盧而錯過黃金時代的奧園要翻身了。”

奧園前身，風光無限

上個世紀90年代是一個羣雄並起的時代，在九百六十萬平方公里的土地上，各個行業都在迅速發展，無數能人白手起家，最終成爲了行業的龍頭，深圳萬科、廣州越秀、招商蛇口.....這是一個創業的黃金年代。

下海，也成爲了無數年輕人的選擇，奧園的創始人郭梓文也不例外。

郭梓文出身國企梅山集團，在這個番禺最大的國企中做到了總經理助理的位置，這個階段的經歷帶給了郭梓文豐富的人脈關係。

1991年，郭梓文拿着東拼西湊的5萬元，通過承包負債累累的番禺建安裝飾公司，淘到了人生第一桶金。之後郭梓文一發不可收拾，奪得了梅山集團旗下的梅山建設公司的承包權，從此“郭承包”名號在外。

1996年對郭梓文是一個不平淡的年份，郭梓文已經不滿足於承包的束縛，開始向房地產踏出了正式的一步。郭梓文先在香港註冊名爲“金業”的公司，再由金業和梅山建設一起合作開發項目。“金業別墅花園”就此誕生。

金業別墅花園是郭梓文打開房地產大門的鑰匙，而1998年的“廣州奧林匹克公園”就是讓郭梓文在地產圈裏聲名大噪的王牌作品。

1998年6月，金業集團向廣州番禺地名辦提出了申請，將旗下的“金業體育花園”更名爲“廣州奧林匹克公園”，並說服了被中國奧委會授權“奧林匹克概念”的中體產業聯合開發。

“運動就在家門口”的理念、響亮的名稱、中國複合第一盤的噱頭，讓廣州奧林匹克公園一時之間成爲了備受追捧的名盤。無數廣州人以住在其中爲榮。

開盤後三天三夜的排隊購房、“廣州十大明星樓盤”、“最佳戶型設計獎”、“中國命盤”、首個“陽光健身工程”、國家體育總局局長與國際奧委會主席的親筆題詞，都不斷給廣州奧林匹克公園加固金身。

不單單廣州奧園站在了房地產的頂端，郭梓文在2002年，也被《中國房地產報》評爲該年度“最具影響力的人物”。

因爲奧林匹克公園，郭梓文算是在房地產圈站穩了腳跟。

2001年7月13日，北京申奧成功，“奧林匹克”四個字的價值一夜之間身價倍增。

2002年，郭梓文從一個名不見經傳的番禺名人榜迅速進入了《福布斯中國100富人榜》。

初次借殼，遭遇風波

自古以來，可以共患難，不能同享福的例子屢見不鮮。郭梓文的金業和中體產業似乎也走上了這條道路。

隨着“奧林匹克花園”聲名鵲起，不同的聲音開始出現：

中體認爲：奧林匹克花園之所以成功，是因爲靠着“奧林匹克”的大名，由誰運營並不關鍵，只要符合條件的房企，都可以做到。

金業認爲：奧園的成功更多是依託金業對複合地產深入瞭解，擁有複合地產真正的內涵，從產品研發，到管理團隊，這些纔是成功的主因。

這個當時給金業帶去無限風光的名字，終於給它帶來了隱患。當分歧不能解決，那迎來的只有分手。

名噪一時的“奧園連鎖”正式開始了南北劃分的年代，在表面風平浪靜下，金業退出了北京、天津奧林匹克股權，專注開發自己南方主場的奧園項目。

值得一提的是，在2002年7月，金業集團正式更名爲了奧園置業，而直到2002年11月，關於與中體產業的股權調整纔剛剛完結。

分家之後，郭梓文開始籌措自己下一步計劃——上市。

2003年2月16日，廣東奧園置業集團以6400萬元人民幣取得了誠成文化11.3%的股份，以第一大股東的身份成功借殼上市。從此誠成文化正式更名爲奧園發展。

從奧園與誠成文化見面到簽約，過程不到一個月時間，當涉及如此巨大數目的合約這麼快完成，那肯定是雙方都對這項交易十分焦急。

現在看來，誠成文化確實想急於脫手，而奧園則是急需一個殼來上市。雙方言談甚歡、各取所需。

但是好景不長，在2003年剛剛過去一半，奧園收購誠成文化剛剛4個月，連接不斷的擔保公告一個接一個出現在大衆面前。

誠成文化的前董事長、北大神童、許晴前男友——劉波，肯定是那段時間郭梓文最恨的人。

6月19日、7月9日、7月30日、9月26日，四個奧園發展的舊擔保公告如同平地驚雷，讓郭梓文的美夢再也做不下去。

有媒體指出，劉波貸款數額高達40億，雖然不知道其中有多少是以誠成文化的名義去貸款，但光是爲誠成文化買單的幾個擔保，就能夠郭梓文喝上幾壺。

劉波的一系列操作讓郭梓文成了熱鍋上的螞蟻，剛剛上市的奧園置業也緊跟着開始裁員，多達近一半的中高層離職，讓奧園置業開始受到業內的諸多質疑。

上市擱淺、資金鍊斷裂、人員流失、在建項目停滯...一時之間幾乎所有能導致一個公司破產的負面新聞都貼在了奧園的身上。

現實就是這麼魔幻，去年還是近乎巔峯一般的人物，一步走錯，今年便再也看不到你的身影。

東山再起，進京不利

2003~2006年，郭梓文過的十分辛苦，一直奔波於尋找東山再起的機會。

2006年2月，美國國泰財富基金入股奧園20.5%，成本僅僅爲股招股價的24%。在當時被看做奧園“賣身”的行爲，卻給了郭梓文再度復起的希望。

2007年10月，奧園地產重新在香港聯交所上市，發行7億股，招股認購量逾203倍，集資額達36.4億港元，當天股價暴漲了30%。

四年後，《胡潤百富榜》上，郭梓文的名字終於再次出現，這也是他東山再起的一個信號。

2009年，重回大衆視線的奧園目光開始轉向了北方最大的市場——北京。在這裏，奧園將不僅面對粵系同門，更將面對來自全國的房地產商。

長安8號這個項目進入到了郭梓文的視野中。

說到長安8號，不得不提他的第一任主人——王志才。王志纔是京城著名的地產人，也是《還珠格格》中扮演晴格格的影星王豔的老公。

2004年，王志纔拿下了長安街沿線上最後一塊擁有70年產權的地皮，立志要做成北京最高端的物業。但因爲項目的定位、資金問題，導致長安8號換了好幾個東家，該項目也成了北京知名的“爛尾樓”。

王志纔在2008年債務纏身，找到了想入駐北京的郭梓文，兩人一拍即合，奧園通過轉換票據、控股等操作成爲了長安8號的新主人。

那時，郭梓文幻想着長安8號會帶給自己、帶給奧園一個嶄新的起點，2010年奧園年報上的一句話表明了郭梓文對長安8號的期待：去年併購的北京長安8號，將會對奧園未來2-3年的業績起重要作用。

郭梓文通過親身經歷告訴我們：和娶了女明星的企業家合作，確實不太靠譜。

他萬萬沒有想到，當年自己經歷過的債務黑洞，又已經悄無聲息的慢慢接近。

當他看清長安8號背後錯綜複雜的關係網後，爲時已晚，與長安8號相關的資產，包括土地使用權、在建工程、項目公司股權、世紀協潤公司股權等均已被抵押。當時有人透露：長安8號項目所欠各路貸款高達30億元。

2010年北京房地產市場開始回暖，藉此機會緩過一口勁的奧園也開始猛推自己的長安8號：從澳大利亞TMG、HBA新加坡首席設計師共同打造，到史上最美售樓小姐，甚至動用了風水大師來爲用戶解答風水問題。爲的都是那比周邊樓盤高出數萬元的售價與120億的銷售目標。

可以現實很骨感，噱頭並沒有吸引太多的“人傻錢多”前來購買，8萬/平米的高昂售價讓人望而卻步，120億的銷售目標僅僅達成了10億。

郭梓文坐不住了，他開始想要降價促銷來加快銷售進度，而原主人王志纔則是堅定自己的樓盤“天下無敵”，堅決不同意降價這種掉身段的手段。

再甜甜蜜蜜的合作，也抵不過銷售達不到預期的衝擊。

自此，長安8號正式成爲了奧園深陷的資金泥潭。

2012年，在入手長安8號3年之後，郭梓文終於從“未來3年長安8號能爲奧園帶來130億回款”的美夢裏驚醒，將長安8號轉售金利豐。

郭梓文人生中栽了兩次大跟頭，都和女明星的老公有關。

千億房企，拆分物業

2016-2018年，是郭梓文兩度折戟後再復起的高光時刻。

2016年深圳、北京、上海房價火熱。有人問郭梓文，對廣州市場怎麼看。郭梓文篤定在未來一年樓價一定有所增長，而且看好整個珠三角的漲勢。要知道，奧園重倉的區域就在珠三角。

從2016年奧園加速跑馬圈地。2016年至2018年，奧園合同銷售額分別爲256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%，這三年裏，奧園完成了幅度驚人的飛躍。

不過在躍進的同時，奧園對錢就更加渴望了。

據財報透露，二零一八年五月，奧園在境外發行總數4.25億美元的3年期優先票據，爲作再融資以及一般公司用途。二零一八年七月，奧園又在境外增外發行 1.75 億美元二零二零年到期的優先票據，二零一八年八月，奧園成功發行 2.25 億美元及 1 億新加坡元的 3 年期雙幣優先票據。

圖：奧園進入頻繁的發債期

雖然借到了錢，但是奧園的錢都很貴，據財報透露，奧園大部分借款均爲浮動利率，並須每年議息，而借款、優先票據及公司債券的實際利率爲7.4%，比2017年的7.2略有提升。

而2016年期末奧園的有息負債是183.8億，而在2017年有息負債達到403.7億，比上一年增加了220億，而2018年的有息負債是577.2億，比上一年增加174億，也就是說2018年奧園的財務成本是41.5億元左右。

除此之外，爲了融資奧園還不拆分孱弱的小體量物業，強行啓動上市融資。

2月27日，奧園物業公司奧園健康生活正式公佈了上市計劃，預期融資5億多人民幣，用來支持奧園地產板塊擴張，不過有個好消息，據悉，奧園健康於香港公開的發售股份已獲6.24倍的超額認購。

另外，除了奧園健康生活集團外，奧園還計劃在今年將文旅集團送上資本市場以及明年上市的澳買家。

不過，在“借錢”的過程中，奧園也不是那麼順利的，2019年1月23日，上交所公告稱：奧園非公開發行2018年10億元住房租賃專項公司債券被終止審覈。

並且奧園還玩起了小套路，據《中國經營報》報道，在2017年公司年報中，奧園地產以項目公司或附屬公司爲融資主體，引入基金、信託和資管計劃持有部分股權，進行有息債務權益化處理後，公司賬面上降低了逾百億元有息負債。

明明是百億的有息負債，搖身一變成爲了淨資產，郭梓文這一波操作需要老鐵們雙擊666了。

簡單來說，就是奧園找到基金、信託等方面的企業，大家一起成立項目公司。這個項目公司就是花樣騰挪中轉站，奧園是大股東。

當奧園向基金、信託等企業借錢後，體現在項目公司上的就成爲合併報表中的資產，也就是非控股權益。這部分“資產”在期末結算時會併入奧園的財務報表中。

在業績會上，郭梓文向外界透露了奧園2019年銷售目標定爲2018年基礎上增長25%，即2019年奧園的銷售目標爲1140億元左右。而截至2018年底，奧園擁有198個項目，分佈在70個境內外的城市，土儲面積達到3410萬平米，權益佔比爲80%，總貨值爲3650億元，足夠未來3年左右的發展。

山十年河東，山十年河西，風水輪流轉，終於到奧園，奧園未來能否繼續保持高增長，遭遇了兩次事業滑鐵盧的郭梓文或許已經深諳“失敗之道”，知道做地產最該避免什麼了。