一

　　最近發生了一件事，讓拆姐特別在意。

　　在南京，九家開發商聯名給江蘇省高級人民法院的院長髮去了一篇報告，題目叫《關於依法維護精裝房交易穩定避免惡意訴訟造成羣體事件的緊急報告》。

　　兩頁紙，蓋滿了這九家開發商的公章，蔚爲壯觀，也可以看出開發商上書意願的急迫。

　　這個報告只透露出一件事：此前，富力十號項目開發商打輸了精裝修的官司，業界震動，這個判例已經引發了市場的連鎖反應，這讓開發商們集體坐不住了。如果不出來發聲，他們將在更多的精裝修官司中處理被動不利的境地，從而付出高額的賠償代價。

　　他們已經無法從法律的正當庭辯程序中，去維護自身的利益，只能渴求於法院領導，在審理的時候能夠站在開發商的角度，予以法律天平的傾斜。

　　這些開發商給出的理由，我試着做一下歸納：

　　1、富力項目有自身的特殊性，不能完全參考及照搬。

　　2、此前審理時，對精裝修部分的價格計算方法不合理，沒有考慮其他成本與合理利潤。

　　3、商品房預售合同纔是買賣雙方的意思自治，意即買賣雙方你情我願，既成事實。法院根據精裝修部分的糾紛推翻這個合同，讓開發商賠償，違背契約精神。

　　4、有專業的房鬧機構推波助瀾，影響社會與市場穩定。

　　5、出問題的項目太多了，怕法院受理不過來。

　　說實話，第一次看到這個報告的時候，我的牙都快驚掉了。是什麼原因，讓開發商們敢於放下身段，不要面子，寫下這樣一篇毫無說服力的報告，還送到法院院長的桌前？

　　房子可以精裝修，最怕的是，商人的自私與無恥，也有了一層精裝修的外衣，從而招搖過市、登堂入室，一點也不懂得掩飾了。問題的關鍵點還在於，他們認爲這種聯合起來向法院陳情施壓的方法，可能會有效，真是細思恐極。

　　不要小瞧了這個報告。九家開發商的背後，攸關的是南京當地超過十萬套房子，僅裝修部分，就高達數百億元的利益糾纏。

　　精裝房的交易，到底暗藏了多少黑洞？

　　二

　　回到整件事的起因，令人矚目的富力十號精裝修賠償案。

　　這個項目是廣東開發商富力地產在南京的標誌性項目之一，2014年精裝交付。按理說，精裝修的房子，跟開發商的樣板間相比，會有那麼一點點品質的落差，一般情況下，業主還是會接受的。但是這個項目交付時，業主們卻傻了眼：豈止是落差，這裝修品質也忒差了。

　　具體有多差，網上多有報道，拆姐不表，反正已經突破了部分業主的心理底線。他們聯合起來起訴了富力。依據是富力在申請預售證時，報批的精裝修標準是4500元/平米，而業主收房看到的品質，明顯達不到這個標準。

　　最開始法院還不願意受理這個案件，道理嘛，就是裝修標準難以鑑定，買賣雙方你情我願，購房者完全可以選擇不買，但買了就要遵守合同。但業主們不信邪，提請再審。最終，法院受理了，並委託第三方機構對涉訴房屋的裝修進行了鑑定。

　　一鑑定就出問題了，這些號稱4500元/平米裝修品質的房子，在包括裝修公司稅費和利潤的清下，普遍的裝修質量也就兩千出頭，有的甚至只能達到業主自己1500元/平米的裝修水準。法院最終裁定開發商違約，對業主進行賠償。

　　拆姐粗略統計了一下，網上已經公佈的執行文書大概一百餘個，平均每戶獲得的賠償大概20萬元，粗略算下來，富力至少要賠償超過3000萬元。當然，這還沒有包括訴訟的費用和時間成本。

　　這個賠償案涉及業主衆多，耗時良久，到最近才塵埃落定，在市場中引起很大波瀾。

　　中國並非判例法國家。但有時候，一個典型的判例，作用卻非常大。這個案子就是這樣。當年二審判決出來後，有人就驚呼，這個案例足以動搖整個房地產市場。

　　在一個正常的市場秩序中，買到假冒僞劣產品，退貨或者尋求賠償，是題中應有之義。依據工商局的相關規定，銷售摻雜、摻假，以假充真，以次充好的商品，消費者可以主張“三倍賠償”。在其他消費領域，假一賠三已成爲常態，但在房地產領域，卻又因爲其特殊性難以執行。

　　精裝修實際所得只有報價標準的一半，這即便不算“假冒”，也至少是“僞劣”，開發商甚至有欺詐之嫌。但即便是對裝修差價進行賠償，開發商也是極力抗拒的，可見，在這個行業裏，開發商已經被慣得太久了。

　　三

　　請記住這九家開發商的名字：中糧、中建、招商保利、深業、銀城、雅居樂、新城、博洲房產、寧波中元。

　　他們中，既有大型的央企、國企，也有極具實力的地方民企。他們既然願意在那個報告上蓋下公章，想來也並不懼怕輿論的悠悠之口。

　　這封寫給法院院長的報告，有些表述甚至讓我想笑。比如，他們說富力案對裝修部分的核價，沒有考慮到企業的招採成本、管理成本、資金成本，更沒有考慮開發商的合理利潤……然而，衆所周知的是，開發商都是集中招採，擁有更大的議價空間，統一進行裝修，流水線管理，也節約了時間和人力。

　　計算了這些招採成本、管理成本，精裝修的價格與市場上的價格相比，應該更低纔對。但開發商卻說，因爲有這些成本，我的精裝修價格要遠高於市場上的價格，這真是一個大大的笑話。如果這樣，業主爲什麼要選擇開發商的裝修，而不自己裝修呢？只爲圖方便，就值得花費貴一倍的錢？開發商要利潤是合理的，但要300%的利潤，卻是赤裸裸的欺騙與搶掠。

　　當然，開發商也並非不值得同情。有些時候，一些極度不合理的市場表象，往往有一些深層次的原因。

　　富力案後，開發商們爲何懼怕？事實上，在上述九家開發商的報告中，還有着開發商不敢說的部分。這也是整個行業深水區裏的潛規則：規避限價。

　　如今，限價仍舊是很多城市採用的最主要的調控手段。有關部門通過在企業申領預售證環節，用行政手段予以干預，來整體穩定市場上的房價。這種做法粗獷，但有效。當然，開發商也不是沒有對策，那就是建精裝房，故意調高精裝修部分的報價，來規避政府限價。開發商很多的利潤，都藏在了精裝修部分的合同裏。其實，這也是各地精裝修維權頻發的根本原因。

　　但這種大小合同、陰陽合同的玩法，實在是上不得檯面，開發商的權益也無法得到相關部門的支持和保障。即便到喊冤的時候，也無法公開說出來。

　　如今的商品房市場，精裝交付已成爲政策鼓勵的大趨勢。在取消公攤面積的預期下，開發商隱藏的利潤操作空間越來越窄，精裝修成爲最後的手段之一。但如今，這種玩法已經暴露出肉眼可見的風險，拆姐相信，在富力吃大虧在前，後來的開發商們會越來越謹慎。

　　一些要靠灰色操作才能盈利的地塊，能不拿，就不會拿了。

　　四

　　富力們的吃虧，並非源於業主們的較真，歸根到底，還是因爲缺少對購房者最基本的敬畏。

　　這也是很多開發商普遍的狀況。他們認爲即便在精裝修問題上做一些手腳，也無關大局，業主們也鬧不起來。他們根本沒有想過，法律這一次站在了業主一邊。

　　期房交易，房子作爲非標準化的商品，每一套房子都不相同，一套房子出問題，很可能被說成是偶發因素、個別原因，造成業主退房難、維權難。還有很多開發商把這當做一錘子買賣。很多人一輩子可能只買一套房，成爲一家地產公司的客戶，無法用腳投票來啓動市場該有淘汰機制。

　　另一方面，中國也缺乏集體訴訟的土壤。通過法律途徑進行維權的成本很高，即便維權成功了，也只解決個別問題，而無法解決普遍問題，無法讓涉事企業付出更大代價，無法對以身犯險的企業造成震懾。

　　其他國家就不同了。比如美國，集體訴訟一旦成功，律師的費用也非常高昂，所以很多律師會樂於推動訴訟的結果。電影《永不妥協》中，茱莉亞·蘿伯茨飾演的實習律師，就通過集體訴訟爲受地下水污染的居民爭取到數億美元的賠償，自己也實現了財務自由。而電影《驚爆內幕》的情節，就是美國著名的菸草公司集體訴訟案，菸草公司被判高達千億美元的賠償。

　　富力案，讓人看到了一絲在房地產領域進行集體訴訟的影子與效果。雖然嚴重影響了開發商的利益，但它對市場的意義是非常正面的。九家企業的抗拒，並無法抹殺這種意義。

　　拆姐上一篇文章，其實也是在維權，只不過申訴的是一個極小極小的權利。但無奈的是，我沒有得到對方的任何迴應。沒有迴應也是一種迴應，意味着對方根本不在乎用戶的這點權益。有讀者建議我訴諸法律。但誰又會爲了幾百塊錢去打一場官司呢？

　　有關部門一直在強調開發商的道德血液。但其實，跟商人講道德，無異於對牛彈琴、緣木求魚。在市場中，唯一能依靠的，是契約的規則，和法律。

　　法律是底線標準。業主維權，訴諸法律，是跟開發商溝通無果之後，不得不採用的最後的武器。

　　如果在法槌之下，也變得可以跟大法官討價還價的時候，法律也將完全失去它的神聖莊嚴。而當“維護社會穩定”，成爲開發商最後的遮羞布的時候，我知道，這個行業，真的爛到骨髓了。

　　來源：拆哪兒