來源微信公眾號：觀點

　　香港經濟和樓市下行是一方面重要原因，但高銀金融本身存在的籌資困難，或是另一不得不考慮的問題。

　　觀點地產網 在經濟下行背景中，又一發展商打算收縮旗下地產業務。

　　這一次是高銀金融，去年6月一場退地風波鬧得滿城風雨，儘管不少分析師甚至香港特區政府都認為是個別事件，但“高銀撻訂”已成為當地樓市不景氣的註腳。

　　“從企業風險管理的角度來看，沒必要再去投180億港元在啟德地塊。”最終投票決定放棄土地的電話會議上，高銀金融獨立非執行董事石禮謙認為，當時發生的社會矛盾和經濟大環境不穩定，將對地產市場的增長產生負面影響。

　　如今面對新冠疫情，香港經濟與去年相比更相形見絀，該公司似乎再次用棄地來表達態度。

　　據瞭解，此前3月中旬，高銀金融就收到一名獨立第三方（一間具規模的從事房地產發展等綜合業務的公司）有條件要約，稱擬全面收購位於啟德發展區新九龍內地段第6591號地塊。

　　經過半個月考慮，高銀表示公司已接受收購要約：“現正與有關方面就該建議交易的合規事宜進行諮詢工作。”

　　資料顯示，高銀即將出售的新九龍內地段第6591號地塊，由高銀系公司迅富國際有限公司於2018年12月以約89億港元的價格收入囊中。

　　該地塊總佔地面積約為9708平方米，總建築面積為3.2萬平方米至5.3萬平方米，計劃作住宅發展，預計總投資額約140億港元。地塊最早由高銀金融及潘蘇通分別持有60%及40%股權，後於2019年4月以21.62億港元為代價進行整合，潘蘇通將40%權益注入上市平臺。

　　在高銀金融發佈的截至2019年12月31日止6個月未經審核中期業績公告中，提到該項目正在製定發展計劃，預期將於2020年第一季度啟動地基工程。

　　拍得6591號地塊不久之後，高銀金融再於2019年5月15日從長實、新鴻基地產、會德豐、鷹君、信和置業等港資房企中脫穎而出，斥111.24億港元中標啟德第6546號地塊。

　　該地塊佔地面積約為1.07萬平方米，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站，但包括酒店）用途，最低及最高的樓面面積分別為4.81萬平方米及8.02萬平方米。當時高銀稱，該地塊是香港市區絕無僅有的海濱全維港海景酒店及商業用地，將計劃興建地標式高級酒店和辦公大樓，預計總投資額約160至180億港元。

　　無奈，如今上述兩幅土地的發展計劃均已破滅。香港經濟和樓市下行是一方面重要原因，但高銀金融本身存在的籌資困難，或是另一不得不考慮的問題。

　　以退地事件為例，雖然在電話會議上高銀金融已證明公司擁有充足和可動用的資金，來支付超過百億港元的土地餘額。

　　不過後續發展資金何來？有市場分析人士就稱，高銀部分管理層之所以反對繼續發展6546號地塊，其中原因可能包括，在嚴峻市況下，投資額高達180億港元的項目未必能取得足夠融資，所以擔心風險過高。

　　因此，即使潘蘇通一再強調公司融資順暢，但退地的決策最終還是落實了。

　　而在實施對啟德的兩筆高額投資前，高銀金融趁市道正好就進行過幾次籌資活動。

　　其中，2018年4月，高銀金融與潘蘇通訂立出售協議，前者向後者出售香港何文田常盛街住宅項目60%股權，以及持有何文田站第一期物業發展項目合營公司高鉎投資50.1%間接權益，代價123.94港元。

　　同時，高銀金融向潘蘇通以56.08億港元買入高銀金融國際中心40%股權。左右手資產置換，潘蘇通即向高銀金融注入約67.94億港元資金。

　　6月，高銀金融亦通過將旗下高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司，獲得約102.3億港元貸款。2019年4月，據悉高銀完成償還了長實的貸款，但後又隨即轉向德意誌銀行尋求一筆68億港元的債券融資。

　　針對投得的新九龍內地段第6591號地塊，高銀金融在同年12月18日還向工商銀行亞洲籌借了一筆35.67億港元的建築貸款。

　　另一方面，潘蘇通更早之前對何文田兩個住宅項目的融資安排同樣精彩。

　　2016年3月2日，高銀金融以63.81億港元價格競獲香港九龍何文田常盛街一幅佔地面積約9074平方米土地。3月4日，潘蘇通就傳與一家著名大型商業銀行簽訂了授信額度協議。

　　潘蘇通以所持的高銀地產約1.7億股股份、全資擁有的晴翠國際有限公司約1.18億股股份、以及間接全資擁有的高銀集團（投資）有限公司約20.12億股股份，即高銀地產（當時未退市）已發行股本總額的64.38%向銀行質押，換取了超過100億元的信貸額度。

　　在2016年12月奪何文田站上蓋第一期項目土地後，高銀金融亦於2017年5月與九家銀行簽署了71.91億港元四年期貸款。

　　事實上，高銀系主席潘蘇通素來以財技聞名。2007年至2012年，通過高銀金融與高銀地產兩個上市平臺，進行多次供股、定增和發行可換股債券籌資100多億元的操作仍曆曆在目。

　　進軍香港房地產市場後，他也十分善於利用槓桿攻城略地。2016-2019年4年內，撬動了近400億資金，才能搶下何文田、啟德等區域多宗高價土地。

　　只是，現時面對經濟困境，這套做法顯然難以運轉如常。

　　去年以來，不少中小房企通過出售旗下項目，換取降低槓桿風險空間的頗多。一次退地、一次出售，高銀金融或基於同樣的理由進行著戰略收縮。

　　對退地頗有不甘的潘蘇通去年6月曾宣稱，有機會將以個人身份投標重奪6546號地塊。後來在9月，高銀金融管理層亦透露出對回購該地塊的意向。

　　不過事實證明，兩次承諾都最終並未實現。