來源：安家在江寧

　　前言

　　本篇文章包含了兩個新城，地理位置上，都位於南京的東部。這兩個新城也都屬於江寧區的重點發展板塊。

　　一個是以“科研”爲創業園區的新城，另一個是以“旅遊度假”爲發展重點的溫泉新城。

　　兩個新城各有千秋，有什麼值得我們探究的呢？那麼就請和我們一起揭開他們的神祕面紗。

　　第一卷：濱江--祿口

　　第二卷：東山--百家湖

　　第三卷：湯山--麒麟

　　宏觀總覽

　　湯山新城

　　湯山新城效果圖

　　湯山雄踞南京東部，江寧區東北部，距主城約25公里。距離上海和杭州均爲兩個半小時的車程。

　　湯山的城市功能作用相當於南京的“後花園”、“綠肺”。

　　以特色溫泉和江南山水爲基礎，以輕鬆健康的新時代生活爲主題，以與時俱進的悠久文化爲皈依。

　　形成以溫泉沐浴、健康養生、休閒娛樂、生態觀景、歷史人文爲主要特色的功能完善、形態豐富的高檔溫泉主題旅遊休閒新城。

　　湯山新城規劃遍邀世界頂尖城市規劃團隊聯袂設計，澳大利亞GHD都市系統、新加坡國立大學、美國易道等大師團隊的精銳思想在這裏激情碰撞，最終形成湯山溫泉新城無出其右的瑰麗藍圖。

　　湯山新城總體規劃60平方公里，其中18.14平方公里的啓動區誠如一顆璀璨美鑽，閃爍着動人光芒。

　　商業配套

　　百聯奧特萊斯（已開業）

　　湯山奧特萊斯

　　湯山百聯奧萊*是繼上海青浦、杭州下沙、武漢盤龍、江蘇無錫之後的百聯第五家奧特萊斯，也是第一家2.0升級版奧特萊斯，是一個以銷售國際、國內著名品牌折扣服飾爲主，集零售、餐飲、娛樂、休閒、旅遊多位一體的大容量多功能的品牌直銷購物廣場和時尚生活體驗中心。

　　景楓商業廣場（已拿地）

　　景楓商業項目及已拍地塊分佈*

　　景楓也正式進駐江寧湯山，效果圖還沒有發佈。

　　景楓商業項目緊靠湯山奧萊，東至經十四路（規劃道路），南至緯十二路（規劃道路），西至聖湯大道，北至泉都大街，實際出讓面積7萬平米左右。

　　景楓商業地產項目緊靠南京湯山百聯奧特萊斯廣場，由於地塊屬於零售商業用地，未來會打造商業廣場、超市等，進一步推動湯山旅遊度假區商業配套的完善，不斷豐富區域商業氛圍。

　　*G91地塊爲湯山地王，樓面價14171元/平

　　交通配套

　　s6號線總投資168億，起於馬羣站（與地鐵2號線換乘），經麒麟、湯山至句容，線路全長約35公里左右。

　　此外，s6號線也是寧鎮揚一體化中重要的一步，起到了“承西啓東”的作用。

　　教育配套

　　在教育配套上，未來將規劃幼兒園4所，小學2所，初中1所。

　　麒麟新城（科創園）

　　麒麟新城核心區

　　麒麟科創園成立於2010年7月，規劃總面積83平方公里，現在實際規劃建設範圍46.15平方公里，位於南京東部的紫金山、青龍山之間，是南京市直屬園區、江蘇省高新技術產業開發區、國家智慧城市試點和江蘇省科技服務示範區。

　　麒麟新城核心區

　　園區定位於以南京麒麟科技城爲核心，積極打造科技生態宜居新空間的產城融合新區。

　　新城總體功能定位：全國科技研發、成果轉化、創新型經濟建設的先導區和示範區、世界知名的低碳生態科技城。

　　麒麟新城規劃範圍

　　近年來，麒麟新城土地市場情況：

　　2016年-2018年1月止共成交4宗涉宅用地，總出讓面積約27.14萬方，總建築面積約73.64萬方，總成交價152.6億元，樓面均價達到20722元/㎡，平均溢價率120.71%。

　　商業配套

　　麒麟荔枝廣場（未開業）

　　麒麟荔枝廣場效果圖

　　荔枝廣場*是江蘇廣電總檯打造的文化傳媒特色的商業綜合體，位於滄波門南街與運糧河西路交匯處。

　　項目由600畝生態IP樂園與大型購物中心組成，建築面積21萬㎡，商業體量13萬㎡，將成爲南京城東單體最大的購物中心，將填補城東沒有大型商業的空白。

　　*荔枝臺也進軍房地產了，但主要以商業地產爲主。已在鼓樓、麒麟、仙林等板塊拿地。

　　其中，鼓樓荔枝廣場位於玄武區北京東路4號，是由江蘇廣電全國首個商業地產項目，仙林荔枝廣場位於仙林南大科學園內，項目地上建築面積約30萬㎡，總投資約60億。

　　灃麟廣場（未開業）

　　灃麟廣場效果圖

　　灃麟廣場於2014年12月12日，被南京江寧本土開發商--灃麟公司以5.51億元底價拍得。

　　資料顯示，灃麟廣場建築面積40.7萬方，將建設集甲級寫字樓、住宅、精品商業於一體的城市綜合體。

　　交通配套

　　麒麟新城規劃區域內涉5條軌道交通線路，分別爲軌道交通2號線（通車）、8號線（規劃）、10號線東沿線（規劃）、16號線（規劃）和17號線（規劃）。

　　此外，麒麟現代有軌電車一號線也已與二號線馬羣站無縫對接，全線8.95公里，共設置13 個站，沿線覆蓋百水芊城、南灣營、花崗保障房、麒麟鎮、麒麟保障房、上坊保障房以及麒麟園區CBD等人口集聚區。

　　微觀選盤

　　湯山新城

　　湯山作爲休閒度假勝地，住宅用地和商業用地指標非常少，所以我們通過宏觀總覽和上圖的思維導圖可以看到住宅和商業綜合體寥寥無幾。

　　老破小住宅中，湯水雅居、鑫泉苑等單價只有15000左右，而且低於這個價格的房子還有一大把。

　　東湖麗島、養龍山莊是別墅*項目，面積在200-300平左右，雙拼or三聯排，四五百萬-七八百萬/套。

　　居住人羣主要是中老年爲主，缺乏活力，小區環境和空氣都比較不錯，臨湖而建，非常適合頤養天年，含飴弄孫。

　　*別墅：我們一直把別墅列爲“重資產”項目，爲什麼是重資產？

　　流動性幾乎忽略不計，很多別墅放到“發黴”都難以割肉，稍微有些投資常識的人都不會碰這種物業。如果你在金陵飯店點菜炒一本子、德基ysl買一櫃子的話，閉眼買。

　　但是，別墅抵押的話，可以融一些錢。

　　湯山地王（湯山玉蘭公館）：G91地塊的樓面價：14171元/平

　　湯山幾年沒有宅地出讓，G91地塊可謂是解渴湯山樓市。安居集團以7.65億下江寧湯山G91地塊，樓面價14171元/平。成爲湯山板塊地王。

　　麒麟新城（科創園）

　　世茂的樓盤是麒麟的CEO盤，無論是剛需還是多買幾套租別人，都不是一個明智的選擇。

　　南灣營、百水芊城、花港幸福城等等都是拆遷安置房，除了花港幸福城，生活氣息還是比較濃重的，有直達新街口的公交，還有輕軌直達地鐵馬羣站。

　　百水芊城等安置房建築品質一般，準老破小。

　　花港是近兩年交付的新小區，我們也去考察過，整體比較新，按照第三代住宅標準建設的，小區整體環境要比其他老安置房要好。缺點就是人氣不足，空置率很高，主要是因爲交通不便。

　　中海的盤雖然在麒麟屬於比較貴的，但是附加值並不高，我們也比較喜歡，同樣是品牌，顯然中海更具魅力。

　　位置感上，麒麟其實和馬羣，傻傻分不清的。

　　馬羣是江南的“天通苑”，雞犬升天，塵土飛揚，人、車流量很大，房子還是比較好租的，但是消費人羣比較偏中下水平，所以租金不高。

　　總結

　　我們的意見：湯山不具有投資價值。

　　湯山的產業特性非常強，目前支柱性產業就是以溫泉度假爲核心發展路線。

　　剛需的話，也就養老需求了。

　　此外，湯山適合民宿。

　　湯山的消費者中，以江浙滬皖羣體居多，特別是上海和浙北，上海和杭州開車到湯山都大概兩個半小時，不用長途跋涉，節省時間玩的歡，可勁兒造。

　　特別是小情侶夫妻或一家人，說說笑笑溫泉泡在一起，再定個民宿*，二人世界荷爾蒙爆棚，家人間增進感情。

　　*民宿承擔的功能不應只是“居住”特性，其實還有影視劇廣告場地拍攝、轟趴等等功能，但是南京影視劇廣告、轟趴市場需求並不大。北京、上海、深圳的市場已經被挖掘。

　　home party場地佈置

　　麒麟無論剛需還是投資，我們建議：可以買。

　　首先，它單價足夠低，買入門檻低，首付少，下跌更不可能。

　　其次，其次是什麼？如果3秒回答不出來，估計你把我們教你的“城鄉結合部”買房課程又還給我們了。

　　馬羣-麒麟這個地方，得益於城市化進程，後期會”進化“爲主城區。

　　最明顯的栗子就是：交通。常言道：要想富先修路。

　　馬羣--綜合交通換乘中心

　　馬羣綜合交通換乘中心連接2號線、麒麟有軌電車、繞城公路、寧杭公路，處於城東重要的交通樞紐位置--麒麟樞紐、馬羣樞紐。

　　形成三條軌道、一條有軌電車、地面公交、短途城際、小汽車、出租車、非機動車等多種交通方式集於一體的綜合換乘樞紐。從麒麟方向來自寧鎮滬蘇常的車輛進入中心後，一上樓即可乘坐地鐵便捷地進入主城。

　　每天24萬人次的換乘，提供800個停車位及2000平方米非機動車停車場，公交場可容納500-700輛公交車停車。

　　同時，馬羣也是地鐵寧句線的換乘站。

　　這麼超大型的交通樞紐中心，難道會一直是城鄉結合部嗎？