【存量房時代來了 房地產業步入下行通道的開始】

　　以前說房價必須上漲有一個重要基礎，就是說土地有限論，北京的土地就這麼大，房子越蓋越多，房價豈有不漲之理？1980年代的北京，勁鬆地區、龍潭湖都是郊區，是正兒八經的農村，菜戶營、玉淵潭還是人民公社，阜外醫院以西都是社辦工廠，八一電影製片廠也是郊區，那時候這些地方叫近郊區，通州、大興、頤和園、香山等叫遠郊區。

　　後來建設西二環的時候，還叫打通西廂工程，東二環叫東廂工程。現在，北京城的高樓大廈都已經擴建到六環了，就是這麼發展，有人還說北京土地有限。造成開發商搶地成風，地王頻出，也推動價不斷上漲。有人這麼說，人們也就真信了，於是土地稀缺，成爲房價上漲的剛性理由。

　　真的是土地稀缺嗎？那也要看一個北京城能湧進來多少人口。所以，是不是稀缺，不能只看土地一個方面，土地確實不能自我生長，除了黃河入海口能每年增長幾萬畝地。北京城肯定不能讓土地自我繁殖，但是，通過控制人口也是調整土地稀缺的一個重要手段。疏解北京城區人口，就是按照這個思路在行動。

　　話又說回來，北京城能容納下多少人，也不全是土地決定的。甚至土地都不是主要因素，你想，北京土地面積1.641萬平方公里，多少人裝不下？如果感到土地不夠用，可以往高蓋，可以向下挖，總是無止境的吧！實際上，決定城市人口的主要因素，是水、交通、垃圾處理、環境污染、社會福利服務等因素。

　　所以，房價上漲不要拿土地說事，現在三環、四環、五環附近還有大量的建設用地有待開發，疏解非首都工能，讓大量的市場、工廠、展館等佔地大戶外遷到河北省，又騰出來大量的土地。

　　全國的情況也是大同小異，如果說，北京土地都不稀缺的話，還有哪裏土地不夠用？據機構統計，3月份，40個典型城市土地成交建築面積同比下降34.6%，土地出讓金收入同比減少5%；今年一季度，40城土地成交建築面積同比下降22.2%，土地出讓金收入5164.7億元，出讓金則同比減少16.5%。

　　今年一季度，40城土地出讓金排名前5的城市分別爲北京、杭州、上海、福州和蘇州，土地出讓金總額分別爲583.5億元、448.3億元、358.8億元、318.3億元和307.8億元。其中，杭州和蘇州土地出讓金同比大幅下降，降幅分別爲-51.2%和-31.8%；上海和福州分別同比增長29.5%和79.1%；北京基本保持不變。

　　另一項檢測數據顯示，今年1月的數據， 中國指數研究院數據統計顯示，在成交方面，全國300個城市共成交土地1958宗，環比減少43%，同比減少1%；成交土地面積8191萬平方米，環比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）609宗，環比減少42%，同比減少0.3%；成交面積3031萬平方米，環比減少40%，同比減少7%。

　　2月份，全國300個城市建設用地共成交1168宗，比上月減少929宗，比去年同期減少275宗；成交金額達1984.75億元，環比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交樓板價2315.97元/平方米，環比上漲15.68%，同比下降7.5%。

　　整體看，最近幾個月全國城市土地交易遇冷是不爭的事實，熱點城市土地成交額相對同比漲幅放緩。平均土地溢價率40個城市有32個城市出現溢價率下調。多數房企拿地意願並不是非常強烈。造成這種情況的主要原因，應該有三個，一是開發商的資金量存在問題，拿地預計將更加謹慎。二是開發商也進入調整期，部分房企甚至開始退出樓市，有些小開發商破產等等，都影響到開發商的拿地情緒。三是政府土地放量增加，真正起到了平抑地價的作用。

　　樓市另一個重要指標，因爲供求關係決定價格，但是，供應量不僅僅來自開發商，還有一個就是市場存量。

　　中國進入存量房時代，這是一個巨大的轉變。出現這種轉變也有兩個原因，一個是人們對購房慾望的下降，當房價下降的時候，人們的投資慾望下降，樓市的購買力需求自然也就下降了。中國樓市本來就是一個投資市場，當房價不能上漲的時候，市場需求就會明顯下降。另一個原因是大量二手房入市套現，也讓市場供應量明顯增長。

　　據西南財大調查報告，中國有6500萬套空置房，而這些空置房也可以定義爲是沒有賣掉的二手房，不容否認的事實是，中國的房子已經過剩了。有統計數據顯示，2018年全年北京二手房住宅市場份額達到了87%，而一手房住宅市場份額僅僅只有13%。這個現象說明，在一線城市的新建商品房交易規模正在放緩，二手房市場存量在一定程度上就可以支撐現有的購房需求，也就是說一線城市房子已經處在一個接近飽和的狀態。

　　總的來說中國房地產作爲經濟發展支柱產業，發展迅速，也生產出大量的房屋，在房價不斷上漲的過程中，也出現了計劃全民炒房的現象，從而導致市場出現了過剩現象。事實上爲很多城市進入存量房時代，提供了基礎條件。

　　同時，我們也應當意識到，存量房時代到來，也是房地產業開始衰敗的開始。中國城市面貌再也不會像之前那樣，三年兩年就大變樣的情況了。也有可能中國城市幾十年業不變，就像我們現在看國外一樣。很多人去了國外的大都市，毫不掩飾自己的自豪心情，他們說，國外大都市趕不上我國的二線城市，有些地方不計我國的縣城發展好。

　　進入存量房時代，房價波動將會越來越小，而這也符合現在樓市調控的目標穩定健康。有數據表明，在極其嚴厲的調控政策之下，北京樓市成交價格累計跌幅已超過10%。2019年2月，北京二手房住宅共網籤6091套，同比下跌17.3%，環比下跌41.9%。很多城市也出現了類似情況，上海和廣州二手住宅銷售價格環比分別下降0.1%和0.2%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。從這些數據不難看出，價格方面漲跌幅度並不是特別大，交易量下跌幅度較大。樓市正在【本文由“馬躍成”賬號發佈20190406】