總第848期

　　剛剛過去的2018年對鄭州商業而言是不平凡的一年，各個項目通過積極引入更多新鮮時尚的品牌、創新市場策略等措施來進行差異化定位，以保持項目的市場競爭力。累計879,000m 的新增供應也是近十年鄭州商業供應的一個新高峯。當然，自2013年開始的城中村改造，爲日後鄭州商業量的激增奠定了基礎，從2015年開始，每年的新增供應有超過一半都是城改項目。

　　而根據鄭州商業觀察的統計，保守估計在今年（2019年），鄭州將迎來16個購物中心（商業）項目的開業，累計新增供應將達100,9000m ，將創造近十一年來市場供應的新紀錄。

　　過往十年，鄭州商業新增供應及每年靜吸納量數據

　　2019年鄭州計劃新開業商業項目一覽

　　注：百悅萬達廣場的總建築面積爲17萬平米（特此更正）

　　惠濟區

　　從2015年11月惠濟區啓動宜家家居周邊城市設計項目招標開始至今，宜家的一舉一動可謂牽動着無數關心鄭州城市發展的人的心。從2016年5月25日鄭州市第29-108-K01街坊控制性詳細規劃的公示，到2017年5月23日土地的正式掛出，再到2017年6月6日拿地，宜家落戶鄭州也一步步由傳聞成爲了事實。

　　歷時兩年的建設與籌備，宜家家居（注意：宜家在鄭州只是做的傳統的家居賣場，並非薈聚購物中心）定檔將在2019年第二季度正式開業，其商業總面積3.6萬平方米。作爲全球最大的家居零售巨頭，宜家如今正式落戶鄭州惠濟區，勢必將吸引大批區域消費人羣，同時還將擴大所在商圈的輻射範圍，將區域性消費升級爲輻射全城的消費模式。這樣的商業輻射效應隨之而來的將是周邊相關物業的價值看漲。

　　宜家家居鄭州項目 效果圖

　　高新區

　　作爲未來定位爲鄭州科技城的高新區，近年來伴隨着強有力的發展以及產業定位的有序升級，新建住宅小區衆多，該地區居民對居住地附近的商業以及生活環境的改善也有着較高的期待；而周邊還有多所大學超過10萬的大學生羣體，也需要有未來具有很大的生活消費潛力，一個大型的購物休閒娛樂的場所。繼2017-2018年先後開出正弘生活廣場、朗悅公園茂之後，高新區將在2019年再入市兩個新項目。分別是高新·萬科廣場和謙祥·萬和城，共計將爲本區域帶來106,000m 新增供應。

　　根據鄭州商業觀察的瞭解，高新·萬科廣場商業總體量約4.6萬平方米，包含地上4層+1個屋頂花園，以及地下兩層專屬停車場。整體的商業定位也將圍繞區域內的高素質新生人羣進行定製化打造，包括深圳橙天國際影城（鄭州首店）、洛陽大張超市（鄭州首店）等五十餘個品牌已簽約入駐。預計該項目將在2019年一季度開出。此外，高新區今年預計開業的另一個項目謙祥萬和城在新的一年剛剛做了內部調整，預計將在今年三季度末開出，其商業定位如何與臨近的朗悅公園茂作出差異化，將是決定其跟這個鄰居能否攜手一同做大區域商圈的關鍵因素。

　　位於科學大道西四環交匯處的高新·萬科廣場 效果圖

　　鄭東新區

　　作爲河南首個城市新區，鄭東新區具備商業發展的先天優勢。入駐的居民和辦公人口以“鄭州新移民”和老城區外溢的居住改善客戶爲主，具備了較強的支付能力與消費意願；提供的商用物業硬件條件明顯優於老城區；配備的停車位數量對比傳統的二七商圈具有顯著優勢。也正是這些條件，支撐了鄭東新區商業的持續變革與演進。

　　2019年，該區域將預計開業永威·木色購物公園、綠地天空之城、龍湖裏、綠地新都會·新田360廣場三期4個商業項目，預計新增供應量爲225,000m 。

　　作爲永威籌備的第一個購物中心項目，永威·木色購物公園從商業體量來看，50,000m 的體量其實並不算大，甚至在某種層面來看是一個相對尷尬的體量。爲了做出來一個跳出常規思維的項目，永威的商業團隊在接手該項目的同時也花了大量時間在國內外考察、對標相關類似的案例、組織專題研討等等，甚至還特意邀請來了爲方所·成都太古裏店擔綱設計的情懷大師朱志康先生來主筆項目的規劃與空間設計。把包括巖洞、植被、攀巖、瀑布等大自然元素“搬到”室內，將大幅度提高項目的體驗性和場景IP。品牌方面，除了引進鄭東新區首家韓國CGV影城外，還引進了設計共和、IFF Glam、中信書店、湊湊火鍋等品牌。該項目預計將在今年二季度初開業。

　　永威·木色購物公園 室內效果圖

　　永威木色之後，將是“龍湖裏”這個一個從出生便頭頂“地王”這頂大帽子的項目，其也一度被商業圈內奉爲鄭州最神祕的商業項目。

　　在項目的規劃及設計過程中，其設計團隊更是經過反覆不斷的研究與討論，最終以鄭州從未出現過的『開放式苑裏』爲主題，以街裏型商業呈現於鄭東新區。爲了讓『苑裏』的體驗最大化，將首層立體化，在三層形成另一個"首層"，以『雙首層』迎接訪者。地面層以裝置藝術、地景式綠化引導行人，開放而廣納；而鳥語花香、枯石湧泉，在高處的第二個首層則能獨享。三層大平臺上塑造出公共綠化空間，更多的部分，我們在垂直尺度上更規劃小型退臺，形成了私密的『角落』。這些『角落』，或點綴以花園，或填充以活動，或是一個VIP相約聚會的小陽臺。

　　在每棟相對獨立的樓宇中，交錯的『空橋』除了串起了完整的動線，更讓其間行人有了探索、遊逛的機會。我們更希望『空橋』不再只是走道：利用以八米寬的架空平臺形成的最獨特的空中花園，提供大量的外擺區域，更是放鬆、下午茶的小角落。

　　品牌方面，本項目以自營品牌爲主的同時，也引進瞭如托特科學實驗室等市場上廣受青睞的品牌。該項目預計將於今年三季度初正式開業，目前已經進入低調的試營業階段。

　　龍湖裏 實景圖

　　與此同時，在今年的三季度綠地·天空之城也將開業，這個歷經兩年招商籌備的項目將更精準地透過“商業+美學、地標+藝術”，爲鄭州商業的發展添磚加瓦，帶來更多美好的生活體驗。

　　該項目做爲鄭東綠地中心南裙房，將全部自持經營，整個商業空間將打造出一個以藝術、美學爲主題的購物中心，同時還將植入一定的大健康元素。而除了會在各個樓層的公共空間設置藝術創意裝置外，還將定期在購物中心的藝術空間內舉辦展覽、講座等活動，也是繼大玉米的“垂直蘭桂坊”品牌形象後，在綠地雙子塔下打造又一地標“垂直藝術館”的全新商業理念。品牌招商方面，除了集團旗下的G-Super超市外，還引進了4500m 的大地影院旗艦店、中服免稅、超繼運動旗艦店、世嘉美式健身全新形象店、大董餐飲旗下的全新品牌小大董等。

　　位於東風南路的綠地·天空之城

　　未來，隨着北龍湖、高鐵東廣場及象湖的建成及各類型產業的陸續導入，鄭東新區的商業發展及消費勢能或將迎來新一輪的強勁爆發。而之所以看好鄭東新區商業的發展，也是源自對整體區位的判斷。鄭東新區的區位選擇不同於國內諸多新區的城市飛地（指隸屬於某一行政區管轄但不與本區毗連的土地）狀態，而是緊鄰原有的中心城區，能夠直接承接城市既有的各種資源輸出。

　　除了上述三個項目，還有一個計劃在今年第四季度開業的項目“綠地新都會·新田360廣場三期”將會圍繞輕奢潮牌、化妝品等國際化品牌打造。作爲一個地處鄭州自貿區，連接高鐵西廣場商務片區及鄭東CGD政務片區兩大板塊的項目，未來的發展將充滿想象空間。

　　中原區

　　提起鄭州西區的商業，記憶中唯一留存下來的就是曾經火遍城西的碧沙崗商圈。從最初的碧沙崗商店到五交化商店，再到名噪一時的商業大廈，曾經的城西商業影響力不亞於如今的二七商圈及花園路商圈。然而，隨着紡織業、重工業的日漸式微，曾經輝煌且無比耀眼的碧沙崗商圈及西區商業逐漸衰落下來。直到2012年末，頂着鄭州首家王府井百貨、西區人民休閒娛樂必去之處等等光環的錦藝城盛大開業，曾經鄭州西郊的商業繁榮得以再現。

　　也正是2012年，鄭州市提出了”一心兩翼“城市發展建設思路,鄭州西區迎來了新的發展契機。而位於中原區下的”常西湖新區“，作爲”一心兩翼“戰略規劃中與鄭東新區齊名的另一”翼“，成爲了鄭州都市先行區。

　　2019年，位於該區域的CCD中央大街將伴隨着今年9月份第十一屆少數民族傳統運動會的開幕而迎來開業。根據鄭州商業觀察的瞭解，該項目商業總面積逾5萬平方米，爲下沉式地下商業，總長度約1.7KM，東西貫穿四個中心，截至目前奧斯卡影城、樊登書店已率先進駐。

　　常西湖四大中心效果圖，本項目位於地下

　　經開區

　　做爲整個城市東南部新興發展起來的一個區域，經開區與鄭州中心城區、鄭東新區緊密相連。在過往數年的發展歷程中，更是接連抓住了跨境發展機遇、自貿區紅利。這也帶動了經開區從一個進出口加工區到商務區的轉變；從工業企業到金融、服務業的全產業鏈擴展；以及從區域核心到國際交流平臺的蛻變！

　　除此外，正在發展中的經開濱河國際新城則承載着經開區未來行政中心、商務/商業中心、居住中心的職能，是經開區由“產”到“城”轉變的關鍵。

　　2019年，對於經開區商業的發展而言將會是至關重要的。除了丹尼斯航海路店之外，還將有萬錦·盛華裏、恆大都市廣場開業入市，預計將會爲區域累計帶來138,000m 的新增供應。

　　位於航海路經開第一大街的丹尼斯航海路店，計劃於2019年二季度末開業。主力店爲UA英皇影城（河南首店）、丹尼斯超市

　　

　　位於航海路與經開第五大街交匯處的萬錦城

　　

　　位於經開區第七大街經南三路的恆大廣場

　　金水區

　　二七商圈、花園路商圈，無疑是當前鄭州商業發展與資源聚集的橋頭堡，恰巧其都與金水區有那麼點關係。這裏無論是2015年開業的丹尼斯大衛城，還是2018年開業的正弘城，都隸屬於金水區的行政管轄內。因此，這個區域的項目發展或者一舉一動，在某種程度上是全市商業的風向標。

　　2019年，金水區將預計迎來5個商業項目的開業，分別是百悅·萬達廣場、瀚海·海尚購物中心、YoYo Park購物公園、建業凱旋廣場、新田360廣場太康路店，將合計爲鄭州商業帶來470,000m 的新增供應。

　　雖然北環幾大城中村的拆遷將有可能帶來近30萬的居住人口外溢，但不可否認這是城市更新、區域更新過程中必然需要經歷的一個階段。例如計劃在今年二季度末、三季度初開業的YoYoPark購物公園，其所屬的金水區國基路沿線的發展、配套及生活氛圍已經很成熟，即便城中村的拆遷會遷徙出一部分人口，但主力消費人羣仍在，臨近的新建項目都將爲本區域帶來新的人口增長；而區域內已有的金印陽光城在內數十個建成住宅小區也自然而然的成爲本區域的屬地客羣基礎。

　　

　　YOYO PARK 效果圖

　　於2015年底拿地的新田360廣場太康路店，歷經四年的建設與籌備，將於今年的第三季度末、第四季度初開業。該項目總建築面積爲16萬㎡，其中商業面積約6萬㎡，共25層。B1-F8層爲新田360廣場，F9-F25層是公寓，商業將延續快時尚爲主的定位，融匯餐飲、娛樂、親子、休閒等業態，規劃有音樂廣場、潮樂大街、童趣幻想等主題，使其成爲更時尚、更年輕、更潮流的購物中心和潮流地標。

　　

　　新田360廣場太康路店 效果圖

　　此外，做爲金水區勝崗城中村升級改造項目，亦是目前鄭州市金水區規模、體量、建設密度最大的城中村改造項目，恆祥地產於去年與萬達商業簽署了合作協議，雙方將在由恆祥實業所開發的鄭州市金水區勝崗城中村改造項目進行合作。由此，鄭州第4座萬達廣場—百悅 萬達廣場正式落戶金水區花園路商圈。

　　該項目位於鄭州市金水區紅專路以南，經五路以西，紅旗路以北，經七路以東，規劃商業、住宅、公寓、寫字樓四大業態，也是鄭州主城區內爲數不多的稀缺性大型綜合項目。

　　根據鄭州商業觀察的瞭解，在主力店方面該項目將會引進一個五星級的萬達IMAX影院；從餵養、保護、教育、運動、體驗等全方位滿足消費者的育嬰需求的萬達寶貝王；一個近4000平方米的健身會所（提供從健身、瑜伽、體操到游泳和羽毛球等全套運動體驗）；發跡於鄭州本地的相聲社團德樂社（屆時除傳統的相聲表演外，還會加入戲曲、評書等傳統表演形式，讓消費者在購物中心就能享受到傳統藝術的魅力）以及超萬平的大型生活超市。

　　

　　鄭州百悅 萬達廣場 效果圖

　　與上述兩個項目相比，瀚海·海尚將重點在科技體驗元素方面做些投入。其做爲本土地產商“瀚海大觀地產”旗下第四個商業項目（此前瀚海北金、大觀國貿、璞麗中心已先後開業投入運營），計劃於今年四季度末開業投入運營。

　　項目商業部分由集中商業和街區商業兩大部分組成，集中商業位於地塊西側，爲全部自持經營；街區商業位於地塊東側，爲銷售返租式經營。自持的集中商業總計六層共7萬平方米，集精品購物、休閒娛樂、時尚餐飲、親子互動等多元化功能於一體。同時爲了方便客流互通，形成真正的交融，該項目還在集中商業與街區商業之間規劃了8條空中連廊，觀光電梯及客扶梯也達到了75部。

　　

　　瀚海·海尚效果圖

　　同樣計劃於四季度開業的項目還有位於花園路商圈的建業凱旋廣場，該項目位於花園路與農科路交匯處，總商業面積5萬平方米。以“自然、藝術、跨界”做爲主線進行延伸，通過下沉式廣場、主題中庭、屋頂花園、匠心獨運的內部空間等設計，創造出“藝術與品位結合，文化與商業碰撞”的全新藝術購物中心。也體現出了建業團隊摒棄傳統操盤思維，擁抱新思維、新零售的決心。

　　此外，建業還請來了香港王董國際、美國世邦魏理仕、英國Benoy貝諾、澳大利亞邁進顧問、丹麥MONSTRUM工作室、法國BLACKBODY等團隊來爲建業凱旋購物中心保駕護航，提供各種專業領域的服務也意味着建業集團對品質的追求及爲這座城市留下一座好建築的信心及決心。

　　

　　位於花園路農科路交匯處的［建業凱旋廣場］

　　總之，在當下這個消費升級時代，好看的皮囊千篇一律，有趣的靈魂萬裏挑一。購物中心如何圍繞創新進行深度挖掘，並將其與消費者需求進行關聯，將成爲接下來3-5年的重點課題。2019年，也註定將會成爲鄭州商業發展的又一個關鍵年。

　　希望這座城市的商業越來越好，也希望每一個消費者在新的一年都能夠透過商業收穫更多幸福。