總第859期

　　在城市化擴張與快速發展的過程中，新區的每一次迭代升級都承載着城市發展的全新使命，而對於一座城市的新區向成熟區發展過程中的綜合體而言，它不僅是代表着一張嶄新的封面，更定義着城市新區綜合體的格局及姿態。

　　2018年初夏，坐落於鄭州鄭東區高鐵東廣場商務片區商鼎路、圃田西路、動力南路、嘉園東路合圍的8宗商服地塊共計168.31畝由華潤置地（01109.HK）聯合鄭新建投以15.82億元摘得。至此，華潤置地（01109.HK）正式開啓了其在鄭州的第二個超大型綜合體項目。

　　項目所在區位

　　爲什麼是華潤？

　　或許讀到這裏，會有很多的港迷外迷們（港資及外資商業發展商的追捧者的簡稱）直拍大腿爲鄭州又一次錯失了港資外資的進入而不禁嘆息。但在託尼主編看來，每一塊土地都有他的屬性及特點，就像我們常說的談戀愛一樣，只有雙方都互相看對了眼，才能真正成爲一家人。

　　說回本項目。

　　作爲一個總建築面積逾124萬㎡，包含商業、酒店、辦公、公寓等多種物業形態（其中需自持17萬㎡的商業）的大型城市綜合體項目，誰來最終操盤，便顯得尤爲重要，尤其是該項目的商業體量爲整個高鐵東廣場商務區之最。

　　鄭州高鐵東廣場商務區 鳥瞰

　　與高鐵西廣場相比，東廣場的發展由華潤、寶能、楷林三家發展商領銜

　　華潤鄭州新時代廣場 鳥瞰

　　縱觀整個項目，有着非常多的機遇，當然也面臨着多重的挑戰。一方面需着考慮項目購物中心部分與其他各物業的相互聯動及銜接，另一方面則在於本項目商業體量爲區域之首的情況下，如何考慮業態與空間的佈局，突破商業創新的瓶頸並將其打造成爲一個超區域型商業旗艦。

　　而這樣一個項目的打造，需要的是一個具備較強資本實力、綜合開發實力和高端商業資源整合能力的發展商。假如放在十年前，大家會率先想到恆隆、太古、新鴻基這樣的港資商業地產開發商。除了開發出一批廣受行業內外好評的項目，其在高端商業、商務的資源整合方面也一直是在行業處於遙遙領先的地位。

　　當然，在市場飛速發展的今天，這樣好的地塊與區位也逐漸打破了港資發展商在一段時期的“壟斷”，外資與港資不再是第一選擇，更多冉冉升起的內資也在用實力進一步提升自己的競爭力。這其中，華潤置地（01109.HK）算得上是第一個打破高端商業地產唯港資或外資壟斷的地產企業。

　　於2004年開業的深圳華潤萬象城

　　從2004年華潤開出第一個高端購物中心“深圳萬象城”開始，其在購物中心及零售商業領域的探索及發展從未放慢腳步。截止至2017年，華潤置地旗下已經開業的28個萬象系商業項目的總銷售額達到了359億元，同比實現了34%的增長；在租金收入方面也達到了61.4億元，同比實現了20.1%的增長；深圳萬象城更是實現了77億元的銷售業績，位列全國商業排行榜第四位，也是迄今爲止中國內地投資回報率最高的購物中心之一。

　　而在剛剛過去的2018年，華潤置地旗下包括深圳、杭州、瀋陽、南寧、青島、重慶等多個萬象城系列都持續領跑高端城市綜合體這一概念，更是連續三年蟬聯中國商業地產TOP100榜首。與鄭州同屬華北大區的石家莊萬象城、太原萬象城更是開業即火，成爲引領當地城市商業發展的新標杆。

　　華潤鄭州新時代廣場 購物中心部分 效果圖

　　也正如《商業與地產》所寫道的那樣：華潤置地在購物中心方面的快速發展與持續的高質量輸出，或許在一定程度上得益於其老牌央企長期的穩健經營和背後雄厚的資本實力，但更重要的是對中國經濟和城市升級堅定的信心。在此信念支持下，或許未來在更多城市核心級商辦投資上我們還將看到更多華潤置地舉牌的身影。

　　華潤萬象系商業的佈局，能否引領其站上鄭州商業的“C位”？

　　其實在整個新時代廣場項目大的綜合體概念下，已經不再只是一個萬象系購物中心可以滿足的了，這其中還融入了華潤的超甲級寫字樓產品、獨棟辦公產品、五星級酒店以及精裝修的MAX公寓。

　　華潤鄭州新時代廣場 物業業態分佈

　　建面29-57㎡的MAX公寓

　　獨棟智慧辦公（打造商務辦公總部基地）

　　打造出一個高品質、綜合一站式的城市綜合體和商務商業共生體，既是這塊土地自身的價值所在，同時也是發展商華潤置地對土地最佳使用價值的尊重。

　　此外，與彼時的鄭州高鐵商務區西廣場多數開發商爲了平衡現金流，快速上馬項目相比，高鐵東廣場在前期招商階段政府所承擔的角色更多，對所出讓地塊的寫字樓及商業的規劃、租售比也適當加入了一些限制條件，因此從頂層設計到具體的落地實施，可以說既避免了此前西廣場出現的一些問題，又進一步夯實了東廣場“企業總部基地”這一大的定位思路及方向。

　　華潤鄭州新時代廣場 萬象系商業一角

　　換言之，在高鐵東廣場片區的萬象系購物中心便有機會可以在綜合了寫字樓商辦客羣、高鐵商務客羣、周邊公寓及住宅的居家住戶客羣的需求後，勾勒出了一個令人眼前一亮的業態組合。

　　大膽的創新、十足的想法，差異化的做法也將會是這個片區的商業產品可以讓人去期待的。此外，從另一個角度來看，以商業促進寫字樓租戶的持久入駐、並同時以寫字樓租戶及周邊消費羣體哺育商業也一定會成爲這個片區商業招商及運營方面不可忽略的點。

　　根據鄭州商業觀察的瞭解，在鄭州高鐵商務區東廣場的整體規劃中，華潤新時代廣場承擔了整個片區商業消費及休閒娛樂體驗中心的重任。而華潤置地此番打造的新時代廣場萬象系列購物中心的總建築面積也達到了17萬平方米，加之項目自身所具備的複合多種物業形態，未來藉助良好的區位條件與交通環境（多條公交線路、與地鐵一號線臨近、與高鐵東廣場地下管網連接、15分鐘車程可輻射鄭東新區中東部片區），可形成超區輻射。

　　華潤鄭州新時代廣場 萬象系商業

　　此外，以該項目的整體商業規劃來看（商業樓層分爲地上7層、地下1層）未來將有機會引入更多獨家品牌與打造更多元化的體驗業態，集最旗艦、最齊全的時尚零售；一站式兒童與青少年成長空間；豐富多元的文化娛樂等。建成後將爲鄭東新區乃至鄭州的商業消費帶來更多全新的生活購物理念，打造成極具主題特色和休閒活動的城市商業地標，爲年輕中產及家庭客羣提供一站式的購物場所，並吸引區域內外更多消費者目的性前往。

　　當然，在高鐵東廣場這樣的城市新興商務區做出一個具備超高商業價值及社會貢獻力的精品項目，更是華潤作爲央企對這座城市和社會發展的使命擔當。

　　華潤鄭州新時代廣場 效果圖