總第861期

　　隨着房地產存量時代大幕的緩緩開啓，一批地處優質或具備發展潛力地段、單一業主持有並有較穩定EBITDA、EBITDA-U（前者指物業淨現金流，後者則指可支配現金流）的商業資產在大宗市場的受關注度備受矚目。這其中，尤以外資“回潮”最受矚目。而與北京、上海頻頻出現的幾十億、上百億的城市更新及存量資產收併購與再改造相比，新一線城市鄭州在商用物業資本化運作方面也開始逐步發聲並“活躍”起來。

　　根據今天早些時候的一則新聞，2018年11月份登陸港交所的瑞威資本（1835.HK）與河南新田置業有限公司完成了其在鄭州的新田印象商業項目的投資開發協議的簽訂，投資金額2.15億元人民幣，用於收購新田印象商業項目的部分權益。這也是繼新田360廣場上海康橋店、上海O'mall華僑城商業中心後，瑞威資本（1835.HK）與河南新田置業有限公司的再度合作。

　　作爲繼新田360廣場國貿店、新都會店、太康路店之後新田360廣場在鄭州的又一重要作品，位於鄭東新區象湖板塊的360廣場將會是接下來新田重點打造與推進的旗艦型項目。其重要性不僅在於所在的區位和地段，更在於整個綜合體項目的複合性（除360廣場外，還將雲集五星級鉑爾曼酒店、新田集團總部辦公、城市公館）。

　　新田印象項目 動圖

　　新田360廣場象湖店

　　由地產開發導向到大資管思維的轉變，新田已經在路上

　　商用物業在大多數發展商及資本的眼裏，用兩個詞來形容即：高值，低頻！尤其是在鄭州這樣大宗交易並不算活躍的市場，開發並全部持有商業地產對發展商而言就是一件難上加難的事情樂。不僅僅在於整個開發過程中所面臨的融資渠道較窄、融資成本較高等實際問題，更重要的一點在於持有後的經營是否有專業的團隊及完善的體系來運營，並且在時間節點最佳的時候有良好的退出機制或渠道。

　　從另一個維度來看，商業地產的大資管思維在接下來幾年的市場發展過程中一定會成爲主流趨勢。尤其是在過去兩年房地產行業整體利潤率的下滑，週轉和去化速度的放緩，都使得其原有的商業模式發生了非常大的變化。因此，從地產獲利轉向金融獲利，從銷售週轉轉向金融週轉便成了大多數房地產企業思考商用物業開發投融管退避不開的點。

　　2018年初，已經在商業地產開發及運營方面有着不小成就的河南新田置業有限公司與瑞威資本（1835.HK）便以合作的形式以約15億元人民幣完成了對位於上海市浦江鎮的“O’mall華僑城商業中心”的資產併購及簽約。而在這一次的合作中，不僅可以看作是瑞威資本（1835.HK）深耕“地產+”發展戰略並不斷支持實體經濟發展的又一次重大布局，也是做爲河南本土商業翹楚的新田集團在商業運營管理方面的又一次被認可。

　　而在收購完成後的一年時間裏，雙方結合歐美及澳洲房地產基金在投資類似項目中的先進理念與實操經驗，爲該項目項目設置了三層管理架構。即在項目的底層，由真正的商業運營管理公司新田集團來負責，爲該項目制定出一系列的升級改造方案及營效、坪效提升方案，並負責項目的物業管理、商場運營及品牌招調；在項目中層，由瑞威資本（1835.HK）做資產管理，負責資金計劃、運營管控以及退出等事項；而在項目的最上層，還有一家基金公司來專門負責資本運作。這也比國內同類項目中只有兩層管理架構的設置來得更加領先更加創新，並在實踐過程中收穫了市場的認可。

　　迴歸到大資管這個層面，期待通過這次合作，能爲鄭州持有型商用物業在後續的資產證券化探索及研究領域帶來更多的思考和引領。