小金：被調控壓抑了許久的房地產市場，似乎又出現反彈的局面。

　　記者：王帆、張敏

　　剛剛過去的3月，春暖花開，樓市升溫。

　　被調控壓抑了許久的房地產市場，似乎又出現反彈的局面。

　　中原地產的統計顯示，2019年3月，佔據市場主體的北京二手房，共實現16051套的交易量，環比上漲163.5%，同比增長43.9%。這一數據還創下了最近10個月以來的新高。新房市場的成交量同樣明顯增長。

　　圖：北京二手房成交量月度走勢及同環比變化

　　數據來源：貝殼研究院

　　該機構發佈的另一組數據還顯示，在上海、廣州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上漲。其中，三地新房成交面積環比漲幅均超過100%，同比也有接近50%的漲幅。

　　二線城市方面，中原地產統計的二線代表城市新房成交量平均環比上漲82%，同比上漲30%。其中，大連、南京升幅較大，分別達286%和259%；溫州和南寧升幅較小，未超兩成。

　　相比之下，三四線城市的交易量出現普遍下降，同比降幅多在20%上下。

　　儘管數量衆多的三四線城市構成了中國樓市的巨大“長尾”，但由於一二線城市具有龐大的單城體量，且通常是市場趨勢的引領者，因此其變化更受關注。

　　由於發生在春節後的3月，因此此輪一二線城市的樓市升溫，也被視爲今年“小陽春”的起點。

　　按照慣例，“小陽春”通常意味着房地產市場在春季（多爲3月-5月）出現的明顯回暖，往往被視爲市場整體升溫的一種信號。但事實果真如此？

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　　北京：季節性升溫

　　以北京市場爲例，按照貝殼研究院的觀點，這輪市場的升溫主要是季節性因素導致。從歷史數據來看，每年春節後市場均出現回升，今年也不例外。通過歷史對比可以發現，今年3月成交環比增幅與2018年同期相當，但與2015-2016年市場較熱時相比，回升力度仍然相對溫和。

　　此外，“從絕對量來看，當前成交水平處歷史中等水平，市場不存在過熱跡象。”

　　價格方面，貝殼研究院統計的3月北京二手房成交均價爲61420元/平方米，環比上漲2.5%。其中原因在於，中心城四區成交佔比環比提升2.5個百分點。因此，“若剔除結構性原因，3月均價漲幅在歷史週期中不大”。

　　而且在一季度的的調價行爲中，仍有近8成對業主下調報價。

　　數據來源：貝殼研究院

　　實際上，3月的後兩週，北京二手房成交量已經出現回落，二手房成交價格也隨之下降。按照貝殼研究院的觀點，未來成交量能否繼續攀升還是未知數，且房價上漲的勢頭恐怕也難以持續。

　　今年春節後，無論北京的新房還是二手房，供應水平都在提升，且限競房的大量入市，在一定程度上刺激了需求的釋放。但由於調控政策仍然嚴厲，這種釋放的幅度恐怕仍然有限。

　　貝殼研究院指出，今年3月，北京二手房平均成交週期爲79.2天，環比微降，但仍處歷史高位，說明市場成交節奏緩慢。

　　中原地產首席分析師張大偉認爲，此輪一二線城市的升溫，既源於長期壓抑的需求的釋放，又與近期部分城市鬆綁戶籍等政策有關。但總體來看，這些城市的升溫幅度十分有限，絕對成交水平也不高，市場仍處於平穩運行的區間內。

　　他指出，本輪房地產調控已經持續了兩年多，政策累加效果明顯。3月以來，調控頻率有所下降，但並不意味着政策基調發生變化。從這個意義上說，樓市大幅升溫的基礎並不存在。因此，“小陽春”能否持續，還存在很大的未知。

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　　深圳：房貸利率下調

　　在深圳科技園工作的IT白領小鐘最近一段時間都在密集看房，2015年年初購入首套房的他因爲準備要二胎，早就考慮需要置換一套三房。關注了很長一段時間後，他認爲，現在差不多到了出手的好時機。

　　圖片來源 / 新華社

　　2016年10月深圳出臺新一輪房地產調控政策，非本地戶籍購房者的社保繳納年限由3年改爲5年，信貸要求也趨嚴，房地產市場由此進入了深度調整期。去年深圳又陸續出臺“三價合一”政策和“731新政”，後者對住宅、公寓分別執行不同年限的限售以及抑制離婚炒房等，樓市成交再度轉冷。

　　但春節過後，隨着房貸利率上浮比例下調等利好刺激，深圳房地產市場成交在增加，但各機構謹慎地將之稱爲“回暖”，而非“火爆”。

　　4月1日，中原地產深圳研究中心發佈的數據顯示：

　　3月深圳新房住宅的成交套數爲3088套，環比上升141.4%；

　　二手住宅成交4551套，環比上升127.9%，同比雖下降15.1%，但成交量爲近半年新高。

　　2018年，深圳新增常住人口49.83萬。一方面，這意味着大量的剛需有待消化，另一方面，隨着經濟活力以及人口吸引力的增強，深圳的住房成爲全國買家的資產配置標的之一。但在一系列房地產政策組合拳的作用下，投機行爲得到了有效控制。

　　目前，多方分析人士認爲，在房住不炒的政策導向下，深圳的房地產市場難以再出現短期內價格大漲的局面。

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　　中介一個月賣出5套房

　　小鐘住在深圳寶安區，他告訴21世紀經濟報道記者，最近看房的過程中，真的感覺到了市場回暖。

　　“一是放出來的房源多了；

　　二是又開始遇到幾撥人同時看同一套房的情況了；

　　三是成交週期在變短，好一點的房源一個月內就賣出去了。”

　　一位中介人士也佐證了小鐘的感受。

　　深圳合美居地產的賴沸新在龍崗區阪田街道，今年已是他從事房地產中介工作的第13個年頭，他告訴21世紀經濟報道記者，春節後行情確實好了不少，剛剛過去的3月，他賣出去了5套房，按佣金收入超過了20萬。

　　Q房網的數據顯示，3月深圳二手住宅成交量按周來計，分別爲884套、993套、1210套、1274套，環比分別上漲-4.43%、12.33%、21.85%和5.29%。

　　Q房網指出，3月的二手住宅成交量衝上4000套，月度4551套過戶量，過戶量已經是近半年月度峯值，市場回暖趨勢明顯。

　　其中，像小鐘這樣的剛需（包含換房族）是購房的主力人羣。賴沸新說，以他了解的情況，基本上60%到70%是首次置業，30%是換房。“目前投資客還沒有進場。”

　　房貸利率的下調是一個直接的觸發因素。

　　融360大數據研究院的監測數據顯示，2月深圳首套房貸款平均利率爲5.46%，環比下降1.97%；二套房貸款平均利率爲5.74%，環比下降1.03%。

　　其中，包括四大行在內的多家商業銀行在深圳的首套房貸利率已經降至爲基準利率上浮5%，二套房貸利率調整爲基準利率上浮10%。而在去年，首套房利率一度比基準利率上浮15%。

　　賴沸新告訴記者，額度也相對更寬鬆了，這對剛需而言構成了很大的利好。

　　但從3月最後一週的情況來看，Q房網的數據顯示，新房住宅共成交363套，環比急劇下跌56.89%；此前的3個星期，新房住宅成交分別爲730套、842套和842套。

　　4月1日，美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者分析，從2月底開始市場的交易情緒高漲了一些，但到了3月下半個月又有所回落，接下來還需要繼續觀察4月能否延續成交暢旺的局面。

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　　房價長期將趨穩

　　儘管成交量回暖，但價格基本維持穩定。

　　小鐘的感受是，量已經起來了，但價格還沒有感覺到，甚至還碰到降價的情況。

　　賴沸新也說，他的生意主要集中在龍崗區毗鄰華爲總部的一個社區，最近成交的大多是賣得比較便宜的房子，有的業主甚至比最高點時降價了150萬。

　　何倩茹指出，雖然成交活躍度有提升，但暫時還未發現業主漲價的情況，整體價格平穩。

　　中原地產的研究顯示，從樣本房源的價格漲跌區間來看，下滑的房源佔比增多，下滑0-5%的房源佔比爲24%，反映目前二手市場雖然有所回暖，但是降價出售比例在提高，價格優勢是樓盤成交的關鍵。

　　這一定程度與投資整體受到抑制有關。

　　2018年，深圳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，被坊間稱作“731新政”，其中指出：

　　暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房；

　　居民家庭新購買商品住宅限售3年，商務公寓限售5年；

　　離婚2年內申請貸款首付將不低於七成等。

　　深圳本地一位國企開發商人士近日向記者表示，“731新政”後，原本有強烈購買意向的買家都轉向了觀望，導致公司的一些熱門項目銷售情況大受影響。

　　“此前深圳市場的投資客佔比仍然很高，但3年或5年的限售時間對資金的佔用時間太久，這對於抑制投資有明顯的效果。”該開發商人士介紹。

　　在記者的採訪過程中，不同的採訪對象提到的一個問題是，稅費高。去年3月，深圳的“三價合一”政策正式落地，即二手房交易中的所有價格都統一（成交價、評估價以及網籤價），並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。

　　一位買家告訴記者，這樣一來稅費甚至可能會翻一番，500萬的二手房稅費可能會達到30萬。

　　自2015年10月1日起，深圳按照《享受優惠政策普通住房價格標準》區分普通住宅與非普通住宅，劃定的區分價格爲羅湖區390萬，福田區470萬，南山區490萬，鹽田區330萬，最低的坪山區爲200萬。而對於非普通住宅，在交易過程中會被要求繳納高於普通住房標準的稅費。

　　賴沸新說，目前大家期待的是對“豪宅”重新界定，稅費下降後，有望進一步觸發剛需族出手。

　　而對於更長期的房地產市場發展趨勢預判，何倩茹告訴記者，深圳作爲人口持續流入的城市，需求旺盛，但短期內不會出現價格大漲的情況。

　　前述開發商人士也表示，房住不炒是長期的政策基調，深圳的房地產市場也將逐漸迴歸基本面，長期將趨於平穩。

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