基隆法院法拍/法院拍卖/法拍屋公告司法院法拍屋拍卖公告-士林/桃园/南投/台南/新竹/嘉义/台北/板桥/台中/高雄法院第一、二、三次法拍公告、特别变卖、特别变卖程序后之减价拍卖报纸刊登每字不到一元。
动产/不动产拍卖公告登报注意事项及办法、流程！
1、拍卖公告内容如有错误请通知法院更正。
2、债权人在拍卖日期前如未按时刊登即强制执行法第28条之1第1款规定驳回强制执行声请。
3、依据强制执行法第81条规定：「拍卖不动产，应由执行法院先期公告。」
A、揭示于执行法院及不动产所在地。
B、其所在地之乡镇市区公所。
C、公开发行报纸刊登(债权人先垫费并刊登于公开发行之县、市版新闻纸)。
D、法院法拍屋网站(法院自行拍卖之案件)，或台湾金融资产服务股份有限公司网站(法院委托该公司拍卖案件)。
4、依据强制执行法第81条：刊登以投标、拍卖、法拍屋公告、抵押、强制执行事件公告，拍卖债务人公告所有不动产有关事项须按格式表格刊登。
A、请债权人持公告正本(可自行影印留存)申请刊登新闻纸，并应确实校对。
B、如排印错误应即刊登更正，但如将房、地段、号、面积、应有部分、建号、投标日时，登错纵更正亦为无效。
C、如距离十四天以上应将全文重登，并于开标5日前检附所刊登新闻纸及收费单一并送法院。
5、拍卖流程：债权人声请执行→法院收状→民事执行处分案→函地政查封登记→执行处法官排定日期→书记官执达员执行查封→鉴价→债权债务及相关人询价→公告及登报定期拍卖→第１次拍卖→第２次拍卖→第三次拍卖→公告承买３个月→减价特别程序拍卖(第４次拍卖)→拍定或承受→核发权利移转证书及函地政涂销登记→拍定人声请点交→命债务人自动履行→书记官现场履勘→强制执行点交→执行完毕。
上内容为本社整理，实际仍须依各地方法院规定为准

法院公告刊登、报纸广告登报服务中心，代理全省各大报报纸分类广告登报。提供声请人发生各项事件刊登新闻纸登报。登全国版及海外版地方法院公告-民事裁定登报全国版刊登/设立登记登报/夫妻财产制登报/刊登报纸法院拍卖公告/支票遗失民事裁定登报/法院公示送达海外版公告、本票裁定、限定继承登报、提存所公告、清算人公告、筹备会公告、祭祀公业公告、债权公告、公司股东会议公告。刊登瑛文台湾日报Taiwan News/太平洋日报/都会时报/民众日报/中国时报/自由时报/联合报/苹果日报等各报广告、法院公告线上刊登。目前配合的派报社、书局、文具店及地政士、会计师事务所、律师事务所于全省各县市约有数百家。各类公告登报业务欢迎相关行业长期配合，亦欢迎个人或公司，E-MAIL或拨服务专线委刊广告。
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法拍屋投标时间
第一次拍卖公告
拍卖当日，由法官亲自主持开标，并当众朗读之。
强制执行法注意事项四十八：
(一)拍卖开标时间，宜指定为每日上午九时半至十一时，或下午二时至四时之间。
(二)以投标方法拍卖不动产者，应依照拍卖公告所载时间准时开标，纵当事人请求延缓开标时间，亦不应准许。
(三)执行推事应在法院投标室当众开示投标书，并朗读之。关于通讯投标之开标，应先当众审查 投标书是否密封及有无附缴保证金，暨具备其他应备要件。
(四)开标，应以应买人所出价额达该次拍卖标的物之最低价额并系最高价者为得标。开标情形，应记明于拍卖笔录。
第二次拍卖公告
第二次拍卖如果流标(未拍定)，且债权人不愿承受或依法不得承受之案件，法官应尽速(五日内)指定第二次拍卖期日，拍卖最低价额也应在百分之二十范围内，斟酌降低，并命书记官制作第二次拍卖公告。
强制执行法第九十一条：
拍卖之不动产无人应买或应买人所出之最高价未达拍卖最低价额，而债权人愿承受者，执行法院 应依该次拍卖所定之最低价额，将不动产交债权人承受，并发给权利移转证书。其不愿承受或依法不得承受者，由执行法院定期再行拍卖。
依前项规定定再行拍卖时，执行法院应酌减拍卖最低价额；酌减数额不得逾百分之二十。
第九十二条：再行拍卖期日，无人应买或应买人所出之最高价，未于减定之拍卖最低价额者，准用前条之规定；如再行拍卖，其酌减数额，不得逾减定之拍卖最低价额百分之二十。
第九十三条：前二条再行拍卖之期日，距公告之日，不得少于十日多于三十日。
各级法院办案期限规则第三十五条：再行拍卖期日，应于前项拍卖期日完毕后五日内指定并公告之。
第三次拍卖公告
第二次拍卖依然流标(未拍定)，法官应速再行指第三次拍卖期日，并再酌减拍卖最低价额(酌减不得逾百分之二十)。再交书记官制作第三次拍卖公告及揭示。(公告日距拍卖日亦不得少于十日多于三十日)
第一次强制管理
第三次拍再流标，也就是经二次减价拍卖而未拍定之不动产，债权人不愿承受或依法不得承 受时，应命强制管理；在管理中，得依债权人或债务人声请，再减价或另估价拍卖。(强制法九十五条)
所谓强制管理，指执行法院对于已查封之不动产，选任管理人管理之，以其收益清偿债务之 执行行为而言。实务上，执行法院通常系指定声请强制执行之债权人为管理人。
注意事项第五三条：
(一)不动产于强制管理中，执行法院仅得依债权人或债务人之声请，再减价或另行估价拍卖，不得迳依职权为之。减价拍卖之酌减数额，不得逾上次拍卖所定最低价额百分之二十。但另行估价拍卖者，不在此限。
(二)强制管理中之不动产，经再减价或另行估价拍卖者，在拍定交付买受人或承受人前，原强制管理之命令，不失其效力。
(三)依本法第九十五条规定之再减价拍卖，仍有本法第九十一条至第九十四条规定之适用，但不得继续减价至拍定为止。
一次强制管理后第一次拍卖
第一次强制管理后第一次拍卖，也就是拍卖公告上第四次拍卖。强制管理之不动产，如经债 权人或债务人声请再拍卖时，法院应以上次(第三次)拍卖所定最低价额，在百分之二十范围内，斟酌减价，继续拍卖。每经过二次减价拍卖仍未能拍定(依然流标)。法院就须再一次命债权人强制管理。第三次拍卖与第四次拍卖之间，由于须经过一次强制管理手续，两次的间隔会比较长，第一次第二次第三次拍卖如相隔二星期，第三次与第四次相隔通常要二十几天。
拍定或承受
拍卖之不动产，经投标人拍定或债权承受后，买卖契约即成立。如无优先购买权人。法院即命拍定人在期限内缴足价额(七天内)。注意事项第九十一条拍卖之不动产无人应买或应买人所出之最高价未达拍卖最低价额，而债权人愿承受者，执行法院应依该次拍卖所定之最低价额，将不动产交债权人承受，并发给权利移转证书。其不愿承受或依法不得承受者，由执行法院定期再行拍卖。

法院民事强制执行流程拍卖流程
债权人声请执行→法院收状→民事执行处分案→执行处推事排定→书记官执达员执行查封→鉴价及函地政查封登记→向债权债务人及相关人询价→公告及登报定期拍卖→第一次拍卖→第二次拍卖→第三次拍卖→应买公告→拍定或承受→查核增值税→拍定人或优先承买权人缴纳价金→核发权利移转证书及函地政涂销登记→制作分配表→订出分配日期→发款→拍定人声请点交→命债务人自动履行→书记官现场履勘→强制执行点交→执行完毕

法拍屋、法拍土地被拍卖原因
债务人无力偿还债务，债权人为取回债权之债务纠纷，并透过法院来执行拍卖的房屋或土地!

法院如何鉴价
不动产鉴价是依据强制执行法第八十条(拍卖不动产，执行法院应命鉴定人就该不动产估定价格，经核定后，为拍卖最低价额)，鉴价分土地、建物、其他地上物三部分，台北、士林、基隆、板桥等法院是委托民间鉴价公司鉴价，另有法院土地部分是委托地政事务所或地价评定机构，建物则委托当地乡镇市公所或建筑师公会不动产鉴定之价格多会与市价不相同，法院执行处会发文征询债权人及债务人对不动产鉴定之价额表示意见，如债权人及债务人不表意见时，即为第一次拍卖最低价额。

如何申请查封
债权人必须先查明债务人的财产，才可以声请查封。债权人要证明所要查封的财产是债务人所有。如果是房地产，要提出该不动产最近七日内的登记誊本。如果是未办理保存登记的房子，应提出税捐处或乡镇区、市公所的纳税或产权证明文件以及基地的登记誊本。如果要查封债务人太太的财产，要提出户籍誊本，证明两人是夫妻。但如夫妻有登记分别财产，就不能查封。如果查封兴建中，尚未办理保存登记的建筑物，应提出建筑执照及起造人名册或使用执照影本，以及基地的登记誊本，以证明产权。法官审查前述要件完备后，就定期通知债权人（但不通知债务人）实施查封。债权人接到通知后必须按时向承办书记官报到，依法缴纳执行人员旅费，并导往现场查封。如果无正当理由不到，可认为无执行之意思者，法官即予结案。债权人如果无法到场引导，可以提出委任书委任他人前来缴费并引导。委任书上所盖债权人的印章要与强制执行声请状﹝第一张状纸﹞所盖印章相同，以避免冒充。查封时，预料债务人可能抗拒时，可通知警察或宪兵到场协助维护秩序。关于宪警的出差旅费，应由债权人预纳，视为执行费用。查封的动产或不动产，都不能超过债权额太多，否则不予查封，以免影响债务人权益。债务人或任何人擅自取下或撕毁封条时，即触犯刑法第一三九条之罪，处一年以下有期徒刑、拘役或三千元以下罚金。

法院查封房屋房子后多久开始拍卖
地方法院第一次拍卖
法院所定的拍卖期日，依强制执行法第八十二条规定：「拍卖期日距公告之日，不得少于十四日。」同法第九十一条规定：「拍卖之不动产无人应买或应买人所出之最高价未达拍卖最低价额，而到场之债权人于拍卖期日终结前声明愿承受者，执行法院应以该次拍卖所定之最低价额，将不动产交债权人承受，并发给权利移转证书；其无人承受或依法不得承受者，由执行法院定期再行拍卖。依前项规定再行拍卖时，执行法院应酌减拍卖最低价额，酌减数额不得逾百分之二十。」依最高法院民国８６年抗字第1681号裁判要旨：「...强制执行法第九十一条第一项、第九十五条第三项规定拍卖之不动产无人应买或应买人所出之最高价未达最低价额，「到场」之债权人必须于「拍卖期日终结前」声明愿承受，执行法院始得依该次拍卖所定之最低价额，将不动产交债权人承受。本件抗告人未于第六次（现最多至减价拍卖）拍卖期日到场，亦未于拍卖期日终结前为承受之意思表示，自不得于拍卖期日后再为承受之主张。」
第一次拍卖：如无人投标，就会降２成〔即打８折减价〕拍卖前会先公告１４天。
地方法院第二次、第三次拍卖
拍卖之不动产经第一次拍卖或第二次拍卖流标后，依强制执行法第九十三条定：「再行拍卖之期日，距公告之日，不得少于十日多于三十日。」同法第九十二条规定：「再行拍卖期日，无人应买或应买人所出之最高价，未达于减定之拍卖价额者，准用前条之规定。如再行拍卖，其酌减数额，不得逾减定之拍卖最低价额百分之二十。」
第二次拍卖：如无人投标，再降２成〔即再打８折减价〕一拍流标后约１４天内排出第二拍日期。
第三次拍卖：如再无人投标，再降２成〔即再打８折减价〕二拍流标后约１４天内排出第三拍日期。此时法院会通知银行是否进行〔应买程序〕
地方法院特别拍卖/特别拍卖程序(应买)
当第三次拍卖流标后，依强制执行法第九十五条规定：「经二次减价拍卖而未拍定之不动产，债权人不愿承受或依法不得承受时，执行法院应于第二次减价拍卖期日终结后十日内公告愿买受该不动产者，得于公告之日起三个月内依原定拍卖条件为应买之表示。」在特别拍卖期间，无人应买或债权人未于公告之日起三个月内声请另行估价或减价拍卖时，则会视为撤回该不动产之执行。（强制执行法第九十五条第二项参照）
第四次拍卖：即是公告三个月的〔应买公告〕任何人皆可在公告期间用〔第三拍〕的底价直接向法院购买，若公告期间无人应买时法院待应买期间截止时，会排定第四拍拍卖程序。
地方法院减价拍卖
在特别拍卖期间内，债权人有声请减价拍卖，而在减价拍卖之期日仍未拍定或债权人也不愿意承受时，依强制执行法第九十五条第二项后段规定，视为撤回该不动产之执行。
特别拍卖：若再无人投标时，则法官会当场询问是否有〔债权人愿意承受〕若无债权人承受，债权人仍然要缴交拍卖执行费用予法院。

拍卖公告内容
１、标的物－法拍屋所在地址、土地、建物面积、楼层结构、屋龄。
２、主要用途－法拍屋的主要用途。如果是自己居住，最好选择住家。
３、土地使用分区－土地使用是以使用分区为准，通常作为住宅的土地都是属于建筑用地。
４、拍卖底价及保证金－土地与建筑物合计的拍卖总底价，以及拍卖前要缴纳的保证金。
５、拍卖绦件－法院是否进行点交。
６、拍卖时间地点－执行拍卖投标的时间与执行的法院。

法拍屋点交与不点交
点交
法院公告有点交之标购物，从取得权利后即得向法院申请办理点交。
申请点交步骤、流程及时间
拍定→缴清尾款(拍定后一周内)→取得「不动产移转证书」(缴尾款后7-10日内)→申请点交(一般收到证书后即可申请)→法院发出点交通知-正本送债务人、副本送拍定人(一周后可收到)→限现住人自行搬迁交屋(十四日内)→未见债务人交屋再申请点交→法院发出定期履勘通知一周后可收到(约一个月)→履勘时再协调债务人交屋→申请再点交/(一周后再申请点交)→法院发出定期强制执行通知一周后可收到(约一个月)
不点交
无权占用：拍定人于取得权利后，需另依民法之侵权行为提起诉讼，要求占用人迁让，必要时得另提起损害赔偿之请求，以缩短占用排除之时间。
租约：依民法『买卖不破租赁』之原则，如拍卖标的物有人承租，则拍定人需依原租约条件，将房屋出租给原承租人，等租约期满或其他得撤销租约之事项发生才可终止租约收回房屋。惟实例中依强制执行法一般有租约的拍卖标的在第二次拍卖时大多已排除租约，法院得办理点交。
借用、抵债使用：其处理方式与无权占用之解决方式大抵相同，属民法侵权行为之排除。
优先购买权：依民法：共有物之共有人出卖其所有之部份时，他共有人有权依同条件优先承购之，而法院拍卖亦属买卖行为之一种，故亦受其规范，即拍卖物之共有人如有意愿依拍定价之同价位承购拍卖物，则原拍定人需将该权利让与，取回投标金。

点交屋与不点交屋的差异处为何?
点交屋就是标的物拍定后，缴清房屋所有价款，并取得权利移转证书在案，依流程办理并具状法院声请点交，待法院排订时间安排履勘，或是强制执行，依法点交房屋，一切程序均由法院全权处理。
不点交屋就是标的物拍定后，缴清房屋所有价款，并取得权利移转证书在案，但因房屋拍卖前即公告为不点交，于拍定后法院并不会安排点交程序。此时，除了自行与现住人(即占用人)协商外，另可委托律师声请占用房屋告诉，要求返还房屋。