上海是外資的首選之地。據第一太平戴維斯的數據，2018年外資在上海的投資佔比高達59%，超過了國內機構，較2017年的35%有明顯漲幅。（東方IC/圖）

　　中國的商業地產成了外資爭奪的對象。

　　2019年第一季度，以國際私募巨頭黑石爲首的外資機構在內地的大宗交易已達8起，累計交易金額超過300億元。

　　這一趨勢從2018年起就開始出現。據世邦魏理仕統計的數據顯示，2018年中國大宗商業地產投資金額達2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國內的大宗商業地產投資達780億元，同比激增62%，創下自2005年以來的最大規模。

　　世邦魏理仕最新發布的《2019年亞太區投資者意向調查》顯示，寫字樓仍是最受跨境投資者歡迎的物業類型，投資意向佔比達到40%，較2018年上升6個百分點。

　　上海是外資的首選之地。據第一太平戴維斯的數據，2018年外資在上海的投資佔比高達59%，超過了國內機構，較2017年的35%有明顯漲幅。

　　新加坡房地產公司凱德集團是目前在上海擁有和管理最多商辦面積的外資開發商。公開數據顯示，2018年凱德集團在國內收併購金額逾300億元，其中11月以投資總額約200億元收購上海星港國際中心，創下了凱德自1994年進入中國市場以來單體收購交易的最高價。

　　邁入2019年後，凱德又斥資27.52億元收下上海浦發大廈，打響2019年上海市場資產大宗交易的第一槍。

　　對於此前的多筆收購，負責中國業務的凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓對南方週末記者表示，我們長期看好中國市場，尤其是國內一線城市的商業地產。

　　2018年，過去從未動過旗下購物中心的凱德一次性賣出了20家購物中心，官方迴應“此舉有利於優化凱德集團資產配置和集中資源，所獲資金將用於在中國繼續投資優質物業”。

　　南方週末記者發現，出售的20家購物中心除了一家位於北京以外，其餘都是位於三四線非核心城市的項目。

　　外資對國內一線城市的商辦寫字樓似乎情有獨鍾。2019年3月，同爲新加坡的吉寶資本完成了上海北外灘一方大廈的大宗交易，總金額約46億元，爲今年以來上海最大一筆大宗交易。

　　世邦魏理仕中國區投資及資本市場部副董事王晶參與並促進了本宗交易，他對南方週末記者表示，中國經濟擁有持續中高速增長的韌性，在居民消費潛力不斷被挖掘的背景下，中國一線商業資產在全球化配置中的重要性不斷提升。

　　第一太平戴維斯廣州投資部高級董事及主管裴信樹也對南方週末記者表示，目前外資收購的資產主要以寫字樓和商務園爲主，零售和物流物業爲輔。這樣的搭配組合源於租金收益穩定、資產運營門檻低。

　　外資迴流的另一面，是內資正在收縮。

　　2018年，國內資本受到去槓桿的影響，普遍面臨融資難、資金成本上漲的困境。受此影響，國內資本的投資意願大幅降低，甚至部分機構爲緩解資金緊張的局面低價拋售物業。而內資的收縮無形中增強了外資的相對競爭優勢。

　　一家外資地產基金的高級管理人員向南方週末記者透露，以前也並非外資不想買，一來是政策限制，二來是爭不過內資，“我們在報價上通常不佔優勢”。

　　如今，首先是政策放寬了。2015年3月，國家發改委和商務部公佈了最新修訂版《外商投資產業指導目錄》，在“限制外商投資產業目錄”中，把過去針對外商投資房地產的限制類條款全都刪去，才迎來了外資對境內物業的收購熱情回升。

　　由於大宗交易的市場反應總是普遍滯後，到2018年，外資收併購纔出現顯著升溫。

　　其次，市場價格正在向理性迴歸。據第一太平戴維斯的數據，2019年第一季度在售寫字樓的成交價與2018年預期相比有15%-20%的回落。

　　從2017年起，國內寫字樓迎來大量供應，北京甲級寫字樓總存量突破1000萬平方米大關，彼時全國寫字樓資產交易量也在大幅上漲，價格水漲船高。

　　但是隨着供應增加，國內寫字樓空置率上升。據國家統計局數據，2018年第三季度，上海全市空置率環比上浮1.1個百分點至14.7%，而以成都、重慶、武漢爲代表的多個二線城市寫字樓空置率更是處於高位，最高值達42.9%。

　　裴信樹強調，雖然在未來1-2年內商辦依舊可能出現過度供應，繼而面臨空置率上升、租金下滑、資本增值空間有限的情況，但中國一線城市的核心寫字樓資產仍是長期投資者最安全的資本投放地。