過去這一年房地產發生了很多事情，我們站在2016年一直往回看，每一次房價的波動、帶動、走動，背後都裹着一些事情來助推、來發展。

此時此刻，我站在現在這個時間點往回看，面對着這一千位的朋友們，我在想，如果要跟各位講一件事情，我要說哪一件？

我認真問自己，到底哪一件事情刻骨銘心，哪件事情值得跟大家來分享，哪件事情真的值得去銘記。說實話很多，但我今天特別想跟各位分享一件我親身經歷的一件事情。

我在2018年的時候接到一個電話，來自一位不太常聯繫的土豪。

這土豪很有錢，所以不太聯繫我。

但是突然有一天我接到他一個電話，他跟我說，我要維權。

2018年的維權事件發生的非常密集，不管是交房維權、降價維權，還是物業維權等事件……

所以當他跟我講維權時候我很平靜，不過出於禮貌，我還是詢問了一下他的一些情況。

對於這種維權，大家都知道，結果一般都是開發商補貼物業費，開發商補貼點裝修，開發商補貼一點其他東西，都可以息事寧人。

但是他跟我講這次維權事情稍微有一點不一樣。

土豪劉位於南京，他在2018年的時候買了一套南京的房子，房子名字叫富力一號。他跟我講這個樓盤的裝修出現了嚴重降標，並且和我說，盧俊，我要維權，所以我們決定打官司。

深諳地產之道的人都知道，跟開發商打官司並不是一個理性的選擇。如果不訴諸法律，我們還可能爭取到一些物業費、停車使用權或者開發商的一些補貼。

而如果我們訴諸法律，法院對我們最大的支持就是允許你退房，讓你退房。

但退房對於買房者來說沒有損失嗎？我們當時買的期房，現在交房之後的房價已經出現了明顯落差。讓你退房，真的是對你的保障嗎？

所以不太有業主願意打官司來進行維權。但他很堅定，甚至有一點不屑。

他告訴我，盧老師，這一次的維權官司不太一樣，我們的官司主體並沒有圍繞這套房子，而僅僅的針對於裝修這一部分。他說這句話的時候，我驚呆了，原來還可以這樣維權？？

以前打官司都是怕要退房？現在官司並不圍繞房子來打了，而是緊緊圍繞房子裏面的某一部分裝修。

他跟我講開發商之前承諾的30萬的裝修成本，降標很嚴重，連10萬都達不了，他要求的是這一塊的補償。說到這，我挺好奇他們這一次的官司的結果。因爲過往從來沒有這樣的形式在推進，所以我特別期待。

大概過了兩個月，我又接到了土豪劉的電話，他跟我講了三個字：“我贏了”。

南京中院對這一次的案件非常的謹慎，原一審、二審都駁回了購房者訴訟請求，但在最後在三審的時候，購房者贏了，法院要求要求富力退還每戶購房者20萬元的裝修補償費。一套20萬，一共150套，總額共計3000萬。

這件事情並沒有結束，後面發生的事情更有意思。

當這個案例宣佈完之後，開發商們急了！南京開發商們聯名上書法院防維權，上書的內容焦慮而急迫。用四個字來總結，叫收回成命。

因爲如果這個項目真的這樣執行了，整個南京城每一個項目、每一套房子可能都要退還給用戶20萬。南京在去年成交了約10萬套房子，一套20萬，也就意味着整個南京城的開發商們會因此損失200億。

最近幾年，南京房子的裝修幾乎都是不達標的。所有開發商都希望通過裝修讓自己的損失可以少一點，報30萬，只投入10萬，這樣可以讓這些房價損失的少一點。

所以我們看到這17個血紅的大印印在上面的時候，可以感受到南京開發商們的焦慮、不安、無助。

當我一個字一個字看完這封開發商們上書的《緊急報告》，讓我有一點點感慨，當我們完全站在第三方角度來去看的時候，各位認爲這裏面誰犯錯了呢？

購房者錯了嗎？沒有。開發商承諾了30萬，只給我10萬。我何錯之有？

開發商做錯了嗎？其實也談不上。房價本來可以賣3萬，現在只能賣2萬。我靠裝修只是爲了挽回我一點點損失而已，並不是爲了更多的暴利。

法院錯了嗎？這更談不上。整個官司的核心主體是圍繞裝修，裝修確實承諾了30萬，確實做不到30萬，要求退還這一部分，也是合理的。

所以在這件事情裏面，幾乎沒有人犯錯，但是這樣的事情就發生了。

這件事情在整個2018年樓市裏面並不算一個特別大的事情，而且這件事情到後面大家也很快銷聲匿跡，不再傳播。

但是引起了我很強烈的思考，一個我們嚴格來看並沒有犯錯的三方，卻在這個時候爆發了一個相對直接、敏銳以及鮮活的個案。

爲什麼會有這種情況？我思考了很久，我認爲這有可能是2018年兩個元素在發生劇烈的碰撞，一個叫規矩，一個叫道義。

什麼是道義？就是應該怎麼樣。

什麼是規矩？就是你能怎麼樣，不能怎麼樣。

講實話，規矩和道義在這個市場上大量的碰撞之後，激發出了很多很多看似沒有錯，但是卻很極端的案例。

那爲什麼會有這種情況發生？我們知道，因爲這兩年來房地產行業發生了很多事情。各位知道整個2018年中國出了多少房地產調控政策嗎？

有數據統計是423條，一年只有365天，但是這一年出了423條政策。

以前我們地產行有一句話，叫房地產短期看金融，中期看土地，遠期看人口。對不對？非常經典的判斷市場的一句話。

從2018年到現在爲止，差不多就可以調整了。叫短期看政策，中期看政策，遠期還看政策。

基本上每天會有1.23次的政策來落地。

對於這麼多的調控政策，很多人問我，你怎麼看？你怎麼想？你怎麼覺得的？

隨着時間的推移，我的心態變化了很多。

如果是2016年，我一定很生氣，我一定非常生氣，爲什麼一定要這樣？市場經濟有什麼不好的地方嗎？

但到了2017年，我試着去分析爲什麼，爲什麼需要出這個政策，以及政策能改變什麼。

今天，此時此刻我再跟各位聊這些時候，我也不想去分析爲什麼了？

我更願意學着坦然去接受。因爲我發現這一切你根本改變不了，而且它的密度比我們想象中要密集。

各位知道在這樣的調控下，我們樓市交出一個怎樣的成績單嗎？

還挺有趣的。今天是我站在這裏演講的第三次，在2016年的時候，我給各位分享一個數據，樓市第一次史無前例的突破10萬億的商體，在2008年時都沒有這樣的成績的，當時我說了句“哇塞”，但是在2017年“哇塞”就變成了“哇靠”。13.4萬億再一次突破認知。2018年我就沒有任何情緒了，15萬億。

所以面對於這樣一個又大又快速的市場，車輪滾滾往前進。你問我滾滾的過程中發生一些事情，要不要去思考爲什麼，講實話沒有意義了。

因爲不管怎麼樣，房地產永遠是非常快速的往前狂奔。因此最近我也開始相信在地產這一行業，存在的就是合理的。

所以今天在這裏的演講，希望跟各位聊一聊，真實的樓市現狀。

【真實樓市】

拆遷和置換

來看這樣一張照片，一個小孩子剛出生的時候，邊上有那麼多紅本本陪在他的身邊，是不是很羨慕？

很多朋友覺得這應該不是一個很普遍的現象，誰那麼好命一出生就有房產證？

但是我可以跟各位分享一個數據。其實從2018年開始，平均每一個新出生嬰兒家裏都會增添一張房產證。

我記得我入行時候，我的師父跟我講的第一句話就是：房子是稀缺品，所以我們必須要擁有。

但是如今，房子還稀缺嗎？這20年來，中國一共賣了138億平米的商品房，總存量居住面積突破了261.2億平米，轉化成家庭套數，戶均房產1.13套。

換句話來說，房子從廣義上來說，它並不是嚴格意義上的稀缺品，甚至已經有一點點普遍、普通。每一個嬰兒一出生，身邊就會有至少一張房產證。

這是中國偉大的地方，中國經過20年的發展，不敢說已經徹底解決中國住房短缺的問題，但基本居住問題已經差不多解決了。

好，再問大家一個問題，當我們人均擁有1.13套房子的時候，各位覺得像這樣的老破小的比例會是多少？就是很破的房子，房齡可能比我年齡還大的房子。

根據我們大數據統計，中國的60%的房子是一房和兩房。78%的房子是六層以下沒有帶電梯的。26%的房子沒有衛生間和廚房，還有15%的房子歲數比我還大。

老破小的比例會比我想象中大很多，也就意味着兩種情況會一直髮生。一種叫拆遷，一種叫置換。

所以當老破小的比例到達這個程度的時候，我們算一下，每年的拆遷跟置換量會有多少？

基本上每年中國會拆掉7億平米的房子，每年需要置換的面積是10億平米，這太恐怖了。

中國一年才賣多少房子？拆遷跟置換就喫掉了17億平米。

當然很多人會說這個現象應該就是在一線城市吧？一線城市纔有那麼多老破小，才需要置換。

老家應該不會這樣吧？這並不是一個個案現象，這不是僅存在於北上廣深這四個城市的現象。

四線之王中樑給我們一個數據特別有趣，中樑的2018年的成交結構顯示，50%以上的成交面積來自於置換，在2017年買過中樑的房子裏面，有接近於三成是用棚改資金去買了房子。

這種情況並不簡單出現在中樑這一家企業裏面。碧桂園、新城、旭輝、中南等深耕於三線的房企，都是如此。這是中國大大小小所有城市都在共振發生的一件事情。

我們擁有的房子足夠了，但是我們想換更好的，因此我們拆掉一些更差的。所以在2019年，我希望各位記住的第一個真實樓市的現象，這是一個史無前例的換房時代，我們拋棄掉不好的去購買那一套，我們覺得足夠好、足夠住、足夠優秀的商品房。

我希望各位能夠記住下一句話，房子是不缺，但房產是供不應求。能夠稱得上資產的那套房子，纔是我們所有人此時此刻希望擁有的房子。

人口轉移

海外地產在這兩年瘋狂的進攻中國市場。

各位猜一猜這裏的房子大概值多少錢？大家都是內行，基本上都會有一個自己的判斷。

第一點，這是一個超過100萬人的大城市，在國外基本上50萬人就是超級大城市了。所以，這是一個百萬人口基數的大城市。

第二點，這個城市每年的GDP有7.3%的增速，太恐怖了，美國只有2%，印度只有6%，中國是6%，印度是7%，而它有7.3%的增長。

第三點，它處於一個非常好的位置，與周邊的二線城市保持非常強的聯動性，基本上一個小時。

第四點，一個城市有沒有發展，要看它的未來，這個城市正在大興土木做基建，即將有一個百萬能級的城市機場，在2018年入土動土，在2019年建成，會成爲一個百萬人口的超級樞紐。

第五點，它的度假配套——國家級的森林公園，有着最佳避暑聖地，並且有很多天然的雪場，可以體驗俄羅斯風情。

好，那這樣一個地方，我們先憑直觀的感受猜測一下，這樣一個城市，一套70平米的房子，值多少錢？200萬？100萬？還是50萬？

都不是，它的房價總價最低一萬六一套。

這個城市叫鶴崗。

我跟我們公司一個95年的小姑娘聊到這個的時候，她居然很心動，馬上要去鶴崗裏面考察當地樓市。

鶴崗這兩天也一直在刷我們朋友圈，擊潰了大部分的樓市信仰。10萬塊就能買到這個城市的頂級豪宅，號稱鶴崗的湯臣一品。

好了，劃重點了，這個事提醒我們：大家去買海外地產時，確實存在這樣的信息不對稱。別人的信息包裝和我們的理解會有很大的誤差。

那麼中國的鶴崗的房價爲什麼這麼低？

2009年，權威機構第一次提出了收縮性城市這個概念。中國有大量的城市人口在流失，戶籍人口遠高於常住人口。

這是最近十年收縮非常嚴重的城市，它分佈在中國大大小小各個角落。

那人口都流到哪裏去了？它被更多的都市圈給吸納。

我們可以很清楚地看到在粵港澳外來人口基數是數以億計的，在長三角數以億計的，珠三角數以億計的。還有西南它未來也會承載5000萬的人口。所以換句話來說，這是一場空前的人口轉移趨勢。

我們可以看到不同的城市在發生一些什麼事情，一線城市都在做都市圈，包括長三角，包括雄安，包括海南，包括粵港澳，它都有一個、兩個強一線城市在趨動，以這個城市爲核心，帶動周邊城市發展，這是一線城市如今在做的一件事情，一線城市它的強能級帶動它的大規劃，在做大人口轉移。

一線城市這麼做了，二線城市怎麼辦？二線城市會更赤裸。

看到左邊這張照片，我以爲是城管突擊大隊要去掃蕩某一個街道。看右邊這張我才知道，這是西安市公安局人才人口爭奪攻堅誓師大會。

搶人變成了用力如此猛的一件事情，二線城市在用盡它所有的力氣去挖人，去搶人，去吸納人。

這是二線城市大家在做的。西安、杭州、重慶、深圳、廣州，都在這樣做。

那三線城市做什麼？二線城市已經如此赤裸裸了，三線城市會更赤裸。

那一位95後小姑娘你也會更心動。

剛剛頒佈的一個消息距離今天沒有多久，呼和浩特印發了一個通知，本科畢業生在當地買房通通五折，更加赤裸。

第一個做這件事情的是武漢。當時的武漢大學生只要在武漢買房，統統八折。

一線、二線、三線都在做着轟轟烈烈的搶人大戰。我覺得未來可能會有一種情況發生，再過個三年、五年就沒有故鄉這個概念了。因爲大家都在不同城市發展，離開故鄉一點也不感傷。

在這樣的人口湧動下，爲什麼2018年可以創造15萬億的成交？人口轉移帶來樓市成交，我們仔細去看一看那些賣的特別好的，毫無疑問都是那些搶人大戰中成功的城市，西安、貴陽、中山、珠海、崑山。

所以有一句話我特別想跟各位分享的，叫身份證創造需求。擁有了一個地方的身份證，就擁有了撬動房地產二次調整的可能。

時至今日，我們開始發現對一個城市的發展並不是靠基建、動工、土地出讓就可以構成的，而需要人去支撐。

所以我特別喜歡阿爾凱奧斯這一句話，在公元前600年，他對希臘有這樣一個評判，造就一座城市的不是精良的屋頂或堅固的城牆，也不是運河和船塢，而是善於利用機會的人們。

所以各位一定要認清一件事情，你們會越來越值錢，會有越來越多城市希望你們去，我們進入那個城市會獲得更多的福利，因爲那些城市需要你們的加入才變得更加值錢。

這種情況在我入社會的時候從來不會發生。什麼去一個地方買房五折，不存在的。雖然說那時候房子很便宜，但也沒有這樣的打折模式。

在過去的20年，城市在大量的發展，但是發展的核心就是大興土木。中國遍地造城熱，有1個市建19個城的。

以前我還在開發商工作的時候，我們去各個地方去市調，基本上到一個地方，都會有人告訴你，我們那個城市一定會有新區的。這個新區有幾個特徵，第一個政府搬過去了，第二個然後碧桂園去了，第三個出讓很多的土地，第四個你趕緊來買地吧。

所有城市都在大興土木，說自己要做CBD，說自己要做下一個陸家嘴，說自己要做一個新區。

正是因爲在過去這10年、20年在做一個快速擴張的前提下，突然發現人不夠了，房子蓋好了，園區建好了，政府搬過去了。沒有人。

我想到了一部我特別喜歡的電影《讓子彈飛》。

《讓子彈飛》的開頭有這樣一個畫面，湯師爺和縣長坐着一輛蒸汽火車。但是這輛火車是有九匹馬拉動的。火車已經建好了，鐵路也鋪好了，但是卻沒有開火車的人去驅動這個它去發展。

以前我們想要城市化，想要城鎮化，在做城市面貌的更新。現在我們需要更多人口，更多的人才。

當我們把兩個數據摘出來的時候，我們發現特別明顯的落差。我們的城鎮化有一個非常引以爲傲的數據，其實在2018年的時候已經接近60%，這是中國20年發展特別好的一個成果，但是我們仍然發現人口城鎮化只有43%，這16%的落差正是之前發生種種問題的可能。

所以毫無疑問，在未來的10年，未來的20年，我希望各位能夠明白的下一個樓市趨勢，就是我們一定會大量地推進人口城鎮化這件事情。

爲什麼？因爲是把43%變成60%，會比把60%變成80%要容易得多。

日本發展了100年了，也就90%。後面的能級越往上做一定是越難的，人口城鎮化在此時此刻變得迫在眉睫。

有段時間寫文章的時候，一直會說一句話，叫投資什麼不如投資你們自己，各位一定記得這句話。這不是雞湯，這不是玩笑。

把自己變得有能力，你個人的提升一定會給你換來更多的紅利。

跟各位分享一個特別有趣的例子，我一個朋友突然有一天跟我說他要去重慶了，問他爲什麼不留在上海這麼好的城市，一定要去重慶。

他告訴我，去重慶帶團隊，工資會翻倍，企業能級也不錯。據說重慶爲了挖他，不僅幫他把老婆的工作解決了，還幫他小孩的學校問題解決了。一個優質人才在一個城市可以受到如此的厚待跟歡迎，這樣的趨勢會向棚改一樣置換一樣，勢無可擋的發展。希望各位能夠記住，人口城鎮化城市這件事情，在未來會在越來越赤裸，未來會越兇猛。

構成樓市趨勢發展的靠什麼？

靠貨幣超發，靠供不應求，靠土地稀缺。這三駕馬車驅動了中國樓市接近20年的發展。在未來20年這三個核心基本元素都發生了改變。未來棚改置換和大規劃會驅動下一個樓市的20年。

會支撐多久？我做了一個特別有趣的大數據。

我算了一下中國的城區人口的居住面積和常住人口的居住面積的落差。

這個落差比我想象中大得驚人，除了北京跟上海這兩個城市除外，基本上其他所有地方都存在落差。各位想想看，如果能夠完成區域人口城鎮化，從43%提升到60%的時候，會釋放出多少樓市的需求。這個需求做一個最簡單轉換，最少可以支撐中國房地產發展20年。

很多人會說，這是人造需求，都是靠拆遷給錢做規劃。可是各位一定要記住，今天不問爲什麼，不要有任何情緒，在中國樓市裏麪人造需求當然也是需求，它存在的就是合理的。

【異物入侵】

時代會重新定義產品 

樓市的基本面是人、城、錢。

我們都知道這三個元素都是在地產賽道內部的，在內部開始優勝劣汰、迭代、消化、促成。那麼，外部力量會不會進入這個市場？有沒有‘外來物種’會進入樓市裏面？

講這個事之前，想先跟大家分享一個案例。前段時間寫了一篇大家關注度比較高的一篇文章，愛屋吉屋。

愛屋吉屋在今年徹底的關閉了它的運營。

愛屋吉屋是2015年房地產賽道里面最龐大的新鮮物種，它是互聯網模式進攻房地產最純粹的一家運營商，希望通過互聯網的信息，以及互聯網的高效率顛覆掉房地產二手房交易非常冗長，非常低效，也非常昂貴的交易成本。

但是它失敗了，原因是什麼？

跟各位分享一個我自己的親身案例，2015年剛好愛屋吉屋崛起的時候，同樣是我想要換房子的時候。那作爲一個自媒體人，一個年輕人，我一定熱烈擁抱互聯網。所以我是把我的真心交給了愛屋吉屋。

愛屋吉屋帶我去看房，很開心，一套套看。最後終於看到一套我很中意的房子，我已經準備好錢了，可是到了門口，給房東打電話，房東他說不在。想看的話去門口的中原拿鑰匙，然後我跟愛屋吉屋的銷售中介去到中原。

那個場景讓我印象特別深刻，那個中原的店長手裏拿了個鑰匙在那邊晃，但就是不把鑰匙交出來。

那時候很生氣，也很無奈。靜下心來想想看，其實這一串鑰匙可能就說明瞭房地產的現象，不管你再怎麼互聯網化，最後這個關口還是需要這一把鑰匙給打開的，沒有辦法通過互聯網網上信息，不用看房，就買下這套房子的。這件事情對我的衝擊特別大。

爲什麼說互聯網進攻房地產那麼痛苦，那麼不如意，可能就是這串鑰匙。房子的不可移動性，房子的差異性，導致了互聯網會那麼難滲透房地產行業，這也讓很多房企開始有恃無恐。

讓很多房企覺得只要我安安份份的拿地蓋房，就一切都不會改變，一切都會像當年一樣有恃無恐。因爲這樣的強勢屬性，很多我認爲的有情懷，有故事的開發商開始慢慢消失。現在很多房企融到一筆錢都要發大字報來感謝。然後利率降低了就要全員開始鼓動。這些構成了很多房企它認爲的企業核心競爭力。

1999年，也是我眼中認爲房企產品發展的最旺盛這一年。

《創世紀》是我特別喜歡的一部電影，“賺錢很重要。”是1996年TVB的非常經典的一句臺詞。

這部劇中，有人夢想構建一個無煙城，讓未來可以更好，這是一個環保項目。劇中也有爭執，有高談闊論，甚至也有個人利益分配。但是我們可以看到，他們所探討的核心，都是在圍繞產品在談論。

不管背後多少利益分配，多少的爾虞我詐，所有人都希望這樣一個創世紀的好項目，可以給這個城市帶來更多的改變。

2000年的時候，中國房地產確實也是如此，很多有情懷和夢想的開發商，爲上海、爲全國各地創造了一個又一個經典的項目。

而現在這個時代，難道真的沒有人去改變地產了嗎？互聯網進軍房地產真的有那麼難嗎？

今天我們這一次演講的主題就要相信時間的力量。在時間這個維度上，可能有一些事情還蠻值得我們去推敲的。

跟各位分享一些特別有趣的數據。這是共享單車崛起最旺盛的2018年，做了一個統計。城市數據團統計了地鐵周邊500米、1000米、1500米、2000米、2500米、3000米的房子，在共享單車落地這段時間裏面的房價波動，發現一個特別有趣的現象。就是1500米這一段的房子的房價波動是最大的。

各位知道爲什麼嗎？以前距離地鐵1500米的房子，它沒有資格被叫地鐵房，因爲走路根本走不到。現在有共享單車存在，1500米的房子也變成了地鐵房。所以這一段的面積的房子，它的房價漲幅會比其他的要更多。在悄無聲息之間共享單車重新定義了地段，這件事情只有共享單車嗎？其實並不如此。

我們這邊統計了2018年廈門灣的成交結構，廈門灣是整個2018年的超級紅盤，它在最後一個月時間裏面創造了5700個成交的客戶。我們把這些用戶的成交結構發出來一看，特別驚人，遍佈整個中國的各個角落。

我們曾經以爲，旅遊地產、旅居地產很難實現地域的跨越，而隨着時代發展，越來越多的人開始接受換一個城市去生活，越來越多人接受有一段時間可以享受另外一種居住模式。時代讓房子的輻射能力變得越來越廣，越來越強，這不是一個個案。

如今整個三亞已經變成了東北省三亞市，幾乎每三套房子就有一套是東北人住的。東北人已經成爲三亞市的主力居住人羣了，三亞的本地人只佔30%左右。

我們可以感受一下這個時代的改變，整個三亞的房地產發展也不過十年而已，短短十年就把三亞的人口基本上換了一圈。

我們可以感受下時間的力量，時間開始定義地鐵房，時間開始定義三亞這個城市。時間可以開始定義一個樓盤的輻射範圍。

一個樓盤只能輻射周邊三公里、五公里、十公里的。

一個好的樓盤靠產品力可以輻射全國，就是這個時代對房子帶來改變。

我在三週年倒計時演講裏面說過，時代還沒有開始重新定義房企的時候，它已經開始重新定義了地產，這種情況在未來會變得越來越常態。

我們可以大膽的做一個猜測，既然共享單車可以改變地鐵房的概念，那隨着科技的發展，自動駕駛會不會改變城市車位的需求量？

如果一輛車你不需要停在那邊，它自己就開走了，上海中環的車位還需要50萬一個嗎，會不會改變我不知道，但是我覺得有可能改變了。

聯合辦公最近日子不太好過，核心區它成本是比較高的。現在辦公最大問題就是你的企業註冊地方必須是一個辦公場所，不能是在家裏面，那如果未來家庭辦公室辦公合法了，會不會把聯合辦公也重新顛覆了？

再比如說在線教育有沒有可能改變學區房？不要覺得這是玩笑。

目前已經有一些在線教育已經得到國家認可。換句話來說，你在家學習的知識，未來跟你在學校畢業領到那個獎狀是一樣的。如果這個賽道開始大行其道，有沒有可能未來學區房就沒有了？

包括很多的90後不會做飯，外賣會不會改變我們的戶型？會不會以後就沒有廚房這個格局了？

包括互聯網和物聯網的存在，如果不用看電視，我們臥室的開間，客廳的開間都可以壓縮，這些變量很多，我只舉一些供大家思考。

我以前也覺得這是一個預測，或者說這是一個個人的意向。但是當我們看到了共享單車，看到了聯合辦公等變化的時候，我覺得，時代已經帶來了改變。

毫無疑問，時代會推進房產越來越好，美好生活會越來越好。所以在我眼裏，未來整個樓市的大池子裏面優勝劣汰會更明顯。

旗艦思維

曾經很多人說地產是靠天喫飯，就是說只要行情好，全國行情都好。但是現在各位覺得這種情況還有可能嗎？

達爾文的這句話說得特別好，能夠生存下來的物種不是最強壯的，而是對變化做出快速反應的。

各位不要覺得無煙城是一個連續劇，在香港真的有個無煙城，沒有任何垃圾，沒有任何廢氣。在那個時代裏面，大家都是很有情懷，大家都很想做好產品來改變社會。

大家對開發商吐槽也足夠多了，但是我想跟大家來聊的是，一些我們認爲好的開發商，他們在做一些什麼事情。

所有的開發商都喜歡聊數字，今年大家還提2019年的指標嗎？很少了。

碧桂園不太提了，恆大不太提了，融創也不太提了。甚至萬科提出的指標會比18年還要更低一點。

所有的開發商開始做區域深耕，就連最多變的碧桂園也同樣如此。

碧桂園在2018年做了一件很重要的事情，就是入股趣頭條，目前碧桂園是趣頭條的第三大股東，它入股趣頭條幹什麼？

入股趣頭條，就是爲了幫助碧桂園導入更多用戶。換句話來說，哪怕是快週轉，哪怕是在三四線城市打一槍就走人的碧桂園，如今也在三四線也開始做深耕，與這個城市共存亡。碧桂園如此，其它房企更加如此。

有一天我在招商的一個招採大會上，看到的第一張畫面叫美好生活承載者。我剛看到這幾個字的時候，覺得這應該是響應政策口號。

大家都在提美好生活，這只是一個口號嗎？

其實，當所有開發商都在喊美好生活的時候，這就不是一個口號了。

美好生活成爲一條康莊大道。這迎合了市場，迎合了用戶，迎合了購房者真實的需求。

2018年，很多開發商都在不以利益爲訴求輸出美好生活理念，比如東原大力開發的原劇場。

它不是一個住宅樣本，它跟錢沒有關係，只是在輸出一種生活理念。同樣的室內空間也如此。

看這個戶型很普通，對不對？這個戶型就是典型的爲90後、95後設計的一個戶型。剛剛我們還分析過，外賣會不會改變廚房的佈局。其實已經改變了。這個戶型把冰箱放在了廚房的外面。

對於90後、95後來說，冰箱不是用來放菜的，也不是用來放肉的。它是用來放飲料、放可樂、放薯片的，所以冰箱放在離客廳更近的位置上。這樣的戶型也是在輸送一種生活理念。

同樣今年我看到另外一個趨勢，開發商在做另外一個趨勢，叫旗艦思維。

2015年，上海金茂府這個項目一炮而紅之後，成功的通過金茂府這個產品系，在全國範圍內進行擴張。

所以金茂府就是旗艦，旗艦項目驅動整個產品線的快速區化，這跟華爲跟小米手機的策略是一模一樣的。

各位有沒有想過爲什麼今年小米一定要出一個高端手機？

爲什麼今年華爲一定要出一個P30？因爲這些旗艦模式幫助他們帶動了底層這一塊的快速區化。所以從金茂，從融創等開發商我都看到這樣旗艦模式。

在一個最好的城市，做最好的產品。然後將這條產品線在全國進行復制。

同樣的，招商蛇口也正在用它的旗艦模式，在上海構築一個非常強勢的產品，叫虹橋公館。在上海喊出了一個口號是：“上海，我回來了”。

通過在上海核心地段構建一個非常強勢的產品，然後開始拓寬到華東市場。

這什麼項目，各位知道嗎？來自於中國拿地第一季度拿地前十的開發商，華爲。

這是華爲爲自己的華爲小城構建的房子，外立面直接貼各種風格，非常的互聯網化、工業化。如果華爲做房地產，某種程度上對我們來說也是個降維打擊。

這讓我想起了王朔的一句話，你只有內心豐富，才能擺脫生活表面的相似。

港資殺回來了

港資殺回來了

今年樓市裏面另外一個特別重要的現象叫做港資殺回來了。

我前兩天去南京，讓我非常震驚的是，南京有家非常大的開發商叫香港置地。我一度以爲港資應該是被中國房地產快週轉徹底打趴的企業了，我跟香港置地聊天之後發現他們在南京、重慶、武漢、上海有大量的項目在開發。

我問它爲什麼？它說港資在這個時代裏面有特別好的機會，他們的負債率特別低，香港自己的負債率只有6%。今天來的各位開發商們，你們家的負債率多少？200%已經很客氣了，而香港只有6%。

在整個政府大力提倡去槓桿的經濟下，港資的拿地模式可以很大程度抄底。所以他們毫不掩飾說，這是港資企業抄底中國大陸最好的機會。

不僅僅香港置地，凱德，新鴻基都在悄無聲息的大量的買入中國資產。

這說明一件什麼事情？降低負債率，持有現金你可以在中國大陸買到特別好的資產。

我們爲什麼要看這些開發商轉變？我一直跟很多購房者說，你一定要去認真的看那些開發商在幹什麼。

再跟大家聊一個案例，也是我們公司另外一位95後跟我聊的一個案例。這位95後兩年前在自己老家買一套房子，開發商名字就不說了。買房子一定會經歷一件事情，維權。

業主羣變成了維權羣，大家都在探討一個核心問題：“如何一邊維權，一邊維護自己房子的售價？”

這個主題一拋出來讓我驚呆了。他們會努力的把所有的房東捆綁在一起，那如果你要掛出一個特別低的掛牌價，他們會嘗試通過各種方式說服你不要這樣做。五年前開發商一起捂盤惜售，十年前開發商一起拿地聯合開發聯合操盤，而如今，購房者越來越深諳此道。

各位還記得我今天演講一開始分享的這個案例嗎？購房者的智商已經佔據高地了。

大家都知道如何去鞏固自己的資產。個人房東也慢慢的成爲了房源的主流供給方。我們監測了19個城市，我們發現2016年年末到2019年年初，這短短兩年的時間裏面，市場上的掛牌房源激增了三倍。

換句話來說，房源的供給方已經不止是開發商了，個人房東也成爲跟開發商一樣的角色，我們可以看到大量的人是通過賣房再買房的。

所以如果你們跟開發商成爲差不多一樣的供給方的時候，你們是否也應該學習那些好的開發商的一些舉措呢？

好了，總結下我說了幾個案例的要點。

第一個香港置地抄底說明什麼東西？抄底就說明如果你如今你的負債率很低，你的槓桿很低，此時此刻你也一樣可以抄底。

第二個，你要買什麼樣的房子？你要買美好生活的房子，因爲別人都在這麼做，買老破小這是過去的趨勢，未來你要買好房子。

第三，別人都在做深耕，你買的房子要不要深耕？持有一套房子週期被拉長。以前大家都講究短平快，開發商業也有短平快，賣完就走人。很多炒房客買進賣出一年以內，現在這世道也變了，你也需要在這個地方深耕。

所以我覺得這是今天我想對所有購房者強調的一個核心觀點。如果你現在再買房，要深耕，要美好生活，要低負債率，因爲現在開發商就這樣做的。

【三年堅持】

爲買房者服務的“真有好房”

今天的第三塊內容，我特別想跟各位分享一下，作爲一個新媒體內容產出者，我自己正在做的一些事情。

今年是我創業的第三年，這三年來身邊一直有兩種高人。第一種高人跟我講，創業你熬過三年就不會死了。三年之後你的公司有核心競爭力了，有錢、有個穩定團隊就不會死了。

另外一種高人告訴我，自媒體人做三年了，紅利消失，粘性下降，就在死亡的邊緣了。

所以作爲一個新媒體創業的地產人，我到底死還是不死？

今天能在這裏跟各位聊，說明我還沒死。

這一年有一件事情蠻有意思的，以前有一篇文章這麼寫的，少於三套房子的人市場好壞跟你沒有半毛錢關係，這個世界上最好的房子就是越來越貴的房子。

也不知道誰那麼無聊，把我這句話就打印成KT板，放在售樓處裏面。

我也在想打印這個東西幹嘛？有什麼意義？買房這件事情這麼嚴肅，這麼貴的一個東西，你靠這些雞湯來嚇唬人。放就放了，還標什麼資深購房客？

實踐是檢驗真理的唯一標準，爲了驗證有沒有用，我就找了一個朋友，在一個特別偏遠地方的樓盤裏面找了一個朋友，把我這KT板再做一個，讓他把這個板子放在售樓處的其中一張桌子上面。

並讓他幫我監測這一張桌子上面的客戶轉化率，跟周邊的轉換率有什麼區別。你還別說還真有用。這張桌子的客戶成交概率提升了20%，當然這個有運氣的成分。

我的朋友和我說，在一個售樓處裏面，大量的宣傳都是圍繞樓盤。而你這句話是針對於買房人來說的，一個客戶在看完整個樓盤有一些認可的時候，他在最後看到一句爲他而說的一句話，會感覺就很有力量。

因此我突然想到我們一直在做的一件事情，跟現在的樓市有一點不太一樣的地方。過去的房地產發展，都在圍繞着房源本身，而我們是一直圍繞着用戶產出內容的。

這件事情在有些人看來覺得喫力不討好，就是我們做的【真有好房】的小程序，整個呈現內容是圍繞買房人產出的大量的內容，他沒有那麼多情緒，沒有那麼多爲什麼，只是爲了告訴你真實現狀。

去年我們演講的時候已經準備要做這件事情，今天跟大家講一講我們做之後發生的一些有趣的事情。

比如有一個男人在午夜時分給我們提了60個問題。大概從11點半開始，一直問到兩點鐘。

什麼情況？一個男人在晚上想我？這什麼情況？

特別是當我知道這個人大概是這個樣子的時候，我又‘咯噔’了一下。

我們問他爲什麼那麼急迫，那麼焦慮？他說他只是希望在他決定買房時，決定要拿出自己所有積蓄的時候，有一個朋友的角色，能夠面對面的回答他的一些顧慮。

於是，我想，我得滿足他，滿足這位中年油膩大哥的一些需求。

所以我們就做一件事情，我們要跟他聊天。我們在上海就開了三家線下門店，第一個在閔行，第二個在徐匯，第三個在靜安。

然後找了幾個資深房地產諮詢師陪聊、舒緩、解壓、聊天，面對面的跟用戶溝通，幫他們解決一些切切實實的的一些訴求。

萬萬沒想到的是這件事情落地的時候，我們發現用戶的需求非常踊躍，我們“真有好房”，從2018年的4月份開始，到現在爲止，已經累計有26萬，接近於30萬的用戶，在我們“真有好房”市場體驗過我們的服務。

講實話這個數據還蠻超乎我意料的，因爲這裏全部都是那些真實的購房客戶。

“真有好房”這個小程序，完全沒有雞湯，沒有IP，都是跟各位聊各種各樣房子的事情。

可以看一下我們的用戶分佈，目前整個用戶分佈比例還是非常集中的。江浙滬包圍區它是最集中的三個區域。除此之外，年輕人最多的廣東省也是使用頻率特別高的，很明顯像我們中年油膩男是我們非常典型的用戶，30多歲的男人會比較需要我。

當我們的用戶量到達了30萬能級的時候，我們在線上線下的溝通，發現了一個現象：大部分的人想買房，他會告訴你我要什麼樣的房子，我有多少錢，但他說不出具體的樓盤名稱。

這樣的比例的人會有多少呢？比我們想要中多很多，在“真有好房”的用戶裏，超過70%的人是沒有辦法說出具體樓盤名字的。

我們一直以爲我們花了很多錢，做很多投放，做了很多宣傳，用戶在這個城市基本上已經知道我們這個項目樓盤，但是大部分人並不知道，它只有一些非常細碎的一些需求。

所以在這樣的前提下，作爲一個爲用戶產出內容的產出方，我們推出了一個新的東西，叫排行榜。

我們把所有用戶需求分的特別碎，單價、總價、地段、是否學區房、偏好、戶型，各種各樣的需求，然後根據這些需求來推出我們的排行榜。

如果你在上海，現在想買房，不知道具體樓盤的名字，使用“真有好房”你就可以最快程度的查找到最適合你的一些房子，這是一個真正意義上，爲用戶使用，爲用戶構建的內容平臺，這是第一個事情。

第二個事情，也是我們最近才發現的一件事情。就是在上海出現一個特別有趣的現象，就是所有人在買房之前都需要賣房，這樣的比例也達到了七成。

所以當我們意識到這個現象的時候，我們就做了“真有好房幫賣”這件事情，“好房幫賣”一出臺也特別讓我意外，效率的轉換，比我想象中要高很多，最快的記錄是掛牌兩天賣掉了各版型的房子。

所以當我們意識到用戶的這兩點需求的時候，我們突然覺得這兩點需求在以前是沒有人去幫助用戶實現的，我們都知道用戶未來會越來越成爲房源的供給方，那麼有越來越多發佈房源的渠道嗎？很少。

就換句話來說，“真有好房”某種程度上來說是完全圍繞用戶產出在做的購房神器。

一個站在用戶角度，爲用戶提供服務的買房神器。這並不是我個人的意向，這是未來的大勢所趨。

跟各位分享一個數據，是近年來我國居民的買房意願比值。

這說明一個什麼現象？三年前演講我跟各位講過，說用戶買房越來越大膽，因爲越來越多人通過槓桿、通過銀行貸款去買房，但現在去槓桿的節奏下，成功的在2018年把這個數據破降到了33%。

這說明一個什麼現象？說明用戶買房越來越多用自己的錢，以前買房買房銀行是他的房東，現在用戶真金白銀掏出錢比以往更多。

這是風險跟財富都到了用戶這一邊的現象，現在你買房，房產增值你會有更多的財富。但是如果有風險，你的風險不在你這一邊，因爲你的首付款已經不是三成了，現在是七成。所以這是一個不安全感與榮譽感並存的年代。

這兩年來，市場把用戶變得越來越聰明，越來越敏感，但是服務用戶的工具並沒有那麼多。目前我們手機裏面能夠找到的所有工具，大部分都是房源驅動的。我希望我們可以給用戶產出更多用戶需要的內容。這是“真有好房”未來三年一定會做的事情，也希望在明年的時候可以跟各位分享更多有趣的案例。

這是一個什麼時代？這就是一個黃金時代，不是什麼白銀，也不是青銅，這就是一個一個屬於內容產出者，屬於買房者，屬於房地產發展最好的黃金時代。

各位要相信中國房地產就是伴隨着各個版本的樓市崩潰論中頑強成長起來的，所以未來的市場一定會越好，未來市場一定會越來越健康。

我特別想跟各位分享宋衛平說的一句話，努力真的是一件很好的事情。因爲不論結果如何，你都會心滿意足。

在這樣黃金時代裏面，雖然我們只是一個新媒體，一個小小的存在，但仍希望能夠參與到賽道里面，爲用戶服務更多，這是我們這三年來一直要做的事情。我們可以活多久我們並不知道，但是我想活最少18年。

尾聲

最近各位對於996探討很多，9點鐘上班，9點鐘下班，一週工作6天。講實話，996對我來說不是最恐慌的。我最恐慌的是當我9點鐘上班，9點鐘下班之後，我突然發現我犯困了。

想當年我剛入行的時候，9點鐘上班，我可以連續工作到1點、2點，然後打電話給我女朋友去她家裏玩。但現在9點鐘我已經犯困了。

創業三年了，我開始有一點變老。但我一直想證明自己很年輕，或想證明自己活力無限，想證明我可以在這個賽道里面做一些更多的事情。

我最近瘋狂愛喝可樂，因爲在我眼裏能喝可樂就是一個年輕人，因爲年輕人不用在乎健康，年輕人可以喝碳水化合物，年輕人可以打嗝肆無忌憚，所以我就覺得我只要一直喝可樂，我就是一個年輕的少年。當然這可能有點心理安慰。

今天也給各位準備了一人一罐可樂，但是因爲會場原因，我沒有辦法裝在禮品袋裏，所以我們在會場的外面，堆滿了一千瓶的可樂，希望各位不管今天幾歲，都是一個愛喝可樂的少年。在未來面前，我們每個人都是孩子。

最後用這句話作爲總結，叫我生活在妙不可言的等待裏面，等待隨便哪一種未來。

最後，要特別感謝本次演講的首席贊助：泰禾•泰禾廈門灣以及招商蛇口•招商虹橋公館。

以及我們的榮譽贊助：恆大地產集團，若缺營銷以及東原地產。

明年再見！

PS:現場的合影，小夥伴們可以通過掃描以下二維碼進入“雲攝影相冊”下載

PPS:未能在現場傾聽的朋友，可以掃描二維碼查看回放或點擊“閱讀原文”

以上爲正文，來自盧俊

如果你有二手房要賣，可點擊  二手幫賣

如果有購房、投資相關的問題點擊  專家問答

想看嚴選好盤測評，也可以看看樓盤測評

聽聽真叫盧俊今天說了樓市哪些信息樓市天天說

大家都在看

▼

感謝閱讀，碼字不易，順手點個“在看”吧👇