張達

　　最近，高層對房地產的「喊話」有點密集，僅4月19日一天就兩度重申「房住不炒」定位。而就在此前兩天，央行參事盛鬆成撰文稱，要警惕新一輪房價上漲，堅持房地產調控不動搖；再往前推幾天，人民日報和新華社相繼發文指出，放寬落戶條件不等於放鬆房地產調控，「房住不炒」定位不變。

　　如此密集的「喊話」，也許是因為近期房地產「小陽春」引起了警覺。3月，房價上漲城市數量增加，二手房價格全面上漲，部分城市量價齊升。同時，1～3月，房地產開發投資增速再創新高，達到11.8%，全國商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等增速均有所反彈。部分二線城市土地市場升溫，「地王」再現，溢價率大幅上升。此外，3月居民新增短期貸款創紀錄，被指是資金變相流入房地產領域。再加上國家發改委出臺的新型城鎮化政策中要求大城市全面放開/放寬落戶限制，引發了調控政策放鬆的猜想。總而言之，市場預期又開始躁動，房地產市場似乎又要熱起來了。

　　近期，住建部對一季度房地產市場進行專題調研時也指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關注，並已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。高層頻頻喊話，意在關鍵時刻穩定市場預期，防止炒作風氣再度擡頭。最近，部分熱點城市也出臺了收緊政策，如二手房成交反彈的北京，國管公積金貸款政策收緊；土拍市場過熱的合肥，下調了熱點區域居住土地最高限價；樓市回暖的長沙，停止二套房契稅優惠政策等。

　　落實一城一策、因城施策的前提是堅持「房住不炒」定位，未來無論城市政府如何微調政策，這一定位不能改變。改善性需求、剛性需求、新型城鎮化推進帶來的新增居住需求將得到支持，而投資、投機性購房需求將繼續被抑制和遏制，如呼和浩特和寧波的人才購房新政中都提到5年內不得上市交易，就是為了抑制投資投機。同時，「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標不會改變，要防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。可以預見，未來房價、地價波動幅度較大的城市仍可能被住建部約談預警，政策可能進一步收緊。當然，市場降溫明顯、前期政策過嚴的城市也可能微調寬鬆。中央給了城市政府更大的調控自主權，同時也考驗著他們的調控智慧。

　　3月房地產市場出現的變化，源於政策邊際調整後帶來的心理變化，說到底也屬於預期問題。中央再次強調「房住不炒」，意味著政策層面大面積放鬆的可能性不大，在宏觀經濟好於預期的背景下，貨幣政策進一步全面放鬆的可能性也比較小，特別是針對房地產的「閥門」將繼續緊擰，寄望樓市「小陽春」變成大反彈的「盛夏」，可能只是一種幻想。

　　（張達）