今年，中美貿易摩擦不斷升級，全球經濟前景不明朗。在貿易摩擦帶來的外部不確定性下，大家對貿易戰後續演變及中國經濟未來趨勢更加關注，未來中國經濟會走向何方？

　　同時，經濟動盪對樓市影響幾何？深圳房價會不會來一次驚心動魄的閃崩？

　　前幾天，在“粵港澳大灣區新經濟地產論壇”，深圳世聯行地產顧問股份有限公司董事長、創始人陳勁鬆則提出了“深圳房價陀螺原理”，對深圳樓市的未來走勢進行了深入剖析。

　　（備註：以下資料來源於公衆號樓兔子）

　　01

　　大變局：房價的城市階梯格局已經改變

　　大家都知道，上一輪中國樓市高潮，深圳是絕對的領頭羊。深圳是最先發力引領去庫存大戰的城市，比北京上海廣州都提前啓動上漲，但同時也是提前臥倒，進入調整期的城市。2016年10月4日是一個分水嶺。

　　這一輪完整的樓市升跌，其實是一線城市引領發動的，是深圳北京上海廣州等一線城市引路的行情。實際上，也就形成了一二三四五線城市階梯推進的邏輯。這是中國樓市過去的絕對路線圖。

　　但這一輪調整之後，這個格局徹底改變。過往的價格等級失效了。過去三年深圳遠遠超速於廣州，就是一個例證。一批城市衰落，一批城市崛起。格局全變了。

　　02

　　中國城市羣競爭：粵港澳大灣區是中國最活力區域

　　很多人一定會說，中國已經在全國畫了很多圖，長三角城市羣，京津冀城市羣，海南自貿區，長江經濟帶，還有杭州灣，東北振興等等。憑什麼說粵港澳大灣區就和別人不一樣呢？

　　因爲這裏是最近香港，最改革開放前沿的地方。我們可以最零距離的直面國際舞臺，這是港澳窗口的現實意義。

　　更特別的是，粵港澳大灣區的城市羣裏，每一個城市都有自己特殊的面容，每一個城市都不一樣，每一個城市都可以兼容互補。

　　這點特別重要，是互融互生的城市羣。這個在全世界都不容易。

　　03

　　粵港澳大灣區龍頭，大趨勢是周邊城市資源往深圳集中

　　最近深圳公佈了與大灣區城市互融互通的交通研究計劃，要打造1.5小時生活圈，每一座城市都要地鐵軌道聯通。

　　結果一定是深圳人口資金信息技術的外溢擴張。但同時，更大的可能必定是深圳作爲粵港澳大灣區單位核心，吸引周邊城市羣資往深圳集中！有所予必有所得！

　　另外，深圳這座城市自身也在大改變！過去40年，深圳的核心從羅湖福田南山前海，一直在演進。這其中，不只是一個地理位置的改變，更是一個城市發展模式的改變。現在的城市都是產城融合的城市。這是高科技新經濟和新服務業孕育的城市，這是下一個40年的城市方向。

　　深圳，掌握了下一輪城市演進的方向。方向對了，機會才大。因此，深圳比香港，比廣州有機會。

　　04

　　深圳房價還有機會嗎？陀螺定律3個變量：深圳不倒翁！

　　理解了深圳這座城市的獨特性之後，再來看深圳房價的趨勢，研判基礎就比較明晰了。

　　陳勁鬆把它抽象理解爲陀螺原理。假設深圳房價是一個不斷旋轉的陀螺。現在深圳房價這個陀螺已經轉速很高了，但國內外經濟形勢不太好，這個轉動的陀螺會失速，深圳突然摔倒嗎？

　　這裏有三個極爲重要的變量。

　　第一個是陀螺本身的質量。說到底就是這個城市的經濟增長活力，GDP 增長量。陀螺本身重量大，其連續高速轉動的慣性就大！即使是有一點波動，也不至於突然斷檔失速的。

　　深圳這些年經濟增速基本上在10%以上，去年GDP 總量就已經超越了香港，這是深圳房價的基石。

　　第二個變量是陀螺本身的活力。體積面大，平衡力強的陀螺，不容易倒。

　　深圳這座城市，是全世界同等規模城市羣裏，最年輕的城市。青春活力，註定了這個城市依然冉冉上升。

　　第三是外部驅動力的動能與持續性。陀螺要高速持續旋轉，就需要外力不斷抽打，不斷加油。

　　深圳樓市這個大陀螺，還能繼續運轉的外力是什麼呢？是龐大而穩定的購買力。

　　深圳本土的購買力，不用太多解釋。2500萬常住人口，每年60萬新增戶籍人口，但住房供應缺口實在無力補充。深圳民間的購買力可以暫時被壓抑，但不可能從此消失。

　　外面資金還在持續進入深圳，清晰地表現在外來房企深圳拿地，這纔是集中化的大資金。深圳最近幾年的土地拍賣，外地房企來勢洶洶。

　　深圳人要小心，外地資金不只是看中了你的地，更看中了你的房。洶涌外力之下，深圳樓市陀螺大概率還要繼續高速轉！

　　文章綜合自@買房之前@樓兔子

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　　PS：又好久沒放小密圈了，更多踩盤筆記和不能說的祕密，我們小密圈見。

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