对社区物管不满意？ 太平绅士施伯欣教你三招
▲对社区物管不满意？太平绅士施伯欣（中）教你三招。（图／郭纪子提供）
文／郭纪子
「前一阵子刚交接，乱了三个月了，到现在还没进入轨道……」「物业管理公司今年换了好几家了，还是未尽理想……」「请问，在您们社区，保全人员会常常更换吗? 我们会，常常有新面孔，秘书小姐的更换频率也很高，现在来的总干事，能力很差……」网路上越来越多对于社区保全、物管公司的不满意，社区住户普遍觉得服务品质越来越差，业界公司主管也头痛不已，状况却很难改善。造成这种状况的原因很多，包括人力匮乏、薪资不高、工作压力大、劳资关系恶化、低价抢标、社区管理委员会一年改选一次以及保全物管公司年年重新招标等等因素。
曾是澳洲昆士兰最年轻的太平绅士施伯欣先生是澳洲布里斯本专职培训地产从业人员的第一位华人讲师，是常常往来台湾与澳洲的海外台商，曾任昆士兰台湾商会会长，目前担任澳洲华人物业管理联盟名誉理事长。施老师介绍澳洲物业管理的一些做法，为台湾社区物业管理提供他山之石，或可尝试。
一、签订长期物管合约，获得稳定的专业服务
在澳洲特有的「物业管理权(Property Manangement Rights) 」制度之下，社区经理(台湾的社区总干事)成为社区物业管理最重要的灵魂人物，与管理委员会的合约期长达10至25年，而且可以长期续约，社区经理在没有违法行为或者重大失职行为的状况下，社区的区分所有权人无法轻易地将其更换，因此，社区经理对于社区的管理维护会有长期性的计划和负责任的态度，容易维持管理维护的专业水准，以及工作的延续性所产生的效益。对于社区经理可能因任职太久而产生的弊端，则从法令面与市场面架构了充分的制衡机制，有其付不起的代价。
二、物业管理权的得标人必须在社区购买一户经理房，社区物业管理品质影响其切身利益
社区经理必须在社区购买自己的一户物业，也就是所谓的「社区经理房」， 因为自己就住在社区，自己的财产在社区，所以，与住户的利益高度一致，社区的物管品质直接影响到他自己的房价以及居住品质、生活环境品质。而且，因为上班与生活都在社区，很自然地提供24小时社区紧急服务，社区发生任何状况，都能够得到即时的处理。
三、管理委员会每年进行年度经费财务评估，每五年进行一次长期修缮基金提拨评估
社区管理委员会每年都会进行财务评估，确保预算合理，避免不必要的多收费用或者年度经费的不足，管理委员会可以依照实际的需求随时对管理费进行调升或者调降。每三到五年就会对社区的长期修缮基金（sinking fund）进行评估，依法强制收取，确保重大修缮事项经费充足。
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