斡旋篇：房仲说的下斡旋是什么？斡旋金、要约书又是甚么？
或许你在看房子的过程，常会听到房仲口中有意无意提到要你「下斡旋」「下斡旋」，奇怪，到底这个「斡旋」是甚么东西，为何房仲要这么积极推销给我。简单的说，下斡旋就是要请你，如果真的很喜欢这一间，就出个数字，我开始帮你去跟屋主乔价钱的意思。
斡旋，如同字面上的意义，就是双方进行磋商、沟通，希望能谈出一个共识；但在现行的不动产交易流程里，「斡旋」并不只是口头讲讲、喊个价这么简单，它有一些制式的步骤要做，并且是具有法律效力保障的步骤。而且，在房仲的这边，也必需要有一份正式出价的书面依据让屋主看到，房仲才有办法让屋主认真坐下来谈价钱。（相信我，用口头出的价格屋主已经听到不想再听了，你再叫房仲先用口头去问屋主多少钱要卖，其实没多大意义）
记住，下斡旋的方式一共有两种，你可以自行选择采用
目前不动产经纪业实施的下斡旋制度有两种方式，第一种需要交付一笔现金（也就是斡旋金，通常数万元不等或固定成数，用支票也可以）外加签一份斡旋书；另一种则只单纯签一份要约书（不必交付现金），两种的目的都在于要让屋主知道，有一位正式的买家愿意出价来洽谈。此外，你所签署的这一份书面将来也会发生法律上的效果，对双方而言都是一种保障也是约束。而依据内政部的规定，这两种下斡旋方式，不动产经纪业者（房仲）都有义务必须要主动告知你，并且详细解释给你听，再由你自由选择想要采取的方式。在不成文的民情习惯里，中南部人比较喜欢采用斡旋金方式议价，北部则较多人选择要约书方式。
（1）采斡旋金方式：早年先民在做不动产的买卖时，不管是不是透过中间人介绍，为了表示诚意，通常会先拿出一笔现金当作凭证，顺便向对方提出愿买的价格，若您愿意的话就先收下这笔钱当做定金，咱们这笔交易就这样说定了，因此这样的模式也叫「放软定」、「放小定」。沿袭至今，变成一种以提出斡旋金进行议价的方式，由买方以交付数万元不等的现金，并签属一份斡旋书，上面载明你愿意出价总金额以及相关权利义务的书面，交由房仲人员作为凭据，去向屋主方面回报出价以及议价。当然，很少一次喊价就能成交的，这期间可能会来来回回不停议价，若能议出一个双方都认可的价钱，将斡旋书上面金额修改之后，交由屋主签名确认，它就是一份具有法律效力的文书。
买方事先交付的这笔现金斡旋金，依房仲业目前做法并不会真的一起捧去给屋主看，而是由房仲业公司暂时代为保管，房仲只拿斡旋书面部份（上头也会注明买方有提出多少万元的斡旋金，让屋主感受诚意）去向屋主进行议价动作。若最终斡旋成功，屋主在斡旋书上面签字确认愿意出售，这笔斡旋金就会转变成法律上的定金（注意，不是订金喔），而发生民法上的约束效果；之前现金（或支票）部分也会在双方签约时取出，并入作为一成签约金来使用；若最终斡旋不成功，则业者将会全额无条件、无息返还给买方。
（2）采要约书方式：内政部颁布的不动产买卖斡旋范本，其实是以要约书方式为主，也就是你并不需要先拿一笔现金出来，只需要在要约书上表明愿意出价总金额，再交由房仲那头去向屋主进行议价。要约书较重要内容包括：愿意承购的总价格、委托斡旋期限、付款方式及其它附带条件、违约罚则约定、正式签立房地产买卖契约书之期限等。同样的，若屋主在要约书上签名确认出售，也会发生法律上的效果。
关于你想撤回斡旋
提出斡旋，并非就只能等到斡旋期限过了才可以撤回，若中途你反悔不想买了，也是可以随时撤回斡旋，不需要理由。但必须注意的是，若此时屋主已经在斡旋书上面签收，同意以你的出价出售不动产，此时因为已达成法律上合意（买方要约、卖方承诺），你便不能再表示要撤回斡旋，而必须依你提出的金额条件承买，否则将构成违约。所以，若你临时决定要撤回，请务必立刻联络房仲人员，明白地表示要撤回斡旋，并要求房仲人员立刻取回斡旋书作废。
通常，若你出的价格与屋主心目中的底价差距甚远，要撤回斡旋其实是很容易的事。但经常会发生争议的时刻反而是在，已经达到屋主预设价格，房仲想要多拉一点服务费，或者你出价已非常接近底价，屋主还在半犹豫考虑阶段，此时若你表示想要撤回，房仲通常可能会直接回复你，屋主已经签收确认，无法撤回。甚至曾有恶劣房仲，明知道买方是因为临时评估购买条件出问题（现金临时出现缺口、贷款预估金额不足）才想要撤回，却故意以屋主已经签收为由，意图使你违约，没收定金。
在此达人提供一种比较技巧性的撤回方式，由于屋主迟迟未同意签收，正是因为你的出价并没有完全让他满意，屋主在等房仲这边继续尝试向你拉价，此时斡旋书依常理还是在房仲人员手上，你可打电话告知房仲人员你有慎重考虑是否要继续加价，请他一并将斡旋书「正本」带来，你可能会修改金额（即便此时斡旋书已在屋主手上，相信房仲也会愿意立马去帮你取回）。见面拿到了正本，也不要直接当面表示你要撤回斡旋，这会让房仲很沮丧，也断了你和这房仲未来帮你带看其他房子的缘份，你只需要表现出很煎熬、很挣扎（蓝瘦、香菇），然后真的真的真的无法再往上加价，并当场告知要直接放弃买这一间的意愿，也就等同于表明要撤回斡旋。若房仲表示斡旋书即便失效了仍必须缴回公司（有些公司真的会这样规定，并不是房仲故意骗你），记得在出价金额部分先画个二条线杠掉，而且「绝对不要」在旁边加上签名（因为加价修改金额需要有你签名，怕你万一鸡婆签上了名，反被不肖房仲变造利用）。
斡旋不成功的效果
因为房仲业模式在民法上认定是属于「居间」法律行为，必须促成签订买卖契约才可请求服务费报酬，故若斡旋的委托期间已经超过，或买方不愿意再继续加价而破局，此时斡旋就算是不成立，买方就可以请求经纪业者将原先提出的斡旋金无条件、无息、全额返还，并且不得借故扣取任何费用（除非双方事先有约定，同意让房仲扣缴任何车马、手续费用）。
斡旋成功的效果
斡旋书本质上属于一种要约行为，若经过房仲业者居间斡旋议价之后，买卖双方达成金额共识，屋主也在斡旋书上签名同意出售，此时斡旋书便成立一个（合意）契约，具有法律上的效力。只是它并不是正式的不动产买卖契约，因此若其中一方反悔了，也只构成斡旋书上约定违约的效果（罚则），当事人只能请求违约赔偿，而不能用这个契约来主张强迫屋主一定要依斡旋书继续进行签订买卖契约和办理过户。
斡旋违约的效果
一旦买卖双方达成价格共识，屋主也在斡旋书上签名确认、同意出售，则之前付出的「斡旋金」将自动转成法律上的定金，若在双方正式签定买卖契约之前这段期间，有其中一方反悔或者因为他的过失（例如买方贷款不足、自备款现金不够）导致最后无法签订买卖契约，就会构成违约情形。依据斡旋书（要约书）条文约定内容，将会有以下的罚则：
（1）采斡旋金方式者，若是买方反悔违约，则付出的斡旋金因为已经依法转为定金，将会被卖方全额没收（下5万咬5万，通杀）。反之，若是卖方反悔违约，则不仅需全额返还该部分订金，还必须另外赔偿给买方一笔与订金相同数额的金额。（下5万还5万，再多赔你5万）
（2）采要约书方式者，不管是买方反悔或卖方反悔，都必须赔偿对方「不动产总价金」百分之三的违约金（也就是若当初同意成交的金额是1000万，就必须赔对方30万）。而这部份由于没有现金可以直接没收，所以通常必须透过协商，甚至走法律诉讼途径来追讨。
下斡旋时应注意事项：
（1）在决定正式下斡旋之前，一定要先仔细审阅过房仲公司提供的「不动产说明书」，这内容可能包括权状影本或誊本、建物平面图、地籍图、不动产现况说明书、屋内附赠设备、产权是否有争议、是否有渗漏水或凶宅疑虑等相关资料，而且，这部分也是房仲必须主动提供给你的文件。尤其，在誊本资料里可以确认产权状态，诸如实际坪数，房屋建造日期，是否还有其他共有人、是否有被设定抵押权、遭到假扣押假处分，或有加盖部分或位于道路预定地等，务必仔细阅读确保自己的权益。
（2）在下斡旋之前，若你是自备款现金有疑虑的人，担心未来贷款实际核贷成数不足，可能会因无力购买而造成违约（斡旋金被没收）的话，你可以在下斡旋的时候，在斡旋书上加注一条但书条款：「如买方房屋贷款成数不足总价金几成（或新台币多少万）时，本买卖无效，卖方无条件返还所有金额」当然，这样的但书或许大多数的屋主都不喜欢，不过若屋主最终仍愿意签收，至少将来发生问题时，你不需担心因违约斡旋金被没收。
（3）下斡旋的人不需一定是将来要真正过户登记的人，若你有难言之隐不便让屋主知道你的真实身分（例如回头对同一间房子下第二次斡旋），可以先由亲人名义出面下斡旋。而委托斡旋期间一般以约定三到七天较为普遍，届时仍未谈成可再修改延期。但若出价与定价金额差距稍大，也可约定较长期限，让房仲有时间能运作布局。
（4）斡旋金金额在10万元以内可以尽量使用现金，若10万以上可改用支票，抬头以屋主做为指定人，并在支票上注明禁止背书转让。
（5）切记，当你进行斡旋时，代表随时都有可能会成交，随即进行下一个步骤正式签订买卖契约（约为屋主签收斡旋后三到七日之内），此时签约金一成（总金额10％）必须立马到位，若有需解约换取现金的股票、有价证券、定存等，应当预先作准备。
（6）斡旋书上面若有文字或数字的增加、变更或涂改，都必须在旁边加上你的签名，才会有效。
（7）若你真的对密密麻麻斡旋书内容条文有疑虑，也可依法行使三日的契约审阅权，要求将斡旋书带回家三天，再请教其他专业人士。
斡旋，如同字面上的意义，就是双方进行磋商、沟通，希望能谈出一个共识；但在现行的不动产交易流程里，「斡旋」并不只是口头讲讲、喊个价这么简单，它有一些制式的步骤要做，并且是具有法律效力保障的步骤。而且，在房仲的这边，也必需要有一份正式出价的书面依据让屋主看到，房仲才有办法让屋主认真坐下来谈价钱。（相信我，用口头出的价格屋主已经听到不想再听了，你再叫房仲先用口头去问屋主多少钱要卖，其实没多大意义）
记住，下斡旋的方式一共有两种，你可以自行选择采用
目前不动产经纪业实施的下斡旋制度有两种方式，第一种需要交付一笔现金（也就是斡旋金，通常数万元不等或固定成数，用支票也可以）外加签一份斡旋书；另一种则只单纯签一份要约书（不必交付现金），两种的目的都在于要让屋主知道，有一位正式的买家愿意出价来洽谈。此外，你所签署的这一份书面将来也会发生法律上的效果，对双方而言都是一种保障也是约束。而依据内政部的规定，这两种下斡旋方式，不动产经纪业者（房仲）都有义务必须要主动告知你，并且详细解释给你听，再由你自由选择想要采取的方式。在不成文的民情习惯里，中南部人比较喜欢采用斡旋金方式议价，北部则较多人选择要约书方式。
（1）采斡旋金方式：早年先民在做不动产的买卖时，不管是不是透过中间人介绍，为了表示诚意，通常会先拿出一笔现金当作凭证，顺便向对方提出愿买的价格，若您愿意的话就先收下这笔钱当做定金，咱们这笔交易就这样说定了，因此这样的模式也叫「放软定」、「放小定」。沿袭至今，变成一种以提出斡旋金进行议价的方式，由买方以交付数万元不等的现金，并签属一份斡旋书，上面载明你愿意出价总金额以及相关权利义务的书面，交由房仲人员作为凭据，去向屋主方面回报出价以及议价。当然，很少一次喊价就能成交的，这期间可能会来来回回不停议价，若能议出一个双方都认可的价钱，将斡旋书上面金额修改之后，交由屋主签名确认，它就是一份具有法律效力的文书。
买方事先交付的这笔现金斡旋金，依房仲业目前做法并不会真的一起捧去给屋主看，而是由房仲业公司暂时代为保管，房仲只拿斡旋书面部份（上头也会注明买方有提出多少万元的斡旋金，让屋主感受诚意）去向屋主进行议价动作。若最终斡旋成功，屋主在斡旋书上面签字确认愿意出售，这笔斡旋金就会转变成法律上的定金（注意，不是订金喔），而发生民法上的约束效果；之前现金（或支票）部分也会在双方签约时取出，并入作为一成签约金来使用；若最终斡旋不成功，则业者将会全额无条件、无息返还给买方。
（2）采要约书方式：内政部颁布的不动产买卖斡旋范本，其实是以要约书方式为主，也就是你并不需要先拿一笔现金出来，只需要在要约书上表明愿意出价总金额，再交由房仲那头去向屋主进行议价。要约书较重要内容包括：愿意承购的总价格、委托斡旋期限、付款方式及其它附带条件、违约罚则约定、正式签立房地产买卖契约书之期限等。同样的，若屋主在要约书上签名确认出售，也会发生法律上的效果。
关于你想撤回斡旋
提出斡旋，并非就只能等到斡旋期限过了才可以撤回，若中途你反悔不想买了，也是可以随时撤回斡旋，不需要理由。但必须注意的是，若此时屋主已经在斡旋书上面签收，同意以你的出价出售不动产，此时因为已达成法律上合意（买方要约、卖方承诺），你便不能再表示要撤回斡旋，而必须依你提出的金额条件承买，否则将构成违约。所以，若你临时决定要撤回，请务必立刻联络房仲人员，明白地表示要撤回斡旋，并要求房仲人员立刻取回斡旋书作废。
通常，若你出的价格与屋主心目中的底价差距甚远，要撤回斡旋其实是很容易的事。但经常会发生争议的时刻反而是在，已经达到屋主预设价格，房仲想要多拉一点服务费，或者你出价已非常接近底价，屋主还在半犹豫考虑阶段，此时若你表示想要撤回，房仲通常可能会直接回复你，屋主已经签收确认，无法撤回。甚至曾有恶劣房仲，明知道买方是因为临时评估购买条件出问题（现金临时出现缺口、贷款预估金额不足）才想要撤回，却故意以屋主已经签收为由，意图使你违约，没收定金。
在此达人提供一种比较技巧性的撤回方式，由于屋主迟迟未同意签收，正是因为你的出价并没有完全让他满意，屋主在等房仲这边继续尝试向你拉价，此时斡旋书依常理还是在房仲人员手上，你可打电话告知房仲人员你有慎重考虑是否要继续加价，请他一并将斡旋书「正本」带来，你可能会修改金额（即便此时斡旋书已在屋主手上，相信房仲也会愿意立马去帮你取回）。见面拿到了正本，也不要直接当面表示你要撤回斡旋，这会让房仲很沮丧，也断了你和这房仲未来帮你带看其他房子的缘份，你只需要表现出很煎熬、很挣扎（蓝瘦、香菇），然后真的真的真的无法再往上加价，并当场告知要直接放弃买这一间的意愿，也就等同于表明要撤回斡旋。若房仲表示斡旋书即便失效了仍必须缴回公司（有些公司真的会这样规定，并不是房仲故意骗你），记得在出价金额部分先画个二条线杠掉，而且「绝对不要」在旁边加上签名（因为加价修改金额需要有你签名，怕你万一鸡婆签上了名，反被不肖房仲变造利用）。
斡旋不成功的效果
因为房仲业模式在民法上认定是属于「居间」法律行为，必须促成签订买卖契约才可请求服务费报酬，故若斡旋的委托期间已经超过，或买方不愿意再继续加价而破局，此时斡旋就算是不成立，买方就可以请求经纪业者将原先提出的斡旋金无条件、无息、全额返还，并且不得借故扣取任何费用（除非双方事先有约定，同意让房仲扣缴任何车马、手续费用）。
斡旋成功的效果
斡旋书本质上属于一种要约行为，若经过房仲业者居间斡旋议价之后，买卖双方达成金额共识，屋主也在斡旋书上签名同意出售，此时斡旋书便成立一个（合意）契约，具有法律上的效力。只是它并不是正式的不动产买卖契约，因此若其中一方反悔了，也只构成斡旋书上约定违约的效果（罚则），当事人只能请求违约赔偿，而不能用这个契约来主张强迫屋主一定要依斡旋书继续进行签订买卖契约和办理过户。
斡旋违约的效果
一旦买卖双方达成价格共识，屋主也在斡旋书上签名确认、同意出售，则之前付出的「斡旋金」将自动转成法律上的定金，若在双方正式签定买卖契约之前这段期间，有其中一方反悔或者因为他的过失（例如买方贷款不足、自备款现金不够）导致最后无法签订买卖契约，就会构成违约情形。依据斡旋书（要约书）条文约定内容，将会有以下的罚则：
（1）采斡旋金方式者，若是买方反悔违约，则付出的斡旋金因为已经依法转为定金，将会被卖方全额没收（下5万咬5万，通杀）。反之，若是卖方反悔违约，则不仅需全额返还该部分订金，还必须另外赔偿给买方一笔与订金相同数额的金额。（下5万还5万，再多赔你5万）
（2）采要约书方式者，不管是买方反悔或卖方反悔，都必须赔偿对方「不动产总价金」百分之三的违约金（也就是若当初同意成交的金额是1000万，就必须赔对方30万）。而这部份由于没有现金可以直接没收，所以通常必须透过协商，甚至走法律诉讼途径来追讨。
下斡旋时应注意事项：
（1）在决定正式下斡旋之前，一定要先仔细审阅过房仲公司提供的「不动产说明书」，这内容可能包括权状影本或誊本、建物平面图、地籍图、不动产现况说明书、屋内附赠设备、产权是否有争议、是否有渗漏水或凶宅疑虑等相关资料，而且，这部分也是房仲必须主动提供给你的文件。尤其，在誊本资料里可以确认产权状态，诸如实际坪数，房屋建造日期，是否还有其他共有人、是否有被设定抵押权、遭到假扣押假处分，或有加盖部分或位于道路预定地等，务必仔细阅读确保自己的权益。
（2）在下斡旋之前，若你是自备款现金有疑虑的人，担心未来贷款实际核贷成数不足，可能会因无力购买而造成违约（斡旋金被没收）的话，你可以在下斡旋的时候，在斡旋书上加注一条但书条款：「如买方房屋贷款成数不足总价金几成（或新台币多少万）时，本买卖无效，卖方无条件返还所有金额」当然，这样的但书或许大多数的屋主都不喜欢，不过若屋主最终仍愿意签收，至少将来发生问题时，你不需担心因违约斡旋金被没收。
（3）下斡旋的人不需一定是将来要真正过户登记的人，若你有难言之隐不便让屋主知道你的真实身分（例如回头对同一间房子下第二次斡旋），可以先由亲人名义出面下斡旋。而委托斡旋期间一般以约定三到七天较为普遍，届时仍未谈成可再修改延期。但若出价与定价金额差距稍大，也可约定较长期限，让房仲有时间能运作布局。
（4）斡旋金金额在10万元以内可以尽量使用现金，若10万以上可改用支票，抬头以屋主做为指定人，并在支票上注明禁止背书转让。
（5）切记，当你进行斡旋时，代表随时都有可能会成交，随即进行下一个步骤正式签订买卖契约（约为屋主签收斡旋后三到七日之内），此时签约金一成（总金额10％）必须立马到位，若有需解约换取现金的股票、有价证券、定存等，应当预先作准备。
（6）斡旋书上面若有文字或数字的增加、变更或涂改，都必须在旁边加上你的签名，才会有效。
（7）若你真的对密密麻麻斡旋书内容条文有疑虑，也可依法行使三日的契约审阅权，要求将斡旋书带回家三天，再请教其他专业人士。
