荷蘭貸款投資房產

在荷蘭的華人只要有能力基本都會先購置一套住房先用來自住，然後總是還想著再買一套或者幾套房用於出租。

目前很多人的做法是在告訴銀行會賣掉自住房(通常是第一套房)，然後搬到第二套房子里，這樣來取得第二套房的貸款，然後第一套房可能不會賣掉而是轉為出租。這樣的做法好處是拿到的貸款利息很低，目前基本是2%左右，缺點是非法的， 因為銀行的貸款協議里寫清楚了不能出租，如果日後銀行查到第一套房在出租，那麼有可能會限期讓您出售。

那麼有什麼辦法拿到貸款買房合法用於出租呢？現在荷蘭的市場上有越來越多的機構提供投資類房產的貸款，而且這樣的貸款不需要您有收入，主要是需要您自己首付至少30%，其餘的可以貸款，而且根據客戶的資金狀況可以在未來繼續為第三套第4套房產等進行貸款。

圖片來源：網路

目前荷蘭的房產價格走勢已經基本到了頂部，雖然房價增長乏力，但是租金還在增長，所以買房用於出租還是不錯的保證有穩定收入的。對於初步想這麼進行穩健投資的新手來說，我們有以下建議：

在辦公樓和住房之間，首先住房投資。

隨著荷蘭的房價漲到現在這個高的位置，很多人已經買不起房，轉而繼續租房，不僅大城市，其他很小的城市裡可租房也是供不應求，所以投資住房，公寓或者學生公寓，租房收入會很有保證，空置率很低。如果著急用錢還能很快賣掉； 而辦公樓市場，雖然租金收益比較高，但是空置率也高，而且比較難出手。沒有經驗的新手不要輕易去嘗試辦公樓的投資。

那麼什麼樣的住房是好的投資呢？

  1. 購買價格要低，
  2. 在租賃市場上緊俏，幾乎不會有空置期。
  3. 沒有高昂的持有成本，比如service fee, vve費用，地租（erfpacht）等作為房產持有人的隱形成本。
  4. 房產狀況好，易於出租，易於管理。
  5. 預計未來會增值並可以通過出售獲利。

在您拿起計算器計算自己的租金收益的時候，以下幾點一定要注意，否則計算出來的收益可能跟現實出入很大：

注意點之一： 在您選擇房子的時候還需要考慮房租，因為房租不是都可以隨便定的。

無論您出租的整棟房子，還是分割出來不同的房間出租，都要根據www.huurcomissie.nl 租房委員會這個網站的要求來計算房間/房子的分數puntentelling，得分在148分以下的，房租不能高於720.42歐元/月，高於這個分數的， 屬於自由市場的房源，那麼可以按市場情況自己定租金高低。這個是很重要的， 因為租金的高低，決定了房產在出租的狀態下的評估價格，而這個評估價格對於您可以貸款多少起決定性的作用。

如果您的房產得分是148分以下，但是房租卻高於720歐元，那麼租客在拿到合同後還是可以通過租房委員會強制您將房子以較低的法定的價格租給他，這個將對您是一個巨大的損失。

注意點之二： 有可能需要出租許可

在荷蘭很多城市，甚至有些小區，一個獨立的住宅是不允許隨便拆分成幾個房間，然後按房間出租的。比如阿姆斯特丹，如果一個地址下有超過3個人註冊地址，如果這三個人不是一家人，那麼業主是需要申請出租許可的（omzettingsvergunning of omgevingsvergunning）,否則市政府那裡會給出6000歐元的罰款並限令在期限內停止出租。

注意點之三： 是否有防火災的措施和保險

除了出租許可， 還要考慮房子的防火措施和保險。還記得去年萊頓那場令人心碎的大火嗎？如果那個房子的業主沒有防火措施和保險，估計現在損失慘重。這些天災人禍其實是可以通過金額很小的保險費避免的。

注意點之四： 租客保護

在荷蘭，租客的利益是更受保護的， 所以作為房東，如果租房合同超過兩年，只要租客不走，房東不能單方面結束合同，而且房租不能根據市場價格漲。所以房東一方面要把自己的房源做的有吸引力吸引到房客，同時，也要對房客有足夠的了解，盡量選擇那些會在2到3年後自己離開的房客，比如您在城中心一套小公寓，維護良好，出租給對於給一對受過教育的年輕夫婦，可能性很大，他們會在2-3年後買到房子搬離您的房源，這樣您重新找租客的時候可以按當時的新的租金標準進行出租。

注意點之五： 租期長短

從2016年7月開始，獨立住房的租房合同2年以下的為短期合同，超過2年自動轉為長期合同，對於出租的單個房間來說，這個期限是5年。

如果您覺得以上太麻煩，可以選擇讓出租的事宜外包給中金財稅，我們為您建議房租高低，做租客的背景調查，出具符合法律的條款清晰的租房合同，督促租客按時支付租金，如果房產需要維修，為您尋找維修公司等一系列的讓您完全不用操心的服務。

那麼現在重要的問題是，我們可以申請到多少的貸款呢？

我們這裡談的是投資房產，不是自住房，所以貸款是投資房產貸款，不是自住房的貸款，自住房貸款我們前文說過，利息低，但是要求有收入，而且不允許出租。投資房的貸款標準不看收入高低，而且可以多套房產同時貸款。貸款條件為:

  1. 房產必須由貸款銀行選擇的評估師進行評估。
  2. 評估師評估房產在出租狀態下的市場價值和出租價值,也就是每個月的租金評估價格。
  3. 您最多可以借到市場價值的80%，但是出租價值至少是每月還貸金額的125%。
  4. 貸款期限一般為30年。
  5. 貸款利息高於一般住房的貸款利息，根據貸款比例50%/60%/70%/80%，利息從3.05到4.95%不等。
  6. 如果您貸款比例低於60%，那麼可以只還利息，不還本金。
  7. 當然每年可以多還本金，看您自己的資金使用選擇。
  8. 如果您手頭資金夠，可以使用貸款再買一套房，只要您首付的比例高於30%。
  9. 如果您用這種方式貸款買的房子多年後升值很多，升值的部分可以作為首付繼續貸款，再加上額外的貸款，就可以不用實際支出一分錢再購入一套投資房。

注意，貸款的金額最多是市場價值的80%，這個市場價值是在出租狀態的價值，一般都是低於您看到的實際購買價格，再加上各種稅費，所以如果以這個方式貸款，您一般至少需要準備實際購買價格金額的30%左右的資金。

準備好資金了嗎？下次我們介紹這樣投資買房是用自己個人名義好還是公司名義好。如果您有這樣的意向，可以在評論中留言。

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