葉檀：樓市股市大分化擊垮散戶的最後一棒是這個！

august macke，The Murderess

文/葉檀財經女俠 | 毒舌善心

樓市小陽春，股市大陽春，扒皮看一看，兩極大分化。

樓市小陽春真相大不同

根據中指院2月數據，100個城市中，56個城市房價環比上漲，39個城市房價環比下跌，5個城市持平，房價走勢大體上漲。

3月份，百城新建住宅平均價格爲每平方米14759元，環比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數看，百城中，62個城市房價環比上漲，36個城市環比下跌，2個城市與上月持平。

平安證券的研究印證了陽春的到來。3月單月，百強房企銷售額同比增長21%，樓市整體表現好於預期，主流房企2019年銷售目標增長10%~20%。隨着按揭利率下行及政策預期改善，預計核心城市樓市有望延續緩慢復甦，三四線樓市短期仍有調整壓力。

這一波上漲最厲害的城市，集中在一線城市和準一線城市。

北京很扎眼。中原數據顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創下了一年來成交第二高，僅次於去年12月。其中居住類產品成交295.77億元，環比今年2月大增194%，共銷售7055套，環比2月激增5162套。

貝殼研究院數據顯示，3月北京鏈家二手房成交量環比增加1.5倍，同比增加23.2%。

深圳更扎眼。房貸利率下降，房產交易增值稅附加稅下調，深圳從12%下降到6%，稅收下降，去化上升。

中原地產研究中心數據顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。市場供應與訪客指數雙漲，預計成交將繼續回升。

來自Q房網數據研究中心的數據顯示，深圳住宅成交量連續5周環比上升，有家大中介一家門店業績排名第一的銷售人員，3月份銷售佣金入賬13.58萬元。

杭州、成都、南京等熱點城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人蔘加購房搖號，中籤率分別約爲6%和7.8%。

火爆的樓盤地段好，價格相當於周邊二手房，買新房等於23倍市盈率、一週只發一隻新股的前提下打新股，是無風險套利。

有漲有跌有笑有哭

面對房價上漲，請淡定，我們對房地產判斷不變。

房地產價格總體穩定，區間震盪，一年上漲幅度大約在6%左右，漲幅不會超過2016年到2018年的平均漲幅。

中指院公佈的房價對比數據，2月份，全國100個城市新建住宅平均價格爲14724元/平方米，環比上漲0.10%，漲幅較上個月收窄0.12個百分點。同比上漲4.62%，漲幅較上個月收窄0.28個百分點。百城房價同比、環比增速收窄。房價是在上漲，但速度可控。

房價如此走勢，預示着穩房價政策效果不錯。中國房價不是波音機737MAX。

一隻眼睛看到房價漲，另一隻眼睛得看到庫存和房價跌。

2019年至今，上海一線房價下跌0.1%（安居客數據），廣州房價下跌1.07%，天津房價下跌0.23%，溫州房價下跌1.46%，鶴崗房價下跌了28.48%。三亞房價總體上升，隔了幾十裏的陵水冷清得要死。

就算北京房價大漲，要看到，庫存量在上升，現在上漲不過是在爲庫存井噴騰時間。

中原地產研究中心統計數據顯示，暫停供應一段時間後，3月下半月，北京限競房再次開始井噴供應，合計9個項目入市3645套。從2018年6月10日開始，截止到2019年3月，北京合計入市限競房項目達到了45個項目，合計66期，供應住宅套數達到了30146套，網籤數據合計只有7479套。平均網籤均價爲50011元每平米，網簽完成78.17萬平米，按照面積計算網簽完成率只有21.6%。考慮網籤數據滯後的因素，實際銷售比例也依然只有40%。

當然，京滬樓市安全邊際很高，主要表現在二手房成交量與成交價格維持在高位。

房地產此輪上漲，是一城一策細化調整的結果，一些城市放鬆，另一些城市收緊，這意味着，房地產價格中樞總體會緩慢擡升，市場保持平穩，但在一段時間內，城市間兩極分化加劇。比如這段時間北京漲、廈門漲，武漢跌、鄭州跌，再過三個月，就該倒過來了。

不僅城市，房地產開發商的兩極分化也在加劇。

今年一季度，銷售額超過百億的企業均值爲322.9億元，龍頭房企的領先優勢繼續擴大，碧桂園、萬科、恆大、保利4家房企銷售額均超1000億元，均值達1357.5億元。碧桂園最高，銷售額1700億元。

我們對房地產的判斷很明確，房住不炒預期不變，千城千策預期不變，小陽春是政策氣候變化和市場週期綜合作用的結果，市場兩極分化非常明確。

我們繼續看好一線、準一線城市，東莞等衛星城，和具有特色產業的特色城市。

股市大分化盯住長期資金和大資金

股市繼續上衝，行業處於普漲走勢，但股市將如房地產一樣，進入大規模分化期。

3月25日，股市大跌，我們認爲股指很漂亮，不必擔憂。

原因已經分析得很清楚了，想了解的檀香請看3月26號《A股指數走得太漂亮了》這篇文章，我們夠實誠的了，那是壓箱底的分析辦法。

股市看宏觀數據，看貨幣政策，這兩者都沒有發生太大的變化，宏觀數據短期內超過預期。看北上資金，看長期資金，看外資，這些未來最重要的資金，他們怎麼進行板塊和企業的配置。還有，妖股風向標如東方通訊等，可以比較準確的測量出政策溫度。

按照這樣的分析方法，我們認爲，股市在經過盤整後，有繼續上攻的動力。

今天要跟大家說另一句實話，雖然外表溫度一樣，但市場內的運作邏輯已經有天壤之別，以後是兩極分化的時代。

3月25號上證指數下行，3月28號之後開始新一輪反攻，到4月2日，三大股指延續震盪走高，午後開盤，滬指報3187.09點，漲0.53%；深成指報10326.07點，漲0.57%；創業板指報1772.35點，漲0.65%。這一輪股市上漲，看上去跟其他時候沒區別，輪動，妖股該漲的繼續漲。

實際上，以前市場看遊資，現在看長期資金和外資，長資取代短資，機構取代散戶是大勢所趨。長期穩健收益與無風險套利，成爲主要的投資策略。

長期資金包括養老金和國外長期配置資金。這兩年幾乎每一個關於股市的重要會議，都會提到長期資金。社保不必說了，以後會有更多的養老資金進入市場，遲早走到美國401K這一步。普通人買了基金，根本不看，到退休的時候掃一眼。

外資越來越重要。去年9月27日，證監會副主席方星海在A股納入富時羅素全球股票指數系列的發佈會上表示，MSCI有利於進一步引入境外長期資金、改善A股投資者結構。中國是一個高儲蓄率國家，中國不缺資金，中國股市不缺資金，缺的是長期資金，缺的是不需要每年底都要計算盈虧的長期資金。我們一定會實現長期資金主導中國股市的目標，

看到沒有，長期資金主導中國股市，這跟房住不炒一樣堅定不移。

作爲重要的步驟，北京時間3月1日凌晨6點，MSCI正式宣佈，增加A股在MSCI指數中的權重，分三步走，把A股的納入因子從5%增加到20%。今年5月、8月、11月是三個重要的時間節點，在這三個月份之前，大資金會提前佈局。

A股的增量資金會從幾千億到萬億，據國信證券測算，A股納入MSCI因子由5%提升至20%後，爲A股市場帶來的增量資金約爲490億美元(約合3280億元人民幣)。如果以日、韓等海外市場的外資佔比爲參考，若外資持股比例達到10%，則將帶來約4萬億元的增量資金。倘若外資持股比例能夠達到15%，則增量資金規模將達到6.68萬億元。