去年以來，各地精裝房因品質不達預期而引發的維權此起彼伏。就連一些過去以品質著稱的房企，也在這一點上栽了跟頭，口碑大大受損。

　　房企爲什麼總做不好精裝？明源君認爲，這絕不僅僅是技術層面的問題，而是系統層面的問題。

　　爲啥？

　　別看精裝是最後一個環節，其問題根源可能就出在項目最開端階段。因爲項目開發流程環環相扣，每一個環節埋下隱患，都會在後續某個節點突然爆出。精裝的雷，很多從拿地那一刻就埋下了，到了營銷環節又被再一次放大，最終在交房那一刻徹底爆發。

　　精裝修的品質把控，也得從開發全流程入手。

　　01

　　從精裝上拼命摳成本？

　　你怕是算錯賬了

　　項目追求利潤最大化，這無可厚非。但是，很多項目從一開始就算錯賬了。

　　去看精裝房的維權事件，會發現，業主抱怨的問題很多集中在偷工減料，減配降檔上。

　　如果問房企爲什麼要千方百計的從精裝上摳成本，很多人會說，因爲不摳算不過賬，要虧本了。

　　但是，精裝能摳多少成本呢？

　　假設一個項目精裝面積5萬平，合同約定每平成本2000塊，最終通過減配降檔，降到800塊，總共省下6千萬。

　　6千萬，乍一看好像不少，跟開發流程其他成本相比，簡直九牛一毛。

　　一個房地產項目，通常土地成本佔到30-35%。過去兩年地價走高，有的房企拿地成本甚至佔到項目成本的50%或以上；建安成本一般佔到40%左右，其中裝修成本佔建安成本的25%-30%。也就是說，裝修成本只佔整個項目成本的10%-12%左右；其他的成本爲融資成本以及稅費等等。

　　簡單算一筆賬。一個100億的項目，土地成本按照35%算，就是35億；精裝成本按照10%算，就是10億。如果土地成本降5%，就省出一半的精裝成本了。

　　過去業內普遍認爲，一個項目的成敗，有個4321原則——拿地研判佔40%，設計規劃佔30%，銷售企劃佔20%，市場機會佔10%……現在有房企大佬認爲，拿地的重要程度，已經去到80%以上了。拿地纔是一個項目生死存亡的關鍵。對房企來說，如果前期地拿對了，還需要挖空心思在精裝上摳這點小錢嗎？

　　再如融資，去年以來部分房企融資成本出現嚴重的兩極分化。有的標杆房企債券利息僅4%-5%，而一些房企融資成本動輒15%以上。

　　而很多房企卻忽略了這一點。假設同樣借款100億，兩家房企分別是5%和15%的年利率，後者每年就要比前者多付10個億的利息。這十個點的成本，足以喫掉整個項目的利潤。如果跟精裝修成本相比，按照每平2000塊的精裝成本來算，多付的利息夠裝500000平了。

　　可見，較之開發流程的其他成本，精裝省下來的都是小錢。當然，這並不說明精裝成本管控不重要。項目開發的全過程都必須有成本意識。但是千萬別隻盯着精裝摳成本。比如有房企在拿地時很豪氣，一擲千金，到手了才發現，按照這個地價根本賺不了錢。怎麼辦？在工程上偷工減料。省來省去，項目品質不行，口碑也砸了。

　　很多房企經常漏算的另一筆賬，是營銷費。精裝是用戶真正看得見摸得着的，精裝做好了，口碑上去了，推廣費、拓客費都可以降下來。對後續項目的銷售也會有產生帶動作用，可以說是一舉多得。

　　總之，控成本重心應放在開發鏈條前段，融資、拿地、產品定位等，別再捨本逐末了。

　　02

　　把精裝當做一個獨立模塊？

　　品質把控不僅是工程部的事

　　房地產開發鏈條牽一髮動全身，任意一個環節，都是跨部門協作的結果。如果各條線各自作戰，很難達到理想的效果。而且，等到發生糾紛的時候，營銷的怪工程技術不行，工程的怪營銷定位不準，成本怪工程浪費錢……不僅客戶不買單，公司內部也怨氣四起。

　　去年，某項目樣板間的電視背景牆採用了名貴的石材，又沒有告訴客戶這是非交付標準。到了產品交付時，電視背景牆僅僅粘貼牆紙。客戶認爲開發商存心欺詐，引發了糾紛。

　　營銷、土建、成本、商務等部門與精裝脫節，是很多精裝問題的死結。

　　此前一位工程人員就跟明源君吐槽，由於各部門對接工作沒做好，項目在精裝階段搞出了很多岔子，比如鞋櫃尺寸出問題，設計做的40cm寬的，土建只預留了37cm；油煙機和吊櫃尺寸也不匹配，結果只能重新出圖打吊櫃。

　　再如營銷罔顧精裝的實際效果，在營銷階段爲了賣房，對產品過度包裝，讓客戶覺得撿到大便宜。交付的時候卻發現貨不對板，產生了極大的心理落差。

　　營銷和精裝工程，需要達成共識。比如說，營銷階段開誠公佈的告訴客戶，精裝基礎配置是怎麼樣的，如果客戶有更高要求，可以選擇升級配置，只要自行承擔超出標準的增額費用就可以。這樣操作既有效的控制了成本，又滿足了客戶需求，一舉兩得。

　　當然，出於批量化採購和施工的考慮，個性化套餐選擇，肯定不能完全由着客戶的喜好來。而是先擬定好選擇菜單，讓客戶在菜單內進行選擇。

　　爲了打破部門藩籬，某房企就規定，精裝的標準要設計、營銷、成本、工程一起參與制定，並定期反饋和迭代。同時還規定，產品研發部制定的精裝標準出來後，營銷部門根據市場及政策等的變化，每半年提交一次迭代要求；而精裝效果的標準，也要營銷和設計部共同確認；另外，成本部必須全程參與精裝標準的制定和迭代。

　　03

　　工程的問題說到底是管理問題

　　管控做好了工程品質就有保障

　　精裝施工涉及的單位多，多個工序交叉作業，工序安排和管控都存在一定難度。另外，精裝是直面客戶的，是房子的“面子”工程，這註定了精裝必須要做精做細，因爲即使很小的問題都可能引發客戶不滿。

　　客戶高要求，而工程管控點多，不確定因素多，導致施工過程問題層出。

　　明源供應鏈研究院曾對2018年387746套精裝修房子進行交付數據統計，業主反饋問題排名第一的戶內門。其中，反饋問題TOP3分別是破損、劃傷、鬆動問題，分別佔據戶內門反饋總量比例的16.7%、15.0%、8.6%。

　　就是這一系列的小問題，拉低了整個精裝的品質。

　　再如，精裝房一個老大難的問題，漏水。說到漏水，很多人首先想到防水材料不過關，還有防水工藝做得不夠細。

　　表面看來，這些似乎是“豬隊友”乙方造成的。比如材料供應商低價中標，材料進場的時候卻想辦法以次充好；再如施工工藝。施工團隊水平參差不齊，遇到不靠譜的工人，分分鐘坑你沒商量。

　　但明源君認爲，精裝問題歸根到底出在房企自身。

　　合同約定的材料，必然是合規的。劣質材料是怎麼混進場的？

　　找誰施工，怎麼施工，自主權在你手裏。你卻自己把自己坑了。

　　精裝修控品質，在施工環節，說起來千頭萬緒，其實核心無非就是管控。管好自己的團隊，管好合作方。

　　當然，每家房企都有自己的精裝條線，也或多或少有管理條款。那麼，精裝做得好的房企，比做得差的房企，高明在哪裏？

　　1、精裝標準化

　　精裝設計的工序繁多，如果材料設備和施工工藝選擇不統一，工程效果好壞就變成一個隨機事件。而標準化之後，設計、施工、採購都有一套可參考的模板，員工可以照着來操作，效果不會出現太大偏差。

　　比如前文所說的戶內門破損、劃傷，屬於在成品保護階段的疏忽。這個工序操作起來並不難，但如果沒有成文的規定，很容易被忽視，或者遺漏了某一項而造成維護不到位。

　　下面爲某房企制定的分階段、分內容、分措施的成品保護過程，用來把控安裝施工的進出時間，以及每個階段的成品保護做法。

　　標準化的另一層含義，是將裝修過程產業化，減少對人工的依賴。比如在精裝修時採用集成牆面工藝，不僅能大大的節省人工和材料費，還綠色環保。

　　再如目前有些標杆房企引入了裝配式內裝，極大的減少現場人工作業。

　　明源君去年接觸的一家裝配式內裝企業，已經實現全乾法施工，現場沒有砌築、找平、粉刷、打磨、塗裝、裱糊等工序，其施工過程僅需兩個工種，即安裝工和水電工，用工量比傳統裝修減少50%。

　　圖爲自調平地坪體系安裝

　　2、標準能落地

　　一流的戰略三流的執行，再好的標準都只能是空中樓閣。標準落地了，纔算是有效的標準。

　　有專人專職來推動制度落地

　　一個土建工程師曾告訴明源君，公司精裝標準做了幾百條，荒謬的是，連一個精裝工程師都沒有。只安排了精裝職能人員來輔助精裝工程實施。要命的是，精裝涉及的內容太多，土建人員也沒一個真正懂的。後續精裝階段可謂錯漏百出，比如說，精裝設計拿了土建的圖紙來用，居然忽略了粉刷層的厚度。

　　用樣板引導乙方將標準落地

　　精裝另一個很難把控的點，是施工團隊的水平。施工工人的整體文化較低，加之很多沒有經驗的人混雜在施工隊伍裏，這部分工人對於正規的工藝工法認知水平有限。而有些房企的技術交底，還都停留在口頭傳達層面，工人能領悟多少，最終有能落地多少，完全是概率事件。

　　標杆房企則都有樣板引路制度。雖然操作起來繁瑣了點，實施效果卻比口頭和文字交底好很多。

　　像萬科等房企在工程大面積施工前，都會製作實物質量樣板，同時附上現場照片、文字說明等必要標識。使得管理人員對施工人員的技術交底以及崗前培訓更加簡潔明瞭，也便於工人掌握，保證了後續施工的精確性，同時也爲現場質量驗收和檢查提供了統一的判斷標準。

　　3、供方有考覈制度

　　精裝階段涉及到的供應方非常多，供應方的優劣對於施工的質量起到直接的影響。一些中小房企做精裝的年限短，對供方的選擇還缺少經驗。而規模型房企精裝經驗相對豐富，也逐漸摸索出了一套供應商的考覈和淘汰辦法。

　　比如某top5房企對材料商設置了“產品質量一票否決制”管控紅線。嚴禁以次充好、貼牌、環保不達標、安全不達標，嚴禁全國大面積出現質量問題，嚴禁質量管控體系不合格。違反紅線規定質量問題的供應商，一經查實，立即淘汰。

　　每年根據產品質量評估結果，將供應商分爲A、B、C、D四級進行管理，A級可以適當減少駐場時間；B級根據評估報告監督整改；C、D級則做停單整改處理。

　　形成考覈機制，關鍵是做好數據沉澱。現在很多房企都啓用了信息化工具，要求在施工過程中，對每一項工作都使用信息化工具進行詳細記錄，實時上傳相關信息。一旦後期產品出現什麼問題，都可以通過系統記錄追溯到問題源頭，並據此判定相關責任。