一條海棠路，半座三亞城：海島第一路背後蘊藏怎樣的資源密碼？

亞洲最大的免稅城、1.68億的樓王、千萬起價的別墅、七星級的酒店……一條短短9.5公里的海棠路，幾乎囊括了半個三亞城的奢華與財富，這條對標巴黎香榭麗舍的“海島第一路”背後蘊藏着怎樣的“資源密碼”？

一、海棠灣的區域分析

匯聚世界級高端酒店，寸土寸金的海棠路背後，是有着國家海岸之稱的海棠灣。海棠灣位於三亞東北部，距離市區28公里。由三亞市海棠灣鎮的海棠灣和陵水縣英洲鎮的土福灣合圍而成，南鄰著名的亞龍灣國家旅遊度假區，西爲羣山,東爲南海，與蜈支洲島隔海相望。海棠灣規劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8.4公里，規劃用地總面積約150平方公里。海棠灣與亞龍灣、大東海灣、三亞灣、崖州灣並列三亞五大名灣，長約22公里的海岸線美不勝收，擁有比肩世界著名濱海旅遊度假區的國家稀缺性旅遊資源，加上北緯18度的氣候優勢，可謂是整個海南難逢對手的高品質海濱資源。

（一）海棠灣的區域規劃

1、定位：根據中國城市規劃設計研究院2011年版的《海棠灣分區規劃及城市設計》，海棠灣總體定位爲“國家海岸”—— 國際休閒度假區。

2、海棠灣職能：世界級的旅遊度假天堂，面向國內外市場的多元化熱帶濱海旅遊休閒度假區，國家海洋科研、教育、博覽綜合體。

3、分區規劃範圍：南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區和蜈支洲島，規劃區面積約爲98.78平方公里。

4、海棠灣的用地佈局結構爲：“一點、一帶、三區、六片、五楔”。

其中：

一點：蜈支洲島，用地面積約1.12平方公里，構建成爲具有觀光、遊覽功能的海島熱帶雨林公園。

一帶：沙壩酒店帶，世界頂級酒店及海灘公共設施集中區。

三區：南區：南起鐵爐港，北至林旺高速聯絡線，主要功能定位爲綜合休閒遊憩區（遊艇港、高檔酒店、旅遊小鎮、山前度假村等）；中區：包括大小龍江塘和指狀溼地範圍，主要功能定位爲高端休閒度假區（頂級酒店、國際會議中心、遊艇社區等）；北區：南起指狀溼地，北至三亞市界，包括藤橋鎮、椰洲、風塘等多個場地單元。主要功能定位爲多元文化度假區（本土與異域文化主題酒店、椰洲觀光、溫泉度假、傳統旅遊小鎮等）。

六片——是指從南到北結合場地特徵劃定的各個功能片區，分別是：鐵爐港片區：區域公共服務休閒中心；林旺片區：現代旅遊服務小鎮區；龍江塘片區：高端品牌休閒度假區；風塘片區：國際主題度假社區；椰洲片區：綜合觀光休閒度假區；土福片區：海洋主題科教博覽區。

五楔：指的是順應山勢、通向海濱的五條主要綠化通廊，或結合高爾夫、或結合道路隔離綠化、或結合公園綠地，成爲保障區內公共開敞空間有效落實、組團之間有效隔離的重要生態綠楔空間。

（二）海棠灣發展脈絡

1、根據《三亞市城市總體規劃（1995－2010）》，“海棠灣南段作爲未來三亞市生態旅遊城市發展備用地”。當時已經確定要開發海棠灣，只不過按兵不動。

2、2004年7月，三亞提出圍繞“六個一流”助跑旅遊，海棠灣被納入範圍之內。

3、2005年3月，三亞市委、市政府正式提出了開發海棠灣旅遊度假區的設想。

4、一個多月後，三亞即開始着手編制開發規劃，邀請美國霍克建築規劃設計公司、美國SASAKI設計事務所、英國阿特金斯設計公司、上海同濟城市規劃設計研究院參與概念性規劃國際競賽。海棠灣的規劃範圍爲98.78平方公里，爲海南最大的開發區。4家中外公司各施所能，提出了各自的設計理念。

5、2005年8月，霍克公司提出中國首個“國家海岸”的概念，得到官方及專家的認可。

6、三亞邀請美國EDSA環境景觀設計事務所作了綜合方案，定位爲世界領先的專業化休閒旅遊“國家海岸新城”。

7、2006年4月，省規委會原則通過了EDSA的方案。

8、2007年5月，海棠灣規劃獲正式批覆同意，定位爲“國家海岸——國際休閒度假區”。

（三）海棠灣開發之路：從財團企業到政府的主導之路

1、上海家化集團葛文耀第一個向三亞政府遞交了海棠灣的開發構想。三亞政府和上海家化共同組建海棠灣開發公司，總體規劃、包裝、招商引資，開發區域佔地約67平方公里。然而在上海家化認爲海棠灣開發是由這個聯合組建的開發公司；

2、2004年7月，香港“超人”李嘉誠之子李澤楷、李兆基之子及郭氏集團祕密考察海棠灣之後，經過多次商業運作，於2005年5月21日在海南省政府召開的新聞通報會宣佈，香港和記黃埔董事局主席李嘉誠、電訊盈科總裁李澤楷兩父子決定聯手開發三亞海棠灣，這將是他們第一次在重大項目上合作。這兩家公司目前已提出希望海南省儘快安排土地，早日啓動高檔酒店建設。

3、2005年，三亞政府和以香港盈科地產、保利集團、上海家化聯合體三個集團爲核心7家大財團簽署協議，由他們進行一級開發。

4、經過協商，三亞整體解除了與7家財團簽訂的協議。從此，海棠灣的開發模式發生了根本性轉變——由企業一級開發轉爲政府主導一級開發。

5、2007年5月底，三亞市國土環境資源局首次公開招標，出讓海棠灣一線濱海7宗土地，出讓低價爲每畝97萬元，用途只有一個——建酒店。面積最大的一塊33.33公頃，最小的19.94公頃，國內外21家企業和個人參加投標。

6、2007年6月22日，7宗土地正式出讓，共獲得土地出讓金21億元，中標價格每畝從97萬元至100萬元不等。

7、2009年，隨着國家將海南定位爲國際旅遊島這一重大利好政策的出臺，特別是“亞洲最大免稅商店”最終選址落戶海棠灣後，海棠灣的開發進入真正的高潮。

從財團企業主導到政府開發，海棠灣的開發進入了由政府主導的總體規劃、高定位、高規格、超前配套的國家級開發戰略，並定位爲“國家海岸”。

二、匯聚高端品牌打造一線濱海酒店帶

海棠路以海棠廣場爲分界，海棠廣場以南爲海棠南路，多爲在建項目，以北的海棠北路多爲成熟的高端品牌項目。

從海棠路一路向北，沿途分佈的項目依次爲：

三亞億隆溫德姆至尊酒店（在建），三亞海棠灣陽光國際酒店（在建）、三亞市茅臺精品度假村（在建）。國美酒店（在建）。泰康之家·三亞海棠灣度假村（在建）、三亞保利瑰麗酒店、三亞海棠灣開維萬達文華度假酒店、華爾道夫酒店、三亞理文索菲特度假酒店、三亞海棠灣萬達希爾頓逸林度假酒店、海棠灣康萊德酒店，海棠灣紅樹林度假酒店、三亞海棠灣君悅酒店、三亞海棠灣喜來登度假酒店、三亞御海棠豪華精選度假酒店、香格里拉度假酒店、三亞海棠灣亞特蘭蒂斯酒店、三亞海棠灣仁恆皇冠度假酒店、三亞艾迪遜酒店、三亞海棠灣民生威斯汀度假酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店、三亞海棠灣四季度假酒店（在建）。

在建的三亞海棠灣陽光國際酒店

在建的泰康之家·三亞海棠灣度假村

在建的國美酒店

這些酒店中有很多是從海棠灣開始開發時候就存在的“元老酒店”。2007年6月，海棠灣第一次有地塊成交，也意味着海棠灣開發建設進入實質性操作階段。據網絡公開信息顯示，海棠灣首批酒店也因此誕生了，當時分別是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特酒店、康萊德、希爾頓逸林、費爾蒙、君悅酒店、喜來登、豪華精選。但隨着海棠灣的發展和規劃以及多方面原因，部分酒店已經消失在海棠灣的版圖上。