大城市租房緊張是很多「漂一族」的共識。而且越是流動人口眾多的城市中心區，房子就要麼租不到，要麼租不起。

城市近郊大片非耕地的空置卻是當地「地主」的難題。空有土地資源卻不能充分利用，真有浪費之嘆。

如今，國土資源部、住建部發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，正是對這種局面的一種雙贏解決方案。

在很多人看來，城市戶籍因為附著於其上的優越教育資源、醫療養老資源等，看起來要比農村戶籍「值錢」。

但在另一些人看來，在城市打工的「漂一族」，如果能在老家有塊地，那纔是真正的福利滿滿。

上述政策的落實，也正越來越加深這個想法。

01

利用農村非耕地建公租房很多人都知道，但允許農村非耕地建租賃住房，還允許像商品房一樣正常出租，這還是頭一回。

2018年開始，北京、上海等地相繼正式啟動這種新模式。

今年4月，北京第一個此類實操項目破繭而出，項目位於大興區瀛海鎮。該地塊土地面積147.15畝，規劃控制建築規模15.6萬平方米。

北京萬科天恆產城建設有限公司15.86億元入股該項目，持股比例為49%，擬入股年限70年。剩餘51%將由北京匯瀛恆業有限公司持有。後者是大興區瀛海鎮集體持股企業。

在保證農地、耕地數量不減的情況下，集約化利用農民原有宅基地、村鎮辦企業佔地等集體土地，用少量節約出來的土地開發租賃住房，一方面增加了城市租賃住房供應，緩解供需緊張。另一方面也給農民開闢了新的增收渠道。

以萬科天恆項目為例，瀛海鎮鎮集體利用非農地147.15畝，建築面積15.6萬平米租賃住房，以大興區域2018年房租中間值50元/月/平米計算。未考慮空置期，物業，運營費用，年租金毛收入9300多萬。另外，按照佔股比例估算，鎮集體該項目固定資產估值不低於32個億。

02

這種城市、農村雙贏的模式，起始於2017年8月。

彼時，國土資源部、住房城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

簡單梳理一下這項政策，裡面提到的要點是：

盤活部分集體建設用地（非農地），發展租賃住房。第一階段涉及13個試點城市。包括：

一線城市：北京、上海、廣州。

二線城市：瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、成都。

珠三角城市：佛山、肇慶。

從城市看，均是人地關係緊張，流動人口眾多，有巨大居住需求的城市。

租賃住房建設模式包括：

1，村、鎮集體經濟組織利用自有資金開發建設；

2，向金融機構申請抵押貸款後開發建設；

3，以土地入股，尋找國有企業合作方（北京限定）共建，持股比例不低於51%。

建成後租賃模式包括：

1，參考區域租金價格出租，與普通商品房享有同等租賃權；

2，租給政府保障房相關機構，轉為公租房；

3，專業化團隊運營，可改造為民宿、養老公寓、青年公寓等長短租項目。

03

如果要對這項政策進行進一步的解讀，可以發現其中意義重大。

首先，這是土地供應制度的重大變革，政府不再壟斷居住用地供應，供應渠道多元化。集體建設用地可以建設租賃住房流通，這裡說的農村集設建設用地，是指權屬明確的農民宅基地、村辦鎮辦企業用地、荒地等非耕地、農用地。這些土地的流通就給農民增收開闢了新渠道。

其次，在完成工業化和大量基礎設施建設後，政府加大對農村的幫扶力度，認真解決城鄉差距，正式向農村轉移土地紅利。

從改革開放農村包產到戶，2006年取消農業稅，到十九大第一次提出鄉村振興戰略，再到今年9月明確提出《鄉村振興規劃（2018-2022年）》。對三農的反哺和投入也從最初的億元級別增加到近幾年每年超3萬億。

國家對三農的持續投入，一方面促進農業生產，保證了國家糧食安全。另一方面，提高了農民收入，縮小了城鄉差距。大量的基建投入，也使得農村基礎設施得到了完善。農村地區普遍實現了三通一平、五通一平，沉澱了十數萬億的建設資金，這就為今後的變現打下了基礎。

最後，打通農村土地流通渠道，實現部分農村土地資源的貨幣化後，農民將可以成為流通土地的股東，享受到土地紅利。變現的方式過去是一次性的拆遷補償，今後可以是持續性獲益的租賃住房、觀光康養、綠色農莊等方式。

04

至於這種模式能不能產生預期的效益？在租賃市場越來越成為趨勢的大背景下，它會不會有效緩解城裡租賃住房供應緊張的局面，同時也能給農民帶來切實的收益？現在還都有待觀察。

根據試點方案規劃，2019年11月，組織開展試點中期評估，形成評估報告。2020年底前，總結試點工作，上報國土資源部和住房城鄉建設部。

如果符合預期，未來可能會推廣到更廣大的農村地區，城市近郊租賃住房，青年公寓，養老公寓；遠郊地區觀光農業，康養度假，共享農家院等。

新模式將會使農村土地迅速增值，綠水青山將會變成真正的金山銀山，有地的農民身份將會很值錢。

推薦閱讀：