2014年11月21日，日本零售之王，旗下擁有7-Eleven、伊藤洋華堂、SOGO、西武百貨、LOFT等公司的日本7&i集團在川崎市武藏小杉這個地方開設了一個名叫Grand Tree（格林木，商業體量約3.7萬㎡）的集百貨、超市、零售、餐飲、休閑娛樂為一體的創新社區型購物中心。

從開業至今一直人氣爆棚，一舉成為行業內的佼佼者。很多業內依然記得他傲人的數字：開業13天，客流破100萬。

我們這次參觀格林木購物中心正好趕上週日，到處都是人人人人人人人人，顧客多到一度讓我們開始懷疑人生。

對於大多數商業地產人而言，這種購物中心不缺客流的虛幻感覺，似乎永遠在夢裏。

你可能會問，為乜這麼多人？

可能是之前看過的分析太多了，也可能這些年好項目越來越多，轉一圈下來你會發現：

這個項目的成功沒有走任何偏門。

我們總希望能從成功者口中聽到祕訣，但對一個購物中心而言，失敗的原因可以有很多不同，但成功的原因往往都是相同的。

LOCATION, LOCATION, LOCATION，好的區位永遠是商業成功的一半，甚至更多。

先圈人，再圈錢。不要總想着從客戶口袋裡直接掏錢，先從服務人開始。

在合適的時機上，拿到一塊好地，精心運營。格林木的成功，天時佔20%，地利佔50%，人和佔30%，而這種組合對很多商業地產企業和購物中心而言都是奢望，也就註定了項目從根上的艱難。

在人和的30%中，Grand Tree的成功來自於對消費行為的敏銳洞察：有別於傳統商業模式的創新模式，就是“把格林木購物中心建成大家樂意來玩的地方，在玩的過程中順便買一些東西回家”，把“購物休閑”轉化為“休閑購物”。

也正是圍繞這一理念，從概念創新、到項目籌備、設計、裝修、陳列、佈置，開業，7&i集團共花費兩年半時間打造出這個廣受歡迎的創新社區型購物中心Grand Tree。下面這個視訊詳細解讀了購物中心的發展理念和上述這些執行細節。

LOCATION就是商業的最大底氣

身處一線的商業地產人往往都有同感：做商業，企業實力、管理團隊再牛，也不如地段牛。

地段一流+團隊二流+企業三流，也依然能做成一個好項目。團隊一流+企業二流+地段三流，只能說祝你好運。

一個集中各項資源的地理位置對於商業項目的重要性不言而喻，Grand Tree不僅僅選址於交通便利多樣的樞紐地區，並且還根據周邊的人口結構擬定出更有針對性的商業策略。同時，Grand Tree選址的特殊性極大程度的減少了行業競爭壓力。

✦區位交通

Grand Tree 緊鄰交通站，步行4分鐘即可到達東京急行電鐵武藏小杉站及JR東日本武藏小杉站，前往新宿、涉谷、品川、橫浜等地耗時10分鐘左右，交通十分便利，但這不是最重要的。

✦區位人口

這纔是最重要的，客流基礎。

據瞭解，半徑5公里的商圈內約有居民117萬人，49萬戶家庭，平均每戶家庭2.3人，人口年齡基本在25-45歲，其中25-39歲上班族數量巨大，15歲以下人口約20%。

周邊的主力年齡層亦是目前日本最有消費力的人羣，據相關數據統計，家庭年收入在500萬日元（30萬人民幣左右）的佔50%以上，年收入700萬日元的佔30%。

此外，由於該商圈內大多為高級社區，基本每套房子的價格都高於東京的平均房價，且很多都是年輕人，故此住在這個地方的人，收入的保障性較高。

站在屋頂上，周邊目之所及幾乎全是這樣的塔樓住宅，你就會想像周邊居民的豐富數量。

由於70後、80後年齡層的人較多，來這裏遊玩的孩子也多。在Grand Tree經常可以看到很多有小孩座位的單車和推着嬰兒車的顧客。

✦周邊競爭

從戰略維度上進行升級，Grand Tree是武藏小杉商業設施中規模最大的項目，其周邊有兩個主要競爭店。

Lalaterrace：由三井不動產開發，目標客羣專注於女性，商場中幾乎沒有兒童商業配套。因此，Lalaterrace正在加強其以家庭為導向的功能。

Musashi-Kosugi Tokyo Square：規模較小，共有90家店鋪。一樓和二樓放置了一個小尺寸的食品展示，此外，還有家居用品、服裝和雜物等店鋪。四樓的觀景臺可以看到東急車站。

相比較而言，目標客羣定位精準，綜合性更強、內容豐富度更高，環境舒適、設施更加完善貼心的Grand Tree的優勢也尤為明顯，受到廣泛的青睞也就是順其自然的事了。

聚客神器：完全為孩子設計的屋頂花園

購物中心RF層，亦是這個小而精的購物中心最有魅力的地方之一。與很多購物中心的屋頂花園不同，這個東京都內最大的屋頂花園佔地面積約4300平方米（幾乎和一個足球場一樣大），是周邊兒童的室外遊樂場，是真正給孩子的。同時，亦是家庭、老年人、附近居民和其他來購物中心的顧客在城市中呼吸新鮮空氣、曬太陽休息的一片凈土。所有的服務都是將打造一個大家都樂意來玩的購物中心的概念貫穿始終。

這是這個項目聚集人氣的一大法寶，因為周邊全是缺乏公共空間的塔樓建築，這裏就成了孩子們難得的歡樂之地。

故此，你就會發現，這個購物中心裏孩子超級多，即使沒有類似內地大面積的兒童遊樂、兒童教育等業態，幾乎超過一半都是帶孩子的家庭。

購物中心的樓頂鋪設了800多噸土，300棵樹，樹上都有品種介紹，也給現在很少能見到果樹的小孩子一個學習場所。

建設初期這裏的很多花草都是附近的孩子們親手種下的。這些花花草草陪着他們一起長大，讓他們無論什麼時候都能想起家鄉，想起他們在Grand Tree留下的美好童年回憶。

屋頂花園中花草的品種會因季節的不同而更新，讓孩子們感受到四季的變化，拼成的不同造型亦是人們中意觀賞拍照的地方。

遊樂場的所有設施都是開發兒童智慧的玩具，全天免費開放，並有專門的安全指導員，孩子們可以在此盡情玩耍。

一片圍着花壇的塑膠地提供了訓練兒童獨立勞動能力的空間。

平衡木可以在孩子們玩樂的同時增強他們的平衡能力。

地面鋪設的特製緩沖材料用來減少兒童的安全隱患。

門口配有自動販賣機，休息的時候可以在這裏買到雪糕和飲料。

“別樣混搭”改變生活方式

正如7&i集團當初承諾的一樣“動用集團的所有力量要創新一個到目前為止從未有過的購物中心”。Grand Tree並沒有遵循購物中心的常規結構佈局簡單劃分為化妝品、服飾、雜貨、餐飲、休閑娛樂等業態種類，而是經過多次調整，切身考慮到每位顧客的個性需求精心規劃，將每層的結構佈局進行了創新混搭，品牌落位頗具特色，品類齊全，搭配合理，各樓層均有主題劃分並賦予生動有趣的命名，滿足了其周邊客羣的個性化功能需求。

通過簡而精的業態種類，讓美食、時尚、生活、親子在Grand Tree的160家商鋪充分體現。其中，零售、餐飲、美容及服務、百貨超市分別佔比54%、29%、14%、3%。

1F：My Beautiful Life

從樓層圖中可以清晰的看出業態種類的混搭設計，按照生活方式和生活場景組合商品，更多照顧到年輕時尚生活方式的青年男女。

駐足中庭，一個從頂層垂瀉而下的燈光音樂景觀噴泉十分博人眼球。

3000平米的生鮮食品超市中商品玲琅滿目，容易打蔫的嬰兒菜2-3個小時更換一次，更容易打蔫的綠葉菜從最開始就放進盒中用保鮮膜封好，還有各種兒童喜愛的圖案的食物。

當內地大多超市都在以節約購物袋之名收取額外的費用時，Grand Tree卻提供了放有免費購物袋的打包臺。

生鮮區配有專用的溫度管理裝置以保證食物的鮮度。

超市對面則是不同於傳統購物中心佈局的雜貨店。一個大型餐飲區反常的出現在一樓，很多顧客都趕在營業時間前來排隊。

而餐廳對面是品牌服裝店，飯後順便看一下流行趨勢，作為一個流行信息獲取的場所進行推薦，從而改變顧客的購物生活方式。

2F：CLOSET&MIRROR

二層以日本本土品牌為主的為主，同時潮流時尚的服飾、餐飲、雜物、美妝美容店也應有盡有，目標消費羣體為成熟女性、家庭主婦。

店鋪門口的智能元素引起了小朋友的好奇心，經常看到認真和機械人互動的孩子的背影。

色彩繽紛的兒童雜貨甚至吸引了很多成年人不禁為此停留。

Grand Tree還嘗試了一個百貨店從未有過的新挑戰，主力店西武SOGO百貨店提供與SOGO橫濱店、西武澀谷店現場實況購物服務，網上試穿預定，從其他店寄送商品等。

3F：Enjoy living

三層則是家庭生活用品和雜貨，比如書店，樂器、室內裝飾等，再加上一些與生活關聯的商家，是一個滿足顧客享受生活和追求興趣愛好需求的業態組合。

可以自由創意組合，選擇自己中意的、覺得舒適的材料定製枕頭。

特別針對女性消費者的舒適專用座椅。

商品齊全的可體驗式戶外用品店。

同樣地，在本樓層的中島區域也設有餐飲區。

此外，這層還有一家名為“武藏小杉園的保育所” ，可以接納50個孩子的幼兒園。

4F：Handy for Moms

四層不僅是兒童的樂園，亦是媽媽們的歡樂天堂。依舊延續Grand Tree獨特的混搭佈局，從兒童用品到家庭時尚、餐飲區，休閑娛樂區，無處不充斥着孩子們的歡聲笑語，感受到一個個小家庭的溫馨。

本層有goodday park等9家兒童用品店，11家餐廳和咖啡廳，4家雜貨店，包括母子共享的SPA等6家服務業態店。

goodday park緊鄰兒童娛樂項目，裏面關於孩子的用品非常多，從服裝到奶粉，到各種各樣的用品。

這樣的佈局是將一種業態集中到一個地方，做好關聯陳列，帶動消費者消費，使其消費起來非常順暢。消費者不用多跑地方，就可以買到自己想要的東西。

孩子們在樂園裏玩耍，家長們也可以順便逛逛，頭飾、耳飾等手工商品的配件可以在這裏買到，種類繁多。

樓層中心的微笑廣場聚集着很多家庭，孩子們可以在人工草坪上赤腳玩耍，與大屏幕的互動成為了孩子們在這裏最大的歡樂。

旁邊的Food Terrace看似不是消費的主力店，但是這些大人們在看孩子時經常會順便買一些小喫飲品，很多家長手裡都拿着咖啡和甜點。

Food Terrace的外側一個名為Party for You的室外休息區吸引了很多顧客在這裏停留，綠化牆給人以強烈的清新舒適感，大家可以在在這裏享受自然的氣息並享用美食。

樓層還設有多項專門做兒童的娛樂場所，且配有專業的指導教練，家長也可以參與進去，且價格合理。

兒童玩具不僅僅是為了售賣，更多的是成為了兒童們的玩具樂園，很多孩子停留在這裏體驗歡樂。

室內娛兒童樂場，還配有專業的指導、看護人員，受到許多嬰幼兒的歡迎。

手工製作的書包、冷衫是父母與孩子之間親情建立的一種日本傳統方式，亦是深受孩子們喜愛的一份代表愛的禮物。因此，在許多雜貨鋪裏可以看到一些相關的製作材料。

精心打造的細節直擊人心

購物中心的細節設計體現了整個團隊對於項目的用心程度，更能通過顧客的切身感受直擊顧客內心，建立購物中心與顧客間的情感連接，有效提高顧客的滿意度和忠誠度。因此，對顧客的關懷並不是隻停留在口頭上，要通過顧客的親身體驗得到認可。

外圍的抗震應急設施，平日裏看起來只是路人用來休息的座椅。當地震來臨時，底部可以用做爐竈或便池。

門口的盲道引導需要幫助的顧客尋求服務，按動牆上的按鈕便會在最短的時間內得到幫助。

殘疾人專用購物車在這裏也有設置，根本不用擔心給他們購物過程會有不便。

單車停車場門口配備了專用的充電櫃，以便於顧客使用，避免耽誤回家的路途。

單車停車場外設有廢舊雜志、塑料瓶的回收站，甚至仔細到連瓶蓋和瓶身都要分開。

如此乾淨整潔，看起來一點都不像放置廢棄物的地方。

四樓角落的儲物櫃竟然還具有冷藏功能。

母嬰室的設備更是應有盡有，貼心至極。

牆上貼有幼兒身體發育曲線圖以及各類相關育兒相關知識，還經常會舉辦一些相關活動。

整齊放置的育兒手冊方便家長閱讀，瞭解育兒的相關知識。

單獨劃分出一小塊休息空間供小朋友們休息。

這裏的衞生間設施不僅為老年人、殘疾人提供了幫助，更是為小朋友們的使用提供了專業化設計。

特意為美而設的化妝室。

結語

好的位置對於購物中心固然重要，但更重要的是能提供給顧客真正日常所需要的。Grand Tree面積雖較小，但卻提供很多創新服務，成為了一個前所未有的購物中心。

相比較內地的購物中心裏很多品牌的封閉式賣場，格林木內通道里的所有商家都是開放式的，正是這種開放式的狀態，讓消費者對商家產生信任感，避免消費者產生抵抗情緒。

獨特的混搭佈局真正做到了讓多類型消費者都樂意來這裏玩，順便買一些東西回家。

屋頂花園更是成為了孩童們感受生活，享受自然的溫馨樂園。