2019年1-3月中國典型房企新增貨值TOP100第15期

榜單解讀

3月，土地市場初顯回暖跡象，雖然成交量同比依然處於下行態勢，但環比出現小幅上升，成交環比上升，一方面主要系春節後，部分重點城市土地供應明顯增加，繼而帶動土地成交開始穩中有升；另一方面2月或受春節假期影響，土地市場成交平平，成交基數相對較低。3月土地成交地塊主要集中在天津、合肥、鄭州和武漢等熱點二線城市，從一季度土地成交城市來看，熱點二線城市儼然成爲房企競相角逐的戰略要地。

一.

門檻值再度拔高，行業榜首遙遙領先

從門檻值變動情況來看，延續2018年三季度以來房企投資偏謹慎態勢，2019年一季度末各梯隊房企門檻值同比均出現小幅下降趨勢，但從環比來看，TOP10、TOP20和TOP30房企門檻值環比漲幅較大，分別達38%、51%、73%，3月土地市場相對有所回暖，各梯隊新增貨值門檻值再度拔高，尤其是TOP30房企在土地市場的角逐戰將持續上演。

從新增貨值和銷售金額的關聯性來看，新增貨值TOP10與銷售金額TOP10企業重合率較高，在新增貨值TOP10企業中，有7家企業都進入到TOP10銷售榜中。值得關注得是，3月融創中國再次以絕對優勢蟬聯新增貨值榜榜首，集團精選高標準地塊，充足優質的土地儲備有利於融創進一步實現自身的高質量增長，綠地由2月的第四名躍升爲行業第二名，萬科秉持着一貫穩健經營的原則位列第三。

二.

“穩”成爲行業主基調，

2019年房企投資仍趨向穩健

3月是房企傳統意義上的年報季，各大房企均對2018年銷售和投資情況進行了總結。回顧2018年，在市場進入到下半場後，房企融資不斷收緊，行業銷售普遍承壓，土地市場也日趨迴歸理性，多種因素疊加下，我們可以發現2018年多數房企投資態度均較爲謹慎。

2019年一季度末，雖然部分城市土地市場出現小幅回暖跡象，但我們依然認爲 2019年企業投資或延續2018年謹慎穩健態度，這主要基於幾點緣由：

第一，政策面，政府房住不炒的定位不會發生變化，“穩房價、穩低價、穩預期”依然是主旋律，政策基本面不會發生變化，在這樣的情況之下，樓市仍將持續維穩，房企穩健投資也是順勢而爲；

第二，資金面，短期來看房企融資渠道收緊態勢很難出現顯著變化，企業資金面仍將承壓，爲降低市場不確定性所帶來的諸多風險，房企審慎投資亦是一種必然。

在3月年度業績會上，多數房企也釋放出穩健投資的信號。諸如萬科強調謹慎投資，根據銷售回款比例限制投資，新城控股採取“多看、少動、謹慎”的拿地策略，根據3、4月份數據來制定今年拿地策略，龍湖在投資佈局上，堅持量入爲出原則；國企代表中，中海地產秉持土地投資穩中求進理念，保持規模合理增長，招商蛇口也貫徹穩中求進、以銷定投的投資方針。

圖表：部分房企2019年投資策略和投資方向

三.

審時度勢放緩投資，

戰略清晰助推企業再譜新篇

在行業集中度不斷提升，樓市調控政策很難出現較大鬆動跡象之下，2019一季度房企投資態度仍較爲審慎，一方面，房企審時度勢，審慎選擇新進入城市，放緩投資步伐，另一方面，憑藉着一定的區域優勢堅持區域深耕，以實現企自身的穩健發展。

碧桂園：

銷售持續榮登行業榜首，投資仍趨穩健

2019年3月，碧桂園銷售金額達到1700億元，銷售面積2022.3萬平方米，銷售業績穩居行業榜首，新增貨值達384億元。

集團自2018年下半年提出“控速”以來，無論從銷售還是投資節奏上看，碧桂園都呈現穩健發展態勢。2019年一季度，作爲行業龍頭的碧桂園拿地節奏明顯放緩，佈局城市數量也有所減少。

旭輝集團：

高質量發展，一二線仍爲戰略重點

2019年3月，旭輝集團銷售金額達到346.5億元，銷售面積216萬平方米，新增貨值達481億元。

從發展戰略來看，旭輝集團仍然會維持一個高質量、均衡的發展態勢。2019年一季度旭輝抓住房地產市場窗口期，獲取了一批低價的優質土地，新獲取土地全部集中在一線和二線城市，新增土地溢價率不超過20%，權益佔比超過75%，優質貨值充分保障旭輝高質量發展。從貨值的能級城市分佈來看，2019年可售貨值有3500億，其中一二線和準二線佔比是87%。從這個角度來看，旭輝仍然是以一二線爲主要市場的房企，同時二線城市佔比會顯著提升。

綠城中國：

佈局更爲合理，貨值排布均衡仍需關注

2019年3月，綠城中國銷售金額達到255.3億元，銷售面積120.2萬平方米，新增貨值達204億元。

在具體投資方面，綠城戰略佈局更爲合理，新獲取項目近80%集中在一二線城市，成功實現向核心城市圈佈局的戰略換倉，企業抗風險能力進一步增強。但值得關注得是，2019年綠城面臨着推貨相對不均衡問題，重心主要集中在三季度和四季度，不均衡問題持續下去會影響半年度企業營業收入和回款。因此，對於綠城而言，還需警惕貨值排布不均衡問題。