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穩坐行業前四

融創大概是整體地產行業最有勁的一家地產公司：每一步發展都超乎想象，每一宗收購都歎爲觀止。

他們正在穩步前行中。

融創中國（1918.HK）最新發布的年報顯示，其合同銷售金額約爲4608.3億元，同比增長27.3%，繼2017年後蟬聯行業第四名。“現在這個位置挺好。”董事局主席孫宏斌對融創這兩年的發展表示滿意。

位置不care，更在意的變成了對效益的追求。 2018年，融創營業收入1247.5億元，同比增長89.4%；淨利潤174.5億元，同比增長50%。

這纔是被公衆所熟知的融創，孫宏斌早年的一條朋友圈中的一段話似乎預告了今天的格局：“馬明哲說，‘企業家取得一時的成功，可能是靠運氣，取得長時期持續的成功，內心往往有非常強力的慾望。一個成功的企業家內心深處，一定有某種強烈程度超過常人的極大熱情在支配、驅使着他。”

做選擇題比答題更難

融創擅長做選擇題，做選擇題，往往比答題本身更艱難。

孫宏斌在土地市場上的精準節奏讓人讚歎。2015年，融創通過併購小規模標的和聯營的模式成功進入南京、武漢、西安、太原等多個二線城市，當年總土地儲備達到4427億元，其中通過公開市場招拍掛有1576億元，另外三分之二通過收購、併購獲取。2016年10月至2018年9月，土地價格被推高，融創提高拿地標準，基本停止公開市場拿地。

如果這些還不足以說明，那麼可以看到，融創的土地儲備主要集中在一、二線城市。2018年，融創旗下有16個城市公司銷售金額突破100億，其中超過300億的城市有重慶、青島；銷售超過200億的城市有上海、杭州、鄭州和濟南。

這些判斷，給融創帶來了不少機會。到去年底市場進入低谷後，融創又把握住機會窗口在一二線城市拿了不少好地，但隨着最近土地市場偏熱，其拿地又會“非常謹慎”，2019年會繼續以併購爲主要方式獲取土地儲備。

“今年拿地要小心，房地產是主業。”孫宏斌並不吝嗇於在公衆面前談他對後市的判斷。

或許因爲這份小心，孫宏斌表示，2019年市場不是那麼樂觀，儘管政策有一些放鬆跡象，但政策大幅度放鬆的可能性不大，穩房價仍然是核心訴求。基於謹慎的預期，融創將2019年銷售目標設定在5500億元，同比增長19%；融創總可售資源超過7800億元，這意味着銷售去化率的目標將達7成。

高手路在前方？

融創一直是穩定型配速選手。

從2012年銷售額356億、位居行業第12位，到2017年3620億、進入前四，再到今年4600億銷售額，融創的快速增長主要得益於其核心城市的經營策略，以及對多元化戰略的剋制。

他們配速驚人而持久， 2016-2018的三年合同銷售金額複合增長率達75%，這樣的穩健配速，別無二人。

在政府對房地產行業持續調控的背景下，融創的業績在2018年繼續高速釋放，尤其是收入增長幅度大大高於合同銷售金額的增長，這主要是因爲融創的產品主要是中高端住宅，結轉週期通常在兩年之後，而前兩年融創的銷售相當迅猛。

融創在業績會上也披露，其已售未結轉的金額達到5800億元。這一數字在一線房企中也是較高的，構成了融創未來幾年的利潤想象空間，因此孫宏斌很有底氣的說：“我們的股價肯定是被低估了。”

房企多元化轉型是2018年的主旋律，融創也先後成立了融創文旅集團、融創文化集團，但孫宏斌對融創的多元化戰略仍然非常清醒，認爲現在融創的核心還是地產業務，而文旅、文化仍然主要是圍繞地產業務進行。

“這兩個業務（文旅與文化板塊）是長期的，希望逐步培養，讓它五年、十年後有個特別好的規模。我們沒有多元化，當下主要是心無旁騖地把地產做好，地產增長空間還是很大的。”他說。

不盲目多元化擴張，也不盲目高價拿地，這讓融創目前的債務總體結構比較安全。

未來幾年，融創將延續核心城市的運作方式。孫宏斌在財報業績會上表示，房地產行業的空間還很大，一二線核心城市人口的聚集，還會有一個很長的過程。

截至去年底，融創擁有土地儲備面積2.56億平方米（包括7,327萬平米的舊改項目），對應貨值3.55萬億，且超過85%位於一二線城市。融創土地平均成本僅爲4181元/平方米，而融創2018年的銷售均價爲15220元/平方米。

融創未來的機會多不多？

當然多。截止2018年底，融創中國的現金餘額約爲1202億元。作爲唯一將收併購玩得出神入化的頭部公司，融創的機會還有很多，現金餘額代表着未來的實力，土地儲備也代表着未來的實力，作爲看未來兩個尤爲重要的指標，這家頭部房企似乎從這兩個指標中給出了一個明確的方向。

融創做對了什麼？他們一路疾馳，始終都行走在正確的路上。

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