來源：益盟操盤手

　　去年11月，王石曾表示，“萬科即將公佈的年報非常好”。

　　而17日晚間，這份被期待依舊的年報披露了：2019年萬科營收3678.9億元，同比增長23.6%；淨利潤388.7億元，相當於日賺1個億，同比增長15.1%。

　　隨後，萬科舉行2019年報媒體線上業績推介會，萬科董事會主席鬱亮、總裁兼首席執行官祝九勝、董事王文金、董事張旭及新上任的執行副總裁、財務負責人韓慧華等高管戴著口罩，進行了近100分鍾的媒體問答。

　　鬱亮直言，疫情的突如其來，“活下去”現在成了特別真實的存在。祝九勝表示，這場疫情整體上對萬科的影響相當大，2-3月份銷售同比降低510億，現金流影響非常大。不過，針對萬科是否會降價促銷，祝九勝表示，價格是客戶、消費者定的，萬科沒有定價權。

　　值得注意的是，在這次疫情期間，萬科也找到了賣房的新方式：線上直播賣房。在業績會發表的前一天晚上，深圳萬科星城在剛剛進行線上賣房，7分鍾288套房全被搶光。

　　2019年營收3678.9億元

　　日賺1個億

　　3月17日，萬科發佈2019年年報，各項業績指標穩健增長，連續11年經營性現金流為正。2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%，相當於日賺1個億。

　　實現銷售金額6308.4億元，在全國商品房市場的份額約4%，經營性現金淨流入456.9億元。

　　擬派息118億元

　　連續11年經營性現金流為正

　　根據同日披露的分紅派息預案，2019年度萬科擬合計派發現金股利約118.1億元（含稅），以2019年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.45元（含稅）現金股息，每股基本盈利3.47元，同比增長13.3%。截至2019年，萬科已堅持連續28年現金分紅派息，近三年平均派息過百億。

　　2019年，萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高於一年內到期的流動負債總和938.9億元；淨負債率33.9%，繼續處於行業低位。

　　其它亮點如下：

　　鬱亮：“活下去”成了特別真實的存在

　　萬科董事會主席鬱亮坦陳，疫情之下我們都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。我們從未體會到彼此之間如此息息相關。

　　不過他表示，他在萬科工作30年了，經曆過93、94年調控，03年非典，08年國際金融危機，發現每次危機過後都有發展機會。我們不能只看到危，還要看到機。

　　這次疫情，他有如下體會：

　　第一，要有勇氣。國家能夠取得抗疫的成績，就是靠醫護人員的勇氣，萬科能做的，是照顧好自己的客戶、員工、投資者。這份責任讓我們有勇氣去面對這份責任，我們都沒有退路。

　　第二，我們都要有免疫力。對企業來說，強大的免疫力和健康的基礎，才能度過危機。

　　第三，照顧好自己的衣食父母，纔有未來。這次疫情中，萬科物業的表現非常出色，他們的敬業和付出得到了認可。萬科物業有今天並不是偶然。

　　企業的免疫力還表現在，手有餘糧，心中不慌。到今天為止，萬科現金流非常安全。

　　一方面要有準備，另一方面，不能只看到危，沒看到機。老人在線上買菜，孩子上網課，如果自己沒有倉儲物流，救援物資都沒法發放。疫情過後，物流會有比較大的發展機會。萬科5年前就開始了物流部署。

　　他表示，萬科始終是一家危機驅動感公司，2018年萬科喊出“活下去”，沒想到現在活下去成了特別真實的存在，萬科將一如既往保持饑謹。

　　而面對“疫情對地產行業政策有何影響”問題，鬱亮表示：在萬科內部常說一句話：當好農民種好地。農民是不會因為‘預測’天氣的好或者不好而決定種不種地，無論天氣好和壞都要去種地，如果不種地就會顆粒無收，所以要把自己的種地能力提高了。所以我們始終都要靠自己的一雙手去幹活，踏踏實實、心無旁騖做好自己應該做的事情，守住自己的‘本分’，通過自己的努力把地種好，打出糧食，多打糧食。

　　同時，鬱亮表示，無論行業政策產生什麼樣的變化，都希望房地產長效機製能夠落到實處，更好的解決老百姓的居住問題。

　　萬科銷售2個月降了510億

　　萬科會不會降價促銷？

　　祝九勝表示，這場疫情整體上對萬科的影響相當大，它體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面。

　　銷售方面，2-3月份銷售同比降低510億。祝九勝表示，萬科在湖北進入了3個城市，武漢、宜昌和鄂州，這三個城市1月23日之後基本沒有新的銷售，雖然它們在整個集團佔比只有3.1%-3.2%之間，影響還是挺大的；疫情也給交付帶來了新的壓力，以一季度為例，疫情讓公司對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年的影響大概涉及3.9萬戶；對於開復工方面影響也很直接，今年開工比以往年度整整晚了40天，即一年的九分之一。

　　以上影響最終都體現在第四個方面，即現金流。現金流的影響也很明顯，由於銷售的減少，導致銷售回款的減少，由於疫情，相應增加了防疫成本。

　　總體來看，疫情對公司的影響相當大，特別是銷售回款大幅度下降，給未來1-2年帶來遠期結算壓力。

　　而針對萬科是否會降價促銷，祝九勝表示，企業是沒有定價權的。對於一個企業來說，定價不是它的權利，而是客戶、消費者的權利。

　　萬科深圳直播賣房288套房7分鍾售罄

　　值得注意的是，在這次疫情期間，萬科也找到了賣房的新方式：線上直播賣房。在業績會發表的前一天晚上，萬科剛剛進行線上賣房，7分鍾288套房被搶光。

　　3月16日晚上8點，萬科星城線上開盤，通過E選房平臺進行線上選房，當晚線上開盤直播圍觀人數高達近50萬人次（各平臺峯值合計）。

　　7分30秒4棟288套特惠房源全部售罄，吸金近3億！

　　據瞭解，項目於晚上7：30開始預選房演習，8點開始正式選房。在預選房時，呈現多人搶購同一套房的情況。

　　從備案情況來看，萬科星城的公寓備案均價約3.9萬/㎡，單價區間在3.5-4.6萬/㎡。按照單價3.5萬/㎡來算，最低總價96萬就可以買到。備案總價也僅96萬起。

　　萬科星城位於寶安區沙井上星南路與上星路交彙處。 毗鄰深圳國際機場、機場東高鐵站（規劃中）、穗莞深城際輕軌、機場客運碼頭和福永貨運碼頭、三大高速、六大地鐵線路彙聚。

　　與深中通道、廣莞深城際、深茂鐵路等將片區打造成“機場+高鐵+地鐵+城際+碼頭”的海陸空一體化綜合樞紐。

　　線上選房結束後不久，萬科星城便加推了5棟房源。

　　不過加推房源必須線下選購，先到先得，據萬科星城有關人士表示，不少購房客正連夜往售樓處趕，昨晚（16日晚）已經賣了30多套，17日早也已經賣了10幾套。

　　已售未結6091億元

　　堅持租購併舉

　　住宅開發方面，2019年公司實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，同比分別增長1.8%和3.9%；在全國商品房市場的份額約4%，在21個城市的銷售金額位列當地第一、在12個城市排名第二；所銷售的產品中，住宅佔比86.4%，144平方米以下的中小戶型佔比91.2%；實現結算面積2460.3萬平方米，同比增長12.3%；實現開發業務結算收入3340.4億元，同比增長21.8%。

　　截至2019年末，萬科合併報表範圍內有4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6091億元，較2018年末分別增長15.6%和14.8%。

　　2019年，萬科獲取新項目147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米，權益規劃建築面積2478.4萬平方米；按權益投資金額計算，其中79.9%位於一二線城市；截至2019年末，在建項目和規劃中項目的總建築面積分別約為10256.1萬平方米和5394.3萬平方米，對應的權益建築面積分別約為6170萬平方米和3360.2萬平方米；參與一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建築面積合計約492.9萬平方米。

　　租賃住宅業務方面，萬科繼續堅持圍繞核心城市佈局，以青年長租公寓（“泊寓”）為主要產品線，同時探索為不同類型客戶提供長期租住解決方案，積極提高項目經營與服務質量。截至2019年底，萬科租賃住宅新增開業5.6萬間，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。

　　此外，萬科積極發揮自身在城市有機更新方面的優勢，使低效土地轉化為更高效的產業更好的人居環境。截至2019年末，萬科已打造上生新所、廣州永慶坊、福州煙台山等項目，尊重曆史文脈，保留城市記憶，打造公共空間，激發城市活力。

　　物業營收同比增29.7%

　　鬱亮：萬科物業暫時沒有上市計劃

　　2019年，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%；新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13%。

　　不過，在媒體問答上，鬱亮表示，萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間裏並沒有上市計劃。等到大家都認可萬科物業“城市服務商”時，再考慮上市。

　　物流領域，萬科提前佈局，旗下萬緯物流經過近5年發展，已成為國內領先的物流服務商，服務客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、製造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。截至2019年底，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業的建築面積逾1086萬平方米；已穩定運營的項目出租率較2018年大幅提升，其中高標庫穩定運營項目平均出租率為92%，冷庫的全年倉庫使用率為82%。同時，2019年萬緯物流進一步完善核心節點佈局，新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約為191萬平方米。

　　2019年12月31日，萬緯物流成功完成“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”深交所簿記流程，總規模5.73億。

　　鉅盛華減持5億股

　　萬科A年報顯示，鉅盛華持股比例較2019年三季末減少3.5%，仍持有3.57%股份降至第五大股東。

　　陸股通較2019年三季末增持0.6%，持股4.32%躍升至第三大股東；證金公司新進前十大股東。