一直標榜“保守”戰略的廣州富力地產股份有限公司（HK：02777，下稱“富力”）昔日曾數次面臨完不成既定業績目標的尷尬。2018年，憑藉1311億元的權益銷售額，富力終於打破了這一魔咒，首次跨過千億大營門檻。但與其2018年財報數據一同顯現出的還有淨利潤下降近6成、負債連年上升、融資利息支出翻倍等諸多問題，這無疑大大的沖淡了其邁進千億的“喜悅”。

另外，值得玩味的是，伴隨着這份財報的發佈，富力地產聯席董事長張力曾誇下的兩個“海口”均遭“打臉”。此前，張力在2017年的業績發佈會上提出3年計劃表示，爭取在2020年達到3000億元的銷售目標；2019年3月初，張力又稱，收購萬達的酒店業務已經爲富力帶來了10%的利潤。而對應富力2018年財報數據顯示，富力酒店業務2018年進入五連虧，2019年銷售目標也調整爲1600億元。

而面對鉅額債務的壓力，富力表示，將繼續堅守高週轉策略化解發展難題，然而，傷亡事故、違法違規等“後遺症”的顯現，使其發展風險不斷加劇。2019年，富力究竟會如何優化債務，其又會怎樣解決當下面臨的困境？藍鯨房產向富力發去了採訪函，但截至發稿仍未收到回覆。

受酒店收購拖累，淨利潤大幅下滑

3月20日，富力地產發佈的財報顯示，2018年，集團實現協議銷售額1311億元，同比增長60%；售出權益建築面積1018萬平方米，同比增長61%；營業額768.6億元，同比增長30%，銷售均價爲12874元/平方米。

從業績上看，1300億的銷售額幫助富力這個曾經的“華南五虎”之首，首次邁入了千億行列。但銷售的增長之下，淨利潤的大幅下滑，卻給這份業績蒙上一層陰影。財報顯示，2018年富力的淨利潤爲87.28億元，同比下跌近60%。

藍鯨房產梳理髮現，富力2014-2018年的淨利潤分別爲52.21億、56.16億、67.56億、214.2億、87.28億，5年中淨利潤的波動可謂大起大落，其中2014年、2017年、2018年的波幅最爲明顯。

富力連續5年淨利潤對比/藍鯨房產根據企業財報製表

對於2014年淨利大幅跌31%，富力給出的解釋是當年發行了高達150億元的永續債侵蝕了近13.31億元的利潤；而2017年的淨利潤大幅上升來自於收購萬達酒店的“一次性議價收購收益”13.107億元；面對2018年淨利潤再次下滑，富力解釋稱，主要是因爲規模擴大後費用開支大幅增加，以及債務激增後融資成本上升所致。

財報顯示，富力的銷售及營銷開支、行政開支、融資成本三項合計134.03億元，同比大增91.44%。

而在富力的債務構成裏，酒店收購最值得關注。財報顯示，在完成對萬達酒店的收購後，富力持有89間酒店，總客房數量26865間。其中，包括萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達等多家知名酒店集團，以及37家在建及規劃中的酒店。

但酒店的業績表現卻不樂觀。財報顯示，富力酒店業務連續五年處於虧損狀態，2018年虧損額繼續擴大至4.59億元，且創歷年新高。

富力酒店業務連續5年虧損額/藍鯨房產根據企業財報製表

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產表示，酒店市場競爭比較激烈，想盈利並不容易，不過，富力如果可以將連鎖精品酒店做好，夯實經營能力，也有機會獲得增值收益。

然而，酒店業務的多年虧損並沒有讓富力死心，富力地產集團董事長李思廉表示，仍持續看好酒店業務。富力董助陳志濠也在2018年業績會上表示“酒店業務被視作集團的遠期增長點，5年內酒店與投資物業運營業績翻一番”。

富力想要5年內實現酒店業務翻番的可能性有多大？對此，華美酒店顧問公司首席知識管理專家趙煥焱向藍鯨房產表示，投資的新酒店想達到這一成績，要達到世界一流水平酒店的要求，目前國內還沒有達成的先例。

借新還舊，負債常年處警戒位

收購酒店再次將在高槓桿運營中的富力拖入了更深的債務泥潭。2018年，富力曾公佈了一份收購萬達酒店資產交易情況的說明：需向萬達支付189.55億元，目前已支付181.58億元，其中63.13億元是通過借貸完成。在考慮到正常的業務發展後，富力稱仍然需要在現有債務上再融資，以獲取重要的財務資源。

財報顯示，富力集團總負債爲2963億元，長期借款爲1109.48億元，一年內到期負債爲523.5億，而同期持有現金爲347億元（包括限制類現金），無法覆蓋短期債務。對此，富力也在年報中表示，企業面臨比往年更大的償債壓力。

爲緩解資金缺口，富力開始了頻繁的融資之路。據《長江商報》報道，在過去13個月中，富力通過開啓境內外融資通道，通過短債、發行ABS以及發行新H股等方式融資近800億元。然而，借錢並不順利，2018年2-8月，富力4筆融資被終止，總額達140億元。進入2019年，富力對資金的渴求仍在提高，截至3月19日，富力地產已發行三筆期限爲270日的超短期融資券，發行額共計38億元。

借新債還舊債的操作，使富力2018年的融資成本暴增212%，達到52.12億元；淨負債率也從2017年的169%進一步上升爲184%。

事實上，富力的高負債情形並不是一時之困。藍鯨房產查看其歷年年報發現，2016-2018年，富力的淨負債率分別爲159.9%、169.6%、184%，對比同規模房企招商蛇口、金地集團、陽光城來看，其淨負債率明顯處於高位。

4家千億企業近3年淨負債率對比/藍鯨房產根據企業財報製表

根據數據可見，4家企業中只有陽光城的淨負債水平常年高於富力，但其近3年的負債降速也較高，相比2017年，2018年的淨負債率已降至182.22%，同比減少70%，且融資成本僅爲7.94%，而富力的淨負債率不僅未有下降趨勢，融資成本也處於高位。

1995年成立於廣州的富力，高負債歷史可以追溯到2005年。彼時，富力剛剛完成港股上市，正趕上國內房地產市場上升週期，富力在各地激進拿地，僅2007年就拿下天津、廣州、佛山3個地王。由於拿地成本激增，債務開始大幅攀升。2005年富力的淨負債率爲20.5%，到了2007年年底該數字攀升到了139.5%，此後便一直居高不下。隨着2013年樓市進入調控週期，富力爲了償債，只能繼續借新還舊。

然而，令業界疑惑的是，資金壓力加劇的形勢下，富力並未停止收購步伐。自2017年7月以199億收購萬達酒店後，富力又在2018年分別以3.15億元和57億元，接盤萬達集團旗下海外資產倫敦一號項目及海航集團的海口大英山項目；2018年9月27日，海航基礎公告稱，海南航孝房地產開發有限公司將70%的股權轉讓給富力，轉讓價款約3496.04萬元。

對於企業高負債下爲何繼續頻繁收購，中原地產首席分析師張大偉對藍鯨房產表示：“這些項目對於富力來說性價比不錯，但能否消化吸收還需時間檢驗。”他指出，很多房企爲了緩解業績焦慮加大擴張收購，而要夠錢買就必須藉助發債，這又直接推高了負債水平，可以說企業是在規模和高負債之間走鋼絲。

高週轉後遺症爆發，銷售達標前景不明

在2017年度業績報告會上，富力地產曾提出3年計劃，2018年銷售目標1300億元，2019年銷售目標1800-1900億元，2020年的銷售目標3000億元，3年複合增長率達54%。

近日，富力將2019年的銷售任務定爲1600億元，調低了3年計劃目標。對此，李思廉回顧稱，在2018年1-8月份，富力僅完成銷售目標的60%，在後四個月裏完成目標，平均每月均銷售必須超133億，壓力不可謂不大。他表示，2019年，富力仍將繼續走高週轉路線，開盤預計達到200個項目。

而在富力追求高週轉的路上，一系列“後遺症”接連爆發，各地區違法違規事件不斷，這也成爲困擾其發展的一大難題。據媒體報道，2018年6月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查；8月，菏澤“富力城”項目在未取得許可證，向買受人收取購房訂金。

同時，傷亡事件的接連發生，也使其飽受質疑。2018年10月，廣州梅縣富力城曝出死亡1人；2019年3月14日，住建部網站發佈事故快報，天津靜海富力新城曝出1人事故死亡。短短5個月，2起事故，絕非偶然。業內人士普遍認爲，這是由於富力高週轉策略下集中爆發的結果。

嚴躍進對藍鯨房產指出，此類問題的增多，會影響富力的品牌，也說明企業強調了高週轉的概念，卻忽視了質量的管控。

除了加大項目週轉速度之外，李思廉還表示，2019年預計用400億元現金拿地，兼顧土地招拍掛和舊改，但資金及力度主要沉澱在舊改上。

談到舊改，富力可謂是“資深玩家”。早在2001年末，富力就已在廣州市完成包括富力新居、富力廣場、富力半島、富力環市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超250萬平方米。

近幾年，由於保利地產（SH：600048）、萬科集團（SZ：000002）等房企爭相進入舊改領域，競爭逐漸激烈。一位不願具名的業內人士向藍鯨房產表示，競爭加大會直接推高土地成本，且舊改屬於流動性極差的項目，對於缺乏現金的富力來說，是較大考驗。

事實上，富力近年拿下的部分舊改項目已出現進展乏力現象。如2012年拿下的廣州茅崗村項目，由於部分村民的改造意願未統一，改造條件尚未成熟，舊改工作至今未能啓動。

“房企介入舊改是很好的發展方向，可以獲得比較優質的土地資源，但動拆遷的成本比較高，週期比較長，改造過程中會涉及很多公件配套工作，如果轉嫁到企業身上，無形中會增加潛在的成本，甚至拖累開發商的業績。”嚴躍進如是說。

根據年報，富力在全國各地有超過40個已簽約合作的舊改項目； 其中，在大灣區已簽約合作的舊改項目超過20個，涉及總建築面積估計超過2000萬平方米。可以說，隨着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，大灣區已成爲千億房企們爭相哄搶的大餅。富力也對此寄予重望，希望2019年能達到160億元，2020年實現至少240億元的銷售貢獻。但要實現目標，除了加大開發力度外，考驗的更是企業的綜合實力。

再放眼全國市場，根據國家統計局發佈的最新數據，2019年前1-2月，全國樓市僅部分出現小陽春，並未呈現大面積回暖跡象。在鉅額債務壓頂、酒店業務赤字、高週轉問題頻現等多種問題下，富力今年能否實現1600億元的銷售目標還需打上問號。