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01

3月29日，威海市自然資源和規劃局公開掛牌出讓3宗國有建設用地使用權。如下圖：

這三宗地塊在去年11月掛牌出讓，因無人出價，最終流拍，下圖是去年的出讓公告圖：

本次掛牌交易的報價跟去年相同，土地用途相同（兩塊住宅+一塊商業），容積率相同，交易條件也跟去年相同，要求三宗土地整體購買，如競買人未能同時競得三宗土地，則視爲出讓無效。

下面簡單分析一下這三個地塊的優劣：

優勢：

1、交通。靠近青島中路，臨統一南路，主幹路旁往哪個方向都很方便，距離總站不到4公里，遠距離出行也方便。

2、文化教育。距離圖書館、羣衆藝術館、大劇院不到3公里；學校有望島小學、望海園中學。

3、醫療。取道統一南路向北約一公里有威海口腔醫院。

劣勢：

1、公交。該區域雖然臨近主幹路，但步行還有段距離，搭乘公交不便。

2、污染。雖然與威海新力熱電公司隔着青島中路，但在東南季風時節，還是會受到氣味、粉塵等影響。

望島河北、統一路東地塊，出讓面積爲65116平方米，用途爲商服（零售商業、商務金融、餐飲用地)、公共管理與公共服務（公用設施）用地，按照要求最大容積率2.0，建造不包括專業家居建材市場、批發市場、會展演藝遊樂場等項目的集中式購物中心。且要求整體招商運營，不得分割銷售。

這種建設和運營要求類似於九龍城購物廣場和威高購物廣場，其優劣點都很明顯。

整體運營能夠保證統一的規劃、統一的監管，具有長遠利益。但是對開發商的要求高，九龍城和威高廣場都是經過了五年左右的磨合纔開始盈利，在這個過程中需要不斷摸索不斷改進，剔除影響商場整體形象的店鋪，引進更有吸引力的品牌，尋求最佳的商業組合模式，較長的磨合期，要求開發商持續投入，但回報卻很慢。

三地塊整體競買的要求再加上該地塊對商業的要求，從一定程度上就提高了開發商准入門檻。

另一方面，兩塊住宅用地的起拍樓板價較高（5265元/平、5482元/平），跟威高萬科翡翠公園地塊最後的樓面地價相當（該項目三地塊的樓面地價爲5038、5112、5958），高企的價錢進一步提高了對開發商的要求。

去年下半年該地塊拍賣正值樓市冰凍期，當前樓市已經回暖，全國範圍內也出現了土拍小高潮，此次再拍結果如何，等待市場判決。

02

威海房地產交易網數據顯示，3月威海市區住宅成交套數1107套，環比增加656套，漲145.5%；同比去年下降38%。

雖然成交數據大幅提升，但市場整體成交冷淡，數據的增長很大程度上跟2月春節市場萎縮有關。

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