创新社会金融 瑞士「居」不只是居住的互助家园
瑞士住宅政策以非营利性的住宅合作社建设为重要机制，由于历经战争以及其它因素，住宅合作社实际供给的数量、市场占有率及成长率都相当可观。（图片来源／维基百科）
瑞士住宅政策以非营利性的住宅合作社建设为重要机制，百年间历经战争、不景气、房地产投机、郊区化、青年缺房运动以及城市复兴阶段，苏黎世在不同的年代和需求下，合作社实际供给的数量、市场占有率及成长率都相当可观。
为因应整体社会经济阶层、贫富差距加深和住宅需求，瑞士政府订定周延的相关法律与规定，1883年颁布《瑞士义务法》，接续制定《合作社法》，1892年民间的「租屋者协会」在苏黎世州成立「住宅与储蓄合作社」，是第一个非营利性的住宅合作社，《准则24(Grundsätze)》是基本法，明定住宅政策之住宅合作社定位，提供合作社法人设立和订定章程，同时提供低税负，不及租金总收入的2％。
最初发展并没有任何政府政策来支持，经过克服草创期的挑战和资金筹措困难后，6年内完成21栋公寓，提供140套的非营利性、永久性住宅，显示当时候平价住宅市场的急迫性，民众愿意承担风险，运用合作方式自力救济。二次大战后，合作社新建房屋是住宅市场的主力，高峰期曾达58至65.7％，低潮期如1984年、2007年为24.5％。
发展至今，政府不再提供无息贷款给合作社新建房屋，而苏黎世市政府也不需要在政策中揭露合作社投资的情形，因为合作社提供的「不只是居住」，深获各级政府和人民的信赖，社会完全支持住宅合作社。当前，台湾社会关心国民的生活与住宅发展，瑞士整体性的发展经验，值得探究其中关键性因素。
政策法律相结合，开创新合作住宅金融机制
百年来代代相传运作的是政府公务人员和劳工安定居住而筹组的Letten合作社，另从德国经验移转至瑞士苏黎世Kraftwerk 1 住宅社区合作社，更是活化老旧工业区的先锋社区，成为重要的营运典范。瑞士的发展，有三大类关键要素来支持百年的住宅合作社：一是政府政策支持优惠土地、整备法律税制、投融资机制；二是民众与社会的支持，从资金结构看到官与民的参与性；三是人本互助合作社理念的运作与监理机制的设计（详图1之左方与下方）。
住宅合作社资金呈现多元结构，自有资金占19％，外部融资占81％，其中可看到公部门股权支持，私部门则有银行、基金会、建筑商以及民众的参与股权和资金运作（从图1 之左、中与上方）。
1.自有资金：原则上社员分为一般股、义务股，也就是出资不入住、出资与入住的区别，入住社员认缴一般社员股金外，还须依入住空间大小认缴相对的义务股金，要明列在合作社的章程中。
2.社区储蓄与贷款：住宅合作社社员的闲置资金，在社内成立「储蓄银行（即台湾的储蓄互助社）」，自愿为合作社提供没有土地担保的贷款。根据苏黎世2012 年的统计调查50家住宅合作社中，即有33家由居民组成的储蓄互助社，扮演社区的金融中心，服务个人、住宅合作社储蓄和贷款、商店事业金融、以及合作社社员共有的各种基金保管和运用，发挥在社区中的社群关怀、社会金融照顾。在苏黎世，凡住宅合作社同时有储蓄互助社的社区，银行贷款可达上限90％。这项机制值得台湾推广在社区营造与合作社运动结合，朝向自立自主的社区经济体，自创社区照顾福利的改善。
3.金融机构贷款：苏黎世市财政局的专家和民间成立的「住宅互助协会」提供咨询建议，协助合作社向银行、保险公司、政府管理的养老保险基金，提出贷款申请计划。其中退休养老金并不是银行的贷款性质，所以在初期运作后，便需优先偿还这些养老金，说明瑞士的退休养老金是稳建地、循环地运用在实质而可回收的非营利性住宅建设，真正是取之于民，用之于民，活化基金在人的关怀，促进住宅安定生活，超越台湾保险业、或官方的退休基金管理。
4.政策基金：瑞士的各级政府为配合就业、经济、住宅、安定社会、城市发展等重要政策，建立各种支援非营利性住宅建设的基金准则如《居住空间贷款2005》、《住宅建设基金准则2011》、《为青年提供居住空间而建立的住宅
合作社及非营利性机构的无息贷款准则》等，联邦层级之非营利性住宅「循环性运用基金」 （Le Fonds de Roulement, FdR），基金的建立和拨款，经民众投票通过（公投很普遍）。由2个非营利性的住宅协会管理，提供住宅合作社无息、或低利贷款20至25年，促进合作社配合政府建设非营利性的住宅具有永久性、经济收入性、节能环保，合作社同时可以申请市、州、联邦政府的贷款。
5.联邦政府「非营利性住宅建房者债劵中心」（EGW）：由联邦政府担保，从市场募集资金，为该中心成员提供低利息贷款，一般是6至10年固定利率贷款。
6.HBG组织提供合作社抵押贷款的担保金：该组织系1956 年由住宅合作社和银行共同建立，获联邦政府支持，专为非营利性住宅的购买、新建、翻修提供二级贷款的担保金。一般银行在提供二级抵押贷款时，除土地抵押外，还需有担保金，因此合作社申请加入HBG的会员，投注股权约担保金的3％，获得HBG组织担保，从银行获得更大量、更优惠的二级贷款，每年缴纳费用为担保金的0.25％，通常在20至30年还清，也因此可以快速偿还上述养老退休基金，达到保障基金安全与照顾目的。
7.私人或协会开办的基金会提供融资：如PWG基金会、All real建筑集团、其它合作社、青年住宅基金等都是资金的来源，其中瑞士的住宅合作社设有「团结互助基金会」（Solidarity Foundation），由会员自愿捐款，提供贷款。
多目标经营，合作社引导住宅政策
瑞士住宅合作社以互助心出发，兴办永久性、非营利性的跨代居住，落实提供「可负担的住宅」，总结可借镜的重要经验至少有以下5项：首先各级政府积极的财金政策、友善的法律制度整备，金融界、合作社、储蓄互助社、非营利组织和基金会等，全体社会一起重视非营利性住宅合作社，不断创新社会经济来连结社会金融。
其次在社区中，创造家庭成员和社区、社群、社会的人际关系交流，店铺创业活化社区经济，消除不平等与贫富不均；再者，合作社永久性的住宅，执行一人一票、社员民主参与管理机制、住屋交换机制，既满足家庭成员的动态需求，又不浪费空间；再藉合作社机制，提拨公积金和公益金，建置股权、租金、生态等各项基金于增进社群关系、社区福祉、绿化环境和绿能；最后对外依社间合作原则，提供老旧地区的合作社社员居住，以重建老旧社区，改善脏乱，有助于都市更新和城市发展。这些都值得国内各界重视、共同学习与讨论。
我国各部会非常需要认识结社互助教育，认识关怀的社会经济思维，在住宅政策中明定住宅合作社定位，这样的经济部、金管会、财政部、内政部、教育部、农委会等，逐渐朝向落实两公约保障精神，积极于促进结社组织、合作社的改善方案，特别是在地深耕教育、中长期融资规范、低税负设计、信用保证和保险、安养信托机制各方面，希望在金融业务的技术活动中，能站在保障弱势者本人和家庭及其下一代的角度，开创出一种人本社会金融机制。
住宅合作社的多目标经营模式，从照顾国民的生命，连结生活参与住宅空间的社会关系，创造出「不只是居住」的价值，促进「内需型国民社会经济发展」与社会金融创新，瑞士百年的住宅合作社经验，再次印证联合国教科文组织（UNESCO）通过人类无形文化资产认证，即「合作社分享共同利益的理念和实践」。