【联合报╱永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫】

美国QE退场、奢侈税修法的影响，去年房市第2季就「提早冬眠」，第4季更是「旺季不旺」，市场氛围也有微妙变化，供给量逐月缓增、议价空间扩大、买方观望时间拉长了，买方市场的轨迹愈来愈明显。

房地产是人生最贵重的消费、投资，本来就该三思而后行，更重要的是，房市齐涨、补涨的多头时期即将落幕，买房必须严守以下纪律：

一、宁早勿晚：除了超额供给、投资过重的区域可能下跌，生活机能成熟的精华区房价依然坚挺，而且在利率缓升、税负缓涨趋势下，屋主增加的持有成本都将转入房价，买方若有居住需求，愈早进场愈好，不但购屋成本较低，未来也较能承受风险。

二、生活机能第一：在投资客退场的气氛下，房市只剩自住及长期置产买盘支撑，购屋者可以有更多的选择，公共建设未到位、空屋量过大的区域，即便房价低廉、负担轻松，也不要买，精华区保值、抗跌，绝对是「地段优先」明证。

三、捷运宅不败：捷运不只是拉近区域发展差距的利器，更是买方指名度最高的条件，未来想换屋就得靠这条优势，帮忙加速累积实力。

四、精算价格成本：国内家庭规模从1990年代平均每户3.94人，去年已降为2.82人，住宅产品也从三房转变为两房较热门，不仅住宅需求面积缩小，购屋也走向总价预算原则，使得中小坪数住宅热卖，购屋者应从格局图、建物誊本、测量成果图等资料去精算产品C/P值，才能把预算花在刀口上。

五、善用工具资源：以前不动产交易最为人诟病的是资讯不公开，实价登录已迈入第三年，资料揭露比率超过8成，表示市面上知名的社区，几乎都可以在网路上取得成交价格，不但减少屋主买贵的风险，也是拿来跟屋主谈判的好依据，不妨多参考实价登录资讯，才能掌握市场动态。