加按作備用資金需求增！

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本港樓價自去年八月起由高位回調，成交急挫樓市冰封。不過，從經絡按揭轉介研究部的數據所見，香港樓價從今年一月的低位（平均實用呎價為$12,351）已止跌回升，小陽春提早出現，而且反彈幅度驚人。及至今年五月份，平均實用呎價已升至$13,739，升幅超逾一成，並再次創下歷史新高。

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明展望，下半年香港樓市正面對著不同的挑戰，未來數月的樓市發展很視乎外圍及本地政經因素影響。不過，若沒有進一步惡化，相信仍對下半年的樓按市場持審慎樂觀的態度。經絡按揭轉介預期下半年的樓按市場後市走勢如下：

（資料來源：經絡）

1. 年內港息不減 反加封頂息率

全球不確定因素增加，包括貿易戰走勢及多項美國經濟數據表現不穩定，相信美國於下半年將只減息一次，並會密切留意經濟最新數據及看市場反應再決定下一部署，年內兩次減息機會較微。

而香港過去於美國加息週期只輕微加息0.125釐，減息空間非常有限，加上香港的一個月銀行同業拆息持續高企，銀行的邊際利潤進一步下降，短期內跟減的機會不大，料美國減息1釐或以上，香港纔有機會跟隨調整最優惠利率（P）。相反，由於銀行邊際利潤極低，銀行更有可能調升新造按揭的封頂息率，料全年實際新造按息將維持2至2.5釐之間。

（資料來源：經絡）

2. 轉按宗數將下跌5至10% 中小型銀行市佔率升至三成

自有大型銀行將轉按的優惠減少，包括將現金回贈由2.1%調低至1.5%，及將實際封頂按息增加10點子至2.475釐，批覈過程亦變得比以往嚴謹，其他銀行亦有跟隨的趨勢。由於兩年前選用按揭的業主大多封頂息率為P-3.1%（P為5.375%），若轉按後封頂息率為P-2.9%，即變相已加息20點子，轉按的誘因減少，特別是對於借貸額較少的業主吸引力不大，預計全年轉按宗數將比去年全年的37,751宗輕微下跌5至10%。

不過，假設500萬貸款額仍有7.5萬元現金回贈，數目仍然可觀，加上仍有部份由高成數按揭轉按的客戶，因此轉按仍保持一定的需求。而部份中小型銀行暫未跟隨調整優惠，相信不少業主會趕乘轉按低息尾班車，或會令以往一直由四大銀行主導超過七成按揭市佔率有下跌的趨勢，如情況持續，中小型銀行的市佔率或有望重返三成以上水平。

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3. 加按套現成趨勢 料未來作備用資金的比例挑戰七成水平創新高

根據經絡按揭轉介研究部的資料所見，每逢樓價處於高位調整時期，加按套現的需求便會上升。例如在2015年中樓價開始回落時，加按套現的比例曾升至17.59%，及至去年年中，加按比例由單位數水平升至13.3%突破雙位數，可見樓價累積一定升幅後而樓市呈轉勢時，業主高位套現「止賺」的趨勢上升。

另一方面，經絡按揭轉介研究部亦根據客戶加按用途作出分析，發現加按套現作備用資金的比例一直上升，今年第二季的比例達到69.5%，反映在外圍經濟因素不穩下，業主想保留更多手頭資金以作打算，待政治局勢穩定後，重投物業市場或尋求高回報投資產品，相信加按套現作備用資金的比例年內有望突破高位超逾七成。