▲。（圖／記者季相儒攝）

記者黃靖惠／綜合報導

一名蔡姓女子不想和男友聚少離多，去年追愛到台南買房，雙方看完就立馬簽約，沒想到之後因向銀行申貸成數不足，原因導向前後方緊鄰私人土地影響，希望賣方能改善產權問題，最後被認定違約10萬元保證金遭沒收，事後屋主將房子轉賣他人，讓她怒告屋主民事賠償。為了避免相同情況產生，地政士認為，簽約前得做兩件事確保產權及房屋核貸成數，第一調閱周邊土地登記謄本、使用分區圖外，第二事先詢問銀行、行庫、農會該區可申貸成數。

台南兩層樓透天厝要價250萬元，雙方斡旋到150萬元，看房當天就簽約，之後蔡女想貸款140萬，卻被銀行打槍，且估價不到百萬元，親自詢問銀行農會才得知，因門前、屋旁緊鄰私人土地，屬於重大瑕疵，無法貸款，且只有一間銀可願意核貸，但利率不符當初預期2％以下。

蔡女要求屋主改善產權問題再交易，但今年2月卻被控違約，最後履保10萬元價金被沒收，房子也被轉手賣給他人，怒向賣方提起訴訟。但賣方卻也有話要說，該塊雖鄰私人土地，但路面通行權取得地主同意，為既成道路，但當事人不願聽解釋等了四、五個月未果，才寄發存證信函通知，履保公司也據此認定違約，解約程序都依法辦理。

信銓地政事務所地政士陳崧銓認為，借貸人的貸款額度、利率主要取決過往的金融紀錄，怕申請貸款成數不足，可先到當地的銀行、農會、行庫尋問該物件、該地區實際可申請到的貸款約幾成，因為農地、山坡地或是區段都會影響貸款。

陳崧銓認為，不動產買賣本來是你情我願，除非當初賣方有隱匿重大交易瑕疵，且買方需要有充分的舉證，否則不能以此當作是無法交易的理由，因為雙方都有遵守賣賣契約的義務。

另外，他也建議，買方簽約前要做的功課可不少，除了得調閱透天周邊的土地使用分區地籍圖外、土地登記謄本確認周邊產權，避免買到像是沒有通道、進出口的物件。