關於房子有沒有過剩的討論，一直都是房地產市場的熱點話題。不過，不管最終討論的結果是什麼樣的，基本達成一致的觀點就是，一旦房子出現了過剩，房價往往就會下跌。在筆者看來，按照一般情況理解，供過於求的商品，價格自然就會越來越便宜。比如，房地產大佬、御風資本董事長馮侖就曾表示，未來房子會越來越多，大家要擔心的不是房價太高，而是房價太低了，也不用擔心買不起房，而是應該擔心房子賣不出去。不過，最近也有專家發表了截然相反的看法，到底是怎麼一回事呢？

　　許善達

　　3月29日，聯辦財經研究院專家、國家稅務總局原副局長許善達表示，雖然住房總量已經很大，而且還會有結餘，但將來要淘汰的主要是農村房子，因爲農民是要往城市遷移的。目前，我國還正處在城鎮化進程當中，一二線城市，甚至三四線城市不存在過剩問題，恰恰相反，一二線城市還依然面臨着供給不足。此言一出，不禁讓人恍然大悟，房子過剩也未必會帶來房價下跌，還是要具體情況具體分析。

　　在筆者看來，說得通俗一點就是，雖然房子有過剩可能，但住房總量包括了城市的房子和農村的房子，隨着人口的遷移，未來農村的房子不可避免的要面臨淘汰，所以人們對於大城市的房子依然有旺盛需求，而這些需求則會繼續對未來的房價起到支撐作用。那麼，這又給我們透露出了哪些信號呢？

　　第一，支撐房地產繼續發展的基本因素依然存在。長期以來，支撐房地產市場發展的因素有很多，比如住房需求和城鎮化，就目前來看，這些因素依然沒有發生根本改變。目前，我國城鎮化水平不到60%，所以城鎮化還會繼續推進，在這個過程中會產生大量的住房需求。國家統計局原局長邱曉華表示，支撐房地產增長的需求因素依然是比較可觀的數量，至少在10年以後纔會發生真正的供大於求，到那時房地產市場可能會出現真正的轉折性變化。當然了，城鎮化的推進也少不了房地產的推動，二者是相互促進的關係。筆者認爲，特別是對一二線城市來說，目前支撐房價的基本面並沒有發生變化。

　　第二，保障自住需求是未來房地產政策發力的方向。未來住房需求主要包括哪些呢？主要是改善需求和新市民需求兩部分。一方面，目前住房總量雖然充足，但是不少城市裏的房子都是90年代的老房子，這一部分人有較大的改善需求；另一方面，人口不斷向大都市圈、城市羣流動是未來必然趨勢，這將產生大量的住房需求。

　　筆者認爲，在“房住不炒”的長期定位下，隨着房價逐步企穩，保障自主性住房需求將是未來調控政策和房地產發展的重要方向。根據最近不少專家的觀點來看，普遍認爲應該建立一個雙軌制或是兩個體系。比如，瑞安集團主席羅康瑞表示，應該爲低收入階層提供保障房或更加便宜的房子，至於有錢人，願意買貴的房子，就讓他去買吧。

　　第三，不同城市之間，房地產市場持續出現分化。與四五六線城市相比，一二三線城市本身就佔據優勢，再疊加人口流動、政策調控等因素的影響，房地產市場不可避免的出現分化。過去這兩三年，無論是一二三線，還是四五六線，見房就買基本都不會喫虧，但現在房地產已經告別了快速發展的階段，城市之間也出現了分化，買房就應該謹慎一些。

　　筆者認爲，如果是自住，在哪裏買房都可以，其實不用糾結太多，但最應該注意的就是地段和房子品質；如果是投資，應該認準一線城市和核心二線城市，因爲支撐房價的基本面沒有發生變化。除此之外，從分化的角度來看，馬雲所說的房價如蔥，也並非沒有可能，處在城鎮化最底端的農村或者縣城，未來房子可能會越來越便宜。