所以，可以預見，這條幾乎貼著高鐵站的商業街，今後將會是商旅客們等車吃飯逛街買手信的首要選擇。

然而，正如大家都知道的那樣，高鐵站的人流雖然大，但對於房地產來說，其實很難變成「錢流」。

因為高鐵吸引過來的人群主要是流動人口，比如遊客和旅居人群，沒有高薪產業，就很難沉澱下來有購買力的高薪人口。

但是，局姐挺驚訝的發現，這一點也被開發商給突破了。

這塊土地屬於「濱海中央商務區」，採用的是時興的TOD項目模式。

TOD的意思是「公共交通導向開發」。最初是為了解決二戰後美國城市的無限制蔓延，而採取的一種以公共交通為中樞、綜合發展的步行化城區。

在其中，公共交通主要是指地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線。TOD就是以公共交通站點為中心、以400~800米為半徑（5-10分鐘步行路程），建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，倡導高效、混合的土地利用，以實現各個城市組團緊湊型開發的有機協調模式。

為了實現TOD，在陽江高鐵站這個交通樞紐旁邊，綠地拿下了933畝的土地，大概相當於3個鳥巢的佔地面積。

在這933畝土地上，除了上面說到的風情商業街，還集中規划了住宅、「陽江第一高」的雙子星地標寫字樓、花園型獨棟辦公樓、三座高星級酒店、一個超大型的ShoppingMall、會展中心，外加一個幼兒園。

在規劃中，住宅、商業、產業全部都齊全了，妥妥的產融結合，「高效、混合型」土地利用。

這種規劃有一個好處——在這兒寫字樓里上班的白領，就是周邊住宅最穩固的購房群體和接盤俠。

局姐在現場和銷售小哥聊了一下，發現已經有公司願意為高鐵和規劃買單了。

根據銷售小哥介紹，農業銀行已經簽了一整棟辦公樓，作為陽江總部，中國人壽簽了兩棟，作為粵西的總部，旁邊的三棟，中國郵政銀行等各種金融機構還在陸續洽談中。

一切順利的話，這兒會誕生一個新的金融總部聚集區。對於四線城市而言，金融算是妥妥的高薪產業了。這意味著這裡會聚集全城最有錢的一群打工者。

產業對於樓價的支撐是可以期待的。加上大型商業綜合體，便捷的城市交通，以及四通八達的市內交通，局姐判斷，這個盤會有旅居的購房價值，但也一定會有不少真正的本地客入手。

後來和銷售小哥聊了下，發現果然如此。

在購房人群里，占最大頭的是陽江本地的剛需客，佔到大概60%。剩下的40%，大概一半是返鄉置業需求，一半是陽江承接產業外溢時新增的購房需求，還有一小撮，是買了海陵島的住宅，後悔了，賣掉房子換到陽江市區的旅居人群。

03

在看盤的時候，局姐還發現了一些在判斷投資價值上可以注意的點。

首先，城際空間站是高鐵盤，理論上會有噪音污染，居住的舒適度是要打折扣的。

但是，局姐親測，真沒有在售樓部和商業街聽到難以忍受的噪音。要知道，這裡是這個樓盤距離高鐵站最近的區域。

這個盤在自然環境和設計上都比較討巧。它和高鐵站之間有個天然的屏障——河流。同時，開發商把距離高鐵站最近的區域給了商業街和辦公樓，住宅和高鐵站的距離還是更遠一些。

住起來就比較舒服了。

其次，在各種政府配套之餘，開發商在項目旁邊，幫政府建起了一個學校。

這家叫做「城南二小」的小學是省一級的學校，也是陽江師資最好的學校。因為開發商代建，陽江城際空間站有城南二小50%學位的優先入讀權。

這兒一下子就成了這個城市最好的學區房。也就可以理解，為什麼買房的人裡面本地剛需反而佔大頭。

無論是在一二線還是三四五線城市，為了孩子的教育，老父親老母親們都是捨得一身剮的。

還有，局姐發現，這裡的物業服務也兼顧了一部分旅居和養老的需求。

比如旅居「候鳥」們暫時空置的房屋，管家會定期幫忙開窗換氣，開電器，甚至可以定時投喂，照顧寵物。

陽江本身靠海，自帶海陵島和南海一號兩個旅遊大IP，和海南一樣，這裡也會吸引一些旅居「候鳥」和養老度假的購房者，島上的海景房，比較好的，已經賣到了1.3萬元。

然而，海景房有海景房的問題，比如一年四季的潮濕，以及商業配套不足。但如果在市中心，生活的氛圍會更濃一些，買菜吃飯都便宜。城軌開通之後，去海邊也只要20分鐘，很方便。

當然了，這個城軌還在規劃中，想要建起來，恐怕還真要等上好幾年。在這之前，開發商採取了一個折中方案——自己提供海陵島的專車接駁，定期組織業主專屬旅遊。

04

所以，三四五線房子到底應該怎麼買？

還是那句話：小城市的人口流入不足，而且這些人根本都不缺房子。要想手裡的房子將來價格不錯，還賣得出去，那就一定要尊重當地人的流向，選擇接盤俠最多，接盤意願最強的樓盤。

首先，區位上，盡量選擇靠近就業中心和核心商圈，或者近郊的已經發展起來的新城。

千萬不要買遠郊的新城，三四五線城市對於新進入人口的吸引力小，近郊的新城區還可以靠老城區人們的置換需求來填滿，遠郊新城基本就是鬼城的前奏。

其次，不要選擇遠離產業的純居住板塊，盡量選擇產城融合的項目，最好選擇高薪產業聚集的就業中心。

這樣的地方才能聚集一大撥高薪人群，這群人有意願，也有能力當你房子的接盤俠。

最後，在很多三四五線城市，確實可以慎重地關注一下高鐵新區。

講真，局姐在一二線城市看盤時，一直不是很看好高鐵旁的物業，畢竟，在一二線城市投資，好的選擇很多，相比之下，高鐵新城到處都是形色匆匆的旅客，嘈雜，居住體驗和安全性都不會太好。

但是，在小城市，好的投資選擇並不多。而擴張下沉到三四線城市的高鐵，帶來的直接影響，就是小城市和周邊城市的通勤時間可以縮得更短，間接帶來了很多雙城生活的需求。

如果你所在的小城市周邊有個不錯的一二線城市，高鐵通勤時間一小時左右，而且班次比較頻密，兩邊的樓價有很明顯的價格差，那麼，理論上，高鐵新區有成為衛星城的可能性。

不過，這一切還是要符合之前的判斷標準——是不是離老城區比較近，有沒有引入不錯的產業和商業配套，甚至是否擁有更稀缺的資源，比如優質的教育，比如舒適的居住環境。

如果符合，高鐵是錦上添花，如果沒有，那就是雪上加霜。

以上。

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