文/谷心稟

流程編輯/何逸晴

新城控股（601155）2018年報發佈完畢。

從媒體通稿到券商研報，可謂一片“歡喜”—— 淨利潤破百億，同比大增七成！

乍一看，真的好厲害 ，100多億的淨利潤呢！不愧是江蘇第一大房企！

但是，等等，飛魚財經明明記得，去年在解讀新城控股2018半年報時，看到的是——公司前6個月淨利潤只有約25億，經營活動現金流低至 -91億 ，負債高達88.31%。

新城控股憑什麼在下半年完成了大躍進式的增長？！

擠出35億的水分

新城控股2018年報披露的“喜人”業績這這樣的：

2018年實現營業收入541.33億元，同比上升33.58%；歸屬於上市公司股東淨利潤104.91億元，同比增長74.02%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤75.97億元，同比上升51.87%；基本每股收益4.69元，擬每10股派發現金紅利15元（含稅）。

劃重點！！！

飛魚財經在研究了新城控股2018百億淨利潤構成後發現，其中：有28.09億的利潤是來自公允價值的變更增加的，有7.28億是因採用新的收入準則增加的。

關於公允價值：新城控股對所有自持商業物業採用公允價值模式進行後續計量，不計提折舊或進行攤銷。通過這種方式，公司在第四季度一口氣確認了高達28.09億元的浮盈。而在2017、2016年，這一項目的金額僅有9.09億與5.82億。

關於新收入準則：過去，房產企業需要在房屋完工驗收合格、並取得了買方的付款證明時才能把這部分銷售收入做進表裏。而現在，新的準則下，根據建造、交付等不同階段，房產公司可以按照完工進度分披計提收入。

換成大白話！！！

新城控股104億的淨利潤裏面，大概有35億的淨利潤是因爲上述兩個原因體現在了賬面上的。

同比來看，2017年新城控股的淨利潤是60.29億元；2018年的104.91億元的淨利潤，扣除掉上述兩個財技增長的部分，大概在69億左右，和2017年相比也只多了9個億。

就新城控股這種在舉債之路上一路狂奔（此前公開報道計算，每天舉債1個多億）的房企，剩下的9個億有多少是實打實的因銷售增長而增長的，因年報數據有限我們無法進一步分析。

造一個“高速增長”的勢

其實，在去年的大環境下，賬面有9個億的淨利潤增長也不錯了，普通企業要是能有這麼多淨利潤增長，真的要笑的嘴都歪了。

那麼新城控股爲啥要把淨利潤搞滴“大大滴”呢？！

這裏再普及下公允價值計量知識，投資性房地產公允價值計量對開發商的業績貢獻是一把雙刃劍，在商業物業價格上漲的階段，將大幅提高自身會計利潤，但是在商業物業價格下跌的階段，則會大幅降低自身會計利潤成爲自身發展和融資的絆腳石。

和商業地產的頭部公司相比，新城控股在這一領域起步較晚。其主要產品“吾悅廣場”在很多大城市中並沒有拿到很好的地段，相應租金收益也比較低。換句話說，未來商業地產市場萎縮，最先被波及的就是這些非核心商圈項目。

而從去年開始，監管就很關心上市公司業績“洗大澡”的情況。新城控股現在把淨利潤做的這麼高，市場好還行，市場不好，今後業績“洗大澡”的機率那是很大很大滴。

真的，稍微穩妥點兒，賬面數據就不要做這麼高，本身利潤就夠了，非要“突破百億，大增七成”。

但是新城控股還是做了，說到底都是要造“高速增長”的勢。

爲啥要造“高速增長”的勢呢？！

往前說，新城控股這兩年大肆舉債，大批量拿地，有了“高速增長”這個預期，才能給機構、給地方喫下定心丸；往後說，一個是爲後面舉債做鋪墊，另一個今年在科創板的刺激下，A股已經穩穩的展現了一小波牛市的跡象，造勢、利好，股價才能往上走。

正在降溫的棚改

寫到這裏，可能有人要問，爲啥不相信新城控股後面可以實現“高速增長”呢？！

這就要說說棚改的情況了。

過去兩年，受益於棚改貨幣化帶來的直接效應，許多三四線城市的新房價格實現了翻番。在此影響下，大量開發商湧入三四線城市，包括新城控股。

2018年報披露，新城控股去年一年總共拿了164塊地，其中相當部分集中在長三角與西南地區的三四線城市。

而就在這一輪房地產調控下，多數三四線城市的房價與成交量出現下滑，庫存現象嚴重，更重要的是棚改降溫了！

但新城控股在公開文件的表述中，一直對棚改抱有積極看法， 2018年報中表示：二三線城市棚改等政策帶來的高峯期依然存在，部分城市依然處於去庫存時期，房價上漲仍是主流”。不知道是太自信，還是隻是講給投資者聽。

看看現實，在最近結束的兩會以及住房工作會議中，各地多數採取“一城一策”的新政，可以肯定棚改正在退出歷史舞臺。

這一判斷參考有兩個指標！！！

一是大多數省份已經發布2019年棚改工作目標，較2018年均有大幅下滑；

二今年前兩個月央行發放的抵押補充貸款（這一項目是政策性銀行棚改資金的重要來源）淨增加值基本只有去年同期的一半。

此外，近日國新辦的吹風會上，國務院研究室副主任郭瑋表示房地產稅立法已經列入人大立法規劃。初步估計也就是這兩三年的事，這一稅項的徵收必定對三四線房地產行業造成衝擊。

除了住宅地產，新城控股在2018年報中稱，報告期內，公司已實現 80 個大中城市、96 個綜合體項目，已開業42座吾悅廣場，平均出租率達到98.86%。因爲沒有更多信息，我們無法判斷這個出租率準不準確，有了解的粉絲可以和飛魚財經一起探討。

談談新城的壞賬計提

最後，來談下新城控股的壞賬計提情況。

前面我們問，在9億淨利潤增長裏有多少是實打實因銷售增長而增加的利潤，這個問題不好直接回答，但是我們看到新城控股在壞賬計提上是十分“保守“的，如果嚴格計提，相信還可以擠出點水分來。

這種“保守”體現在哪裏呢？

以2018年爲例，壞賬計提是按照整體應收賬款的1%去計提的。

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對比下華夏幸福的情況：

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華夏幸福是按照賬齡來計提的，最少的計提比例也是5%。飛魚財經還看了下陽光城等房地產公司的計提情況，大多和華夏幸福差不多。

應該說新城控股的壞賬計提比例遠遠低於同行。

說白了就是新城控股的應收賬款和其他應收款，按照整個存續期的預期信用損失計量損失準備，而其他房地產公司是按照賬齡分析法去計提壞賬準備的。

在分析新城控股的壞賬計提情況時，飛魚財經還注意到其2017年的一筆高達13.56億元的應收賬款。

2018年報披露，這筆應收債權產生於2017年度，來自一家叫做深圳市滿孚實業的公司。

後新城控股將這筆應收賬款放在了其他應收債權下。

新城控股2017年報有過一段表述，大概是說：因爲拿到了深圳滿孚的相關債券，認爲該款項可以足額回收，所以沒有計提。

天眼查顯示，這家公司主營有色金屬及金屬礦產品的購銷等，註冊資本21.5億元，但參保人數僅有4人。

更爲重要的是，這家公司及其投資的企業在過去一兩年中有超過500條因未按時履行法律義務而被法院強制執行的信息。同時，深圳滿孚已經被最高人民法院公示爲失信公司。

這樣一家公司想要還上13.55億的應收賬款，肯定不是容易的事兒。

但就是這樣，新城控股還是堅持不做單獨計提。

新城控股2018年報中，對賬面淨利潤增長有利的都做了特別積極的處理，而對於賬面淨利潤不利的都做了十分保守處理，最後造就了一個百億淨利潤的喜人畫面。

應該說，新城控股試圖給市場畫一個大餅，造一個好的預期。

但是，A股從來不缺會畫餅的公司，但是太缺真正把餅端上桌的公司！

（完）