中房報記者 許倩丨北京報道

　　在國內融資渠道紛紛對房企收緊的同時，曾發行井噴後遇強監管而沉寂多時的房地產信託，聲勢再起，重回房企背後大金主的地位。

　　“信託公司一直沒有放棄房地產項目，反而在房地產領域上加強滲透。這幾年深耕房地產的信託公司大賺，原來不做地產項目的信託公司，現在也開始做了。”華東區一家信託公司高管對中國房地產報記者透露，現在信託公司之間的競爭很激烈，排名前50強房企的項目都屬於信託爭搶的好項目。

　　用益信託網數據顯示，2019年2月，投向房地產領域的信託產品募集規模佔據首位，佔比達到38%，環比增加5個百分點。進入3月份，投向房地產領域的信託產品募集規模佔比進一步加大，截至3月15日佔比近6成。2018年流入房地產的信託資金餘額2.69萬億元，同比增長17.72%，環比增長2.76%，佔比14.18%。

　　“房地產一直是信託項目的重要投向，因爲其他業務領域都面臨不同的展業困難。2019年房地產業務仍是發力重點，大多數信託公司要求選擇與銷售額排名百強房企進行合作，有的信託公司把標準提高至前50強，在前期融資、開發融資、存量資產盤活等領域都有合作空間。”北京一家信託公司高管對中國房地產報記者表示。

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　　求助信託“續命”錢

　　貨幣放鬆的大環境並未令房企融資困境得到明顯改善。尤其銀行開發貸實行嚴格的名單制管理，很多中小型民營房企很難申請到。雖然在嚴監管背景下,信託公司給房企放貸的標準與銀行一致,但在個別地區，信託公司還可以通過“明股實債”方式爲房企融資，關鍵時刻能爲房企提供“續命”錢。

　　近日，福晟國際控股集團發佈公告稱，中航信託、附屬公司湖南福晟集團及項目公司訂立增資協議，中航信託同意通過增資方式投資項目公司，投資總額最多不超過5億元。增資完成後，湖南福晟集團持有項目公司的股權將由100%減少至51%，中航信託則持有49%股權。

　　項目公司的主要資產是位於長沙市天心區毗鄰長沙地鐵一號線桂花平站的項目，產品涵蓋住宅、商業公寓、零售商店及其他公共配套設施。項目公司正在啓動該項目的第三期開發，規劃總建築面積約15.96萬平方米。

　　“表面看是以股權方式投資，實際上還是一種明股實債的資產轉移行爲。福晟國際以出讓子公司部分股權及未來收益，換取項目融資。”信託業資深人士指出。

　　對於上市僅1年多的福晟國際而言，信託融資一直是其頗爲倚賴的融資方式。去年底，福晟集團與光大興隴信託公司簽署了100億元戰略合作協議。但福晟國際的財務數據並不理想。據其2018年半年報顯示，福晟國際的毛利僅2390萬元，較2017年同期下降78%；截至2018年9月30日，資產負債率爲86.99%，現金及現金等價物8.8億元，流動負債66.18億元。

　　明股實債的融資方式並不鮮見。1月24日，陽光100發佈公告稱，其全資附屬陽光資產、北京信託及項目公司簽訂了一系列協議，主要內容是:北京信託2年內提供不超過20億元給項目公司，陽光資產向北京信託轉讓其持有的項目公司79.001%股權且將剩餘的20.999%股權質押予北京信託，並確保北京信託的年度投資收益不低於13%。

　　前述信託業資深人士分析稱，這是陽光100爲滿足資本金融資需求，調整負債率而採用的明股實債融資方式，而每年至少13%的投資回報率，代價還是比較高的。

　　從房企融資渠道看，2月份40家典型上市房企融資中，除信託貸款增加外，其餘方式融資額均下降。據同策諮詢研究院統計，2月份融資額排名第一的公司債融資額環比下降29.14%，佔比65.7%；其他債權融資額環比大降68.7%，佔比10.4%；中期票據融資額環比下降47.76%，佔比9.68%；境內銀行貸款融資額環比下降47.76%，佔比8.09%；而信託貸款融資額則環比上升10.85%，佔比5.95%。

　　“以前信託也是房地產的重要融資方式，信託政策未變的情況下，其他融資渠道收緊，信託融資自然就會多一些。再加上現在市場流動性較爲寬鬆，預計在新的窗口指導下來前，房地產信託還會保持好的發展態勢。”用益信託首席分析師李暘對中國房地產報記者表示。

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　　融資名單從“432”到TOP50

　　“432”曾是銀行、信託公司對房地產開發企業發放貸款的紅線，即四證齊全,項目資本金比例爲30%,具有二級開發商資質。很多有資金需求的房企並不符合這一要求。

　　“原來是選項目、選區域、選交易對手，現在則是先選擇好交易對手，然後纔是區域和項目。”四川信託有限公司總裁劉景峯表示。

　　據中國房地產報記者採訪發現，現在信託公司爭搶比較激烈的地產項目大部分屬於銷售額排名前50強房企；且地產項目儘量選擇一線、二線重要城市，三四線城市的項目僅與行業龍頭公司進行合作，以此更好地把控風險。

　　“但並非TOP50房企的項目都是好項目，像一些高週轉、高負債房企，如恆大、融創、碧桂園等，雖然銷售額排名靠前，但風險較大，這種模式我們並不看好。前50強房企也有壞項目，後50強房企也有好項目。”一位信託公司經理告訴中國房地產報記者。

　　融資對象篩選得越嚴，則意味着融資利率很難提得過高。據中國房地產報記者觀察最近市場上發行的地產信託產品，融資成本在15%以上的幾乎很難看見，大部分融資成本介於8%～12%。

　　用益信託數據顯示，房地產信託收益率在2月小幅下行，平均收益率爲8.21%。收益率雖有所下降，但依然保持高位，主要有兩方面原因，一是貨幣寬鬆政策對房企利好程度有限，房企對信託融資需求依舊強勁；二是與信託公司的風控要求相關。自2018年下半年以來，信託公司對房企融資門檻有所提升，對房地產項目要求更加嚴格，與風險匹配的收益率出現相應下降。

　　“現在好的民營房企，信託成本基本在9%以下。像融創、恆大這類高週轉房企，攤子鋪得太大，不能只依靠銀行貸款，發債、信託等融資渠道都要打開，才能保證資金週轉。這類企業發行的地產信託利率多在11%～13%，因爲融資量大，且這類企業更強調融資渠道多元化，看得比融資成本更重。”前述華東區信託公司高管表示。

　　在這位信託公司高管看來，地產信託產品利率在11%～12%較爲合適，信託公司賺2個百分點，銀行代銷機構賺1～2個百分點，給投資者8%左右的收益率。“地產信託產品相比政信類產品風險較高，爲吸引投資者，利率得提高約兩個點。”

　　房地產信託曾因發行規模增速過快、亂象頻生而受到監管層嚴厲管控。2017年銀監會針對銀行業市場亂象出臺的“三三四十”（“三違反”“三套利”“四不當”“十亂象”)專項治理政策，至今仍被信託界人士認爲是強烈震懾和“最難過的日子”。如今，雖然強高壓態勢已有所緩和，但監管效應餘威仍在。

　　李暘認爲，房地產信託融資主體主要還是有實力的房企，融資成本不會特別高，風險可控。個別項目出現兌付風險也很正常，但整體問題不大。

　　“對於信託公司來說，在開展傳統房地產融資業務的基礎上，還應當圍繞合作伙伴的新型融資需求，延伸地產業務鏈條，推進房地產業務模式轉型升級。信託公司可與中上游房企或區域市場中的主流開發商合作，開展房地產真實投資、併購等業務。”前述信託業資深人士建議。

　　（此文刊於中國房地產報3月25日03版 責任編輯 許倩 ）

　　流程編輯：劉凱

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