調控收緊之下，房企融資成本越來越高，從10%到12%再到15%，一路不斷創新高。天價融資顯然對房企非常不利,今年很糟糕，明年會好嗎？

投資者網研究員 李寧

動輒15%、13%的年利率，內房企的天價融資成本時代已經到來，持續推高的融資成本，反過來亦將腐蝕上市房企們的盈利和財務安全邊界，這也許是內房股的寒冬。

如何另闢蹊徑開拓新的融資渠道？對資金密集型產業的上市房企而言，則顯得尤爲重要。但很顯然，政策層面，這方面仍通道較少，這必然造成的現狀是：大規模、業績增長迅猛的上市房企擁有先天優勢，融資成本較低；而越是相對負債率較高，且規模偏小的房企，融資成本越貴。總結就是，好的越好，差的越差，兩極分化。

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15%年利率 亞洲最高

12月21日，當代置業（01107.HK）發佈公告稱，公司於12月20日發行優先票據，該優先票據總金額1.5億美元，利率15.5%，期限至2020年到期。當代置業稱，擬將票據發行的所得款項用作爲若干現有債務再融資。

“超過15%的融資成本真的是水漲船高，簡直是天價，這樣的話，公司怎麼可能通過融資來覆蓋成本呢？這是一個無奈的融資逆循環。”中信里昂亞洲地區房地產行業研究部主管王豔告訴《投資者網》研究員。

彭博研究表明：當代置業的此次融資將創下今年亞洲公開債券發行票面利率之最，刷新總部設在深圳的地產開發商花樣年控股（01777.HK）上週發行三年期債券時創下的15%的最高紀錄。

從A股和H股國內上市房企公開融資信息來看，2018年超過15%融資利率的只有當代置業和花樣年。

12月11日，花樣年控股發佈公告稱，其全資附屬公司花樣年集團（中國）公司擬公開發行2018年第一期公司債券，發行額度不超過10億元人民幣，預期票面利率區間爲7.00%至8.00%。

實際上，花樣年的美元債券融資成本高幾乎是市場的共識。這裏面要注意的是，預期票面利率與實際票面利率相差巨大。

今年9月份，國際評級機構標普表示：“目前花樣年未償還美元優先債券的到期收益率高達12%到15%。”

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高成本融資如何腐蝕房企？

天價融資成本，不僅僅體現在當代置業和花樣年，12月20日，融信中國（03301.HK）表示，發行優先票據的具體信息。該優先票據總金額2億美元，利率11.5%，期限至2020年到期。

12月20日，弘陽地產（01996.HK）發佈公告，於2020年到期金額爲2億美元的優先票據（新票據）將與2018年12月3日發行的1.8億美元票據合併及構成單一類別，票面利率爲13.5%。

之前，10月26日，萊蒙國際（03688.HK）宣佈，其將向主要股東美羅旗下兩家公司貸款融資1.2億美元，以償還一筆於2019年1月初到期的可轉換債券，併爲這筆融資提供總價值1.67億美元的抵押，抵押率71.9%，融資成本13%。

王豔稱，這些高成本融資，幾乎無一例外是借新還舊，也凸顯這些房企資金壓力巨大。“下半年以來，內房股融資成本就不斷一高再高，現在市場可能擔心明年更高吧。”

瑞穗證券亞洲房地產研究主管、執行董事金增祥在接受《投資者網》研究員調研時強調，財務成本上升肯定會對房企的經營有影響，顯性的就是利潤率會下降。而且往往融資成本上升跟樓市下行，去化率下降跟開發週期延長都是下行週期伴生的現象，所以利潤率下降是幾乎確定的。隱形的挑戰是融資成本上升是現金流壓力增大這一本質問題的體現。

“從這一方面來講，我覺得明年房企融資成本繼續走高是幾乎確定的。雖然銀行間市場利率，及優質企業債券利率在國家的引導下有明顯下降，但是房企融資應該還會繼續維持比較緊張的狀態。對房企而言，除了資本市場融資，最大的資金來源其實是銷售回款，如果這一塊不回暖，即使融資稍微放鬆，反應在房企總體的現金流壓力上還會是收緊。所以個別房企發債成本超過之前歷史高位也不是沒有可能的。”

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內房企分化嚴重：

好的更好 差的更差

一直關注房地產行業的交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹也向投資者網研究員表示：“10%以上的融資成本將對房企形成兩頭擠壓，一頭是房企利潤沒有這麼高，另一頭是目前市場整體都處於下行通道，它的成本反而在提高，後面可能會存在資金鍊斷裂的風險。”

夏丹預計，明年房企融資環境仍然偏緊，雖然最近證監會對於房企發公司債管控有邊際放鬆，包括此前發改委也發佈支持3A級房企發行企業債，但這些調整門檻依然較高，而且還存在限制。“現在房企融資分化非常嚴重，大型的或者負債率低的融資成本還不高，而負債較大或者說存在較大銷售壓力的房企，融資肯定越來越高。“整體上，政策邊際利好的仍然是大中型房企；本來融資成本就高的房企，就更難找到融資渠道了，現在可以找到的融資渠道是非常有限。”

而據《投資者網》研究員查詢，目前內房股融資成本確實分化較大，比如萬科12月13日發行的6.3億美元中期票據，利率只有5.35%，招商局置地12月18日發行的2021年到期的19億元公司債券，票面利率爲4.6%。而大多數內房企融資成本則在10%以上。（思維財經出品）

（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）