與新房和二手房市場相比，土拍市場的小陽春“溫度”更高。回顧節後各城市土拍，地價屢創新高，溢價率不斷攀升。

廈門2019年首場土拍也是戰局激烈，共吸引了22家品牌房企參與競拍；

節後，杭州共進行了4場土拍，出讓地塊6宗，平均成交溢價率約35%；

合肥出讓6宗地塊，值得注意的是，融創、金地、旭輝三家全國性大型房企均投入到土地爭奪中，獲得的3塊地的溢價率均超過100%；

重慶主城出讓四宗地塊，金科+美的、北辰等房企紛紛出手將地塊收入囊中。

不僅僅是這些城市，濟南、蘇州等城市近期的土拍市場也有上揚之勢。

2018年，房企拿地態度變得格外慎重。隨着大環境改善，資金逐步迴流，不少房企抓住這個機會，拿地補倉。近三個月，房企拿地規模明顯增加，甚至出現多家房企爭奪一宗地塊的現象。

相較於樓市鬆綁的躁動，土地市場上的變化往往更加引人注目，畢竟土地和房價素來就有“麪粉”和“麪包”之稱。那麼，開發商加速補倉，是否意味着樓市回暖？土地溢價率不斷攀升，“麪粉”價格要高過“麪包”了嗎？

二線土地市場局部回暖

從城市排名來看，一二線城市仍然是房企投資拿地的重點。

統計數據顯示，2019年1月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交1586億元，同比上漲4%。西安、鄭州、太原等中西部城市榜上有名。其中，西安和太原同比漲幅分別高達233%和553%。

2019年2月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交2565億元，從全國住宅用地成交總價TOP10來看，入榜地塊中3宗位於北京，福州和上海分別有2宗地塊入榜，廣州、蘇州和杭州各入榜一宗地塊。

爲什麼說二線城市土地市場回暖了呢？

第一，二線城市土地流拍率降低，2019年1-2月，二線城市共推出499宗地，流拍22宗，流拍率爲4.41%，相較於去年同期有所下降。

第二，參謀長在之前的文章裏就說過，經濟發展較爲快速的東部城市對人口有較強的吸引力，住房需求旺盛，這些城市也一直是開發商投資的重點。但隨着中西部地區經濟崛起，一些核心二線城市也成爲開發商投資的熱門選擇。

開發商加速拿地補倉

綠城中國行政總裁張亞東近日表示，現在的房子都是兩年前拿地，利潤都是靠三年前的項目。沒有房子賣是最痛苦的，因爲沒有房子就沒有回款，也就沒有投資，要下大力氣解決拿地問題。

這段話的意思簡單總結就是，目前處於無房可賣的狀態，但今年會多拿地解決這個問題。但值得注意的是，這句話不僅僅是綠城的現狀，也是不少房企的真實情況。我們先來看一組數據：

數據來源同策研究院、wind、國家統計局、dataln

通過上圖的數據，我們不難發現，多數房企拿地銷售比大幅下降，金茂跌幅甚至超過50個百分點。這是爲什麼呢？2018年土地市場降溫，開發商拿地熱情減少，面對嚴苛的調控，開發商採取了保守戰術，去年土拍市場出現了不少底價成交和流拍現象，因此開發商土地儲備量少也並不奇怪。

對開發商而言，無論是樓市上行期還是下行期，有地在手都會淡定很多。當前樓市局部回暖，加速回款則是當前的重要目的，對於部分資金鍊緊張的中小房企來說更是如此。

當前房企融資環境改善，開發商或加速補倉。雖然當前房企銷售的壓力依舊，但自2018年年底，開發商融資環境有所改善，央行多次降準後，開發商發債總量與發債個數遠遠超過去年。截至2月22日，今年開發商境內發債規模高達928.4億，同比增加97.1%；地產債發行數量136只，同比增加72.1%。

對於目前手中缺地的開發商而言，自然會利用當前的窗口期加速拿地。那麼房企加速拿地，房價會因此上漲嗎？

“麪粉”貴於“麪包”？

首先，參謀長要和大家說明一下部分城市地塊出現高溢價率的原因。二線城市房價較爲平穩，商品房銷售有所提升，迎來樓市“小陽春”。部分近期成交的地塊，曾出現過土地流拍，降低出讓價格、降低自持租賃住房等要求後，地塊具備一定的吸引力。

事實上，2019年熱門城市土地市場整體依然處於低迷狀態。最新統計數據顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50個大城市合計土地成交金額爲5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個城市土地出讓溢價率下調。從整體數據可以看出，當前土地市場僅是局部回暖，溢價率較高的地塊也是極個別。

參謀長在之前的文章裏就有提到過，調控的目的本就不是降房價，而是穩房價，未來的房地產行業仍會穩步增長，這與房地產的地位密切相關。首先，房地產作爲經濟的“支柱產業”，隨着經濟的不斷上漲，自然決定了房地產不斷增長的態勢。其次，城鎮化進程離不開房地產的推動，未來二三十年，還將有2億人口進入城市，房地產行業需要爲這些人口提供住房。隨着房地產調控政策見頂以及大環境的改善，2019年開放商對於房地產的走勢持樂觀狀態，但購房者不必太過擔心，這裏的不斷上漲並不是大幅上漲，而是小範圍內合理波動。

這些城市要注意了

就目前的大趨勢來看，今年的土地市場重點會迴歸二線城市。一線城市雖然也是房企投資的重點，但由於一線城市出讓地塊較少，房企會將投資目光聚集在二線城市，一些省會城市以及經濟發展較爲快速的城市將會被列入重點投資對象，尤其是長三角地區城市，環滬的土地市場熱情本就高昂。另外，在覈心城市周邊的三四線城市可能會被房企持續關注，其他城市可能面臨去庫存的現狀，開發商拿地也相對謹慎。整體來看，三四線土地市場將持續降溫。

總之，土地儲備量的多少決定了開發商的市場佔有率以及競爭力。2019年的土地市場總體呈現穩中有升的狀態，二線城市會出現局部熱度。但在參謀長看來，“地王時代”或將遠去，土地市場過熱現象出現可能微乎其微，在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標之下，平穩理性將成爲未來房地產市場的發展態勢。