作者：房姐

　　三四月份，又到了各大房企曬成績單的時候。

　　最近兩天，隨着恆大、華潤、萬科、龍湖等多家房企“扎堆”發報，房企年報季也迎來了高潮。

　　2018年，房企競爭愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企減員瘦身……年後，雖然政策稍微寬鬆，市場略有回暖，但形勢也並未明朗。

　　2019年，房地產的下半場怎麼走？

　　仔細研讀這些年報，可以窺見整個行業對於市場的預判。其中，不少房企在目標預期以及重倉區域上，都不約而同地達成了共識。給了市場什麼信號？

　　經歷了2018年的跌宕起伏，對於購房者來說，還有哪裏的房子值得買？

　　答案，都隱含在房企的年報數字之中。

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　　謹慎：業績預期下調

　　2018年調控空前嚴厲，但房地產行業整體業績規模仍呈現進一步增長，從當前公佈的數據來看，多數房企依舊活得滋潤，表現堪稱亮眼！

　　在制定了年度銷售目標的房企中，近9成完成全年業績目標。其中，金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業更是在11月就提前完成了全年業績目標。

　　（來源：克而瑞）

　　但到了2019年，多數房企公佈的銷售目標，都顯示着他們的態度——謹慎、保守！

　　房姐整理了部分房企已公告的2018年銷售金額及其2019年銷售目標，如下表：

　　據房姐不完全統計，目前已公佈2019年業績目標的房企，大多將銷售增速定在了10-20%左右。

　　TOP3中，僅恆大提出了6000億的銷售目標，增長率在10%以內，萬科今年未設目標，但其提出的銷售回款目標由6300億降到了6000億，出現負增長，碧桂園不設目標。

　　第二陣營全部提出了銷售目標，其中融創、保利2019年衝擊5000億，綠地謙虛地提出了近在眼前的4000億，其餘房企目標在2000-3000億之間。從目標增長率來看，僅保利、新城增長目標在20%以上，而綠地、融創、龍湖均在10%以內，更偏向於保守。

　　業績規模在1000-2000億之間的房企中，世茂、招商、陽光城、綠城、旭輝、富力、金茂、融信、雅居樂2019年目標增長在10-30%之間。

　　業績未達千億的房企，2019年的目標增幅也在10-30%之間。

　　同時，據克而瑞數據，去年TOP100房企全年的銷售金額同比增長35%，而今年甚少有房企提出35%以上的增速。過去兩三年動輒50%以上的增長，更是難覓蹤影。

　　由此看來，今年大多數房企都放慢了腳步，不約而同下調了業績目標，沒了往年的樂觀，態度更爲謹慎。

　　2018年之後，房企高速增長的時代不再。

　　2

　　佈局：重歸一二線，看好粵港澳、長三角

　　過去幾年，包括碧桂園、新城、陽光城等不少房企紛紛重倉三四線，藉着城鎮化進程加快以及三四線棚改的東風，業績增長飛快。

　　到了今年，除了碧桂園依舊看好三四線的潛力外，多數房企都紛紛重歸一二線，其中的佈局重點包括但不限於：粵港澳大灣區、長三角、海南、京津冀，以及重要的中西部省會城市，如成都、武漢、西安等。

　　房企對於一二線的熱情，集中體現在對二線城市土地市場的爭奪上。

　　據克而瑞數據，截止3月13日，2019年一二線城市土地成交的近千宗土地集中分佈在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市（如下圖）。

　　更有不少城市開始了新一輪的搶地，3月21日，合肥就上演了50家房企輪番搶地的盛況。

　　今年，政府工作報告指出，要堅持以中心城市引領城市羣發展。

　　2月21日，國家發改委發佈《培育發展現代化都市圈的指導意見》，明確提出，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。

　　更早之前，國家發佈《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》，明確指出以北京、上海、廣州等九大國家中心城市，以及香港、澳門、深圳三大城市，作爲區域發展的重要引領力量。

　　粵港澳大灣區、長三角一體化已經上升爲國家戰略，未來可期，房企對這兩個區域青睞有加很容易理解。

　　不僅如此，從人口、資金等方面分析，這些城市也十分具有活力。

　　隨着“搶人大戰”的深入、戶籍政策的進一步放開，核心二線城市有了源源不斷的人口流入，對於房企來說，有人口就會有需求，勢必會帶來利好。

　　未來房地產市場發展的核心區域也必然是上述城市，而圍繞中心城市的核心城市圈、城市羣也會共享經濟發展、人口流入的利好。

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