万科董事长郁亮内部讲话说，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，这怎么理解？
郁亮1990年加入万科公司，2001年升任总经理。在前海人寿和深圳地铁相继介入万科，万科公司股票拉升之后，王石谢幕。公司的重担就落到郁亮头上了。
郁亮去年提出了万科要活下去的口号。今年过完春节，就出来这一档子消息。说明万科在寻找新的产业。一直做房地产的人，看到其他的产业的确悲剧的很。而郁亮对其他产业的看法也决定了，万科可能依旧需要在房地产业中耕耘。而要命的是，郁亮对房地产业又比较悲观，他认为房地产业会在2020年触底，并且不会有反弹出现，而是一个L型，会走很长时间，他认为日本都走了20年，中国无论如何得走上一段时间。
近日坊间有一个郁亮的非公开邮件，在流传，郁亮在邮件中也认为L型的趋势会比想像中的长 地产未来的趋势走势，这表明郁亮对房地产的态度是悲观的。他认为楼市弱势持续的周期会比想像中的久。 郁亮的观点还来自对社会商品零售总额在2018年的增幅下降到8.1%的历史最低的数值。所以他认为不要相信触底反弹。所以他提出的近期工作方针是，第一，要抓现金流，第二，收缩和聚焦策略。 郁亮在内部流出的意思相当于是打招呼，万科今年的盈利可能要缩水。
2001年以来担任万科总经理的郁亮来说，一直经历著房地产高速发展，资金涌动。就今天来说，郁亮所看到的情况和我们普通老百姓看到的情况有一个差距，这个差距大概就是两三年的时间。就像当时李嘉诚套现大陆房地产，很多人还在认为李嘉诚卖亏了，卖便宜了。而实际上李嘉诚的确是做到了留最后一口水给接手的人喝的诺言。相信郁亮今天所看到的房地产的形势，也会成为两年后，普通老百姓感受到的真实状况。
作者观点：万科要想活下去也不见得太难，只是房地产暴利时代恐怕已经终结。房地产对经济的巨大拉动作用，所以只是换挡前进的问题。房地产回归到居住特性为首要目标的人们居住的改善，而不是人们资产炒作的资金池塘。人们买房会更加谨慎，更加挑剔，更加看重其居住功能的实现。相信要不了三年，普通人对房子的资产特性的看法会有较大的改变。而正是这种预料，让郁亮有了一个难以解决的矛盾。大钱赚不到了，小钱又不愿意赚。
作者观点：经过十几年爆发式增长的房地产业，已经走到了财富效应的末尾。随著房产税的推出，居民从房地产获得巨大家庭财富效应的可能性会大大降低。而90后和00后进入消费市场主流的时候，我们很难再看到，60后和70后在消费主流时的那种场景。现金膨胀高速增速，消费膨胀高增速，转变为可预期的收入和可预期的消费，纸币渐渐消失。住房的账面财富效应日渐式微。
正值中国楼市迎来「小阳春」的时候，万科集团董事长郁亮的「最新观点」，再次引起了媒体的广泛关注。其实郁亮整体的观点并不是说我们找不到一个和房地产赚钱相当的行业，而是深层次透露房地产行业正在处于下滑期。
整个事件的起始是郁亮的「最新观点」出现在2月25日万科周刊的公众号，文章标题是《郁亮：收敛聚焦，巩固提升基本盘》，令人诧异的是，这篇文章迅速在网路上走红，短时间内阅读量就超过了10万+，文章的核心内容是郁亮在万科集团2019男目标与行动沟通会上的发言，时间是2018年12月17日。
首先，郁亮是引用了2016年某经济学家的一个论述，我国经济运行不可能是U型，也不可能是V型，而是一个L型，这个L，不是一两年就能过去。
紧接著，郁亮说：
过去我们听得最多的是「触底反弹」，我们经历也是「触底反弹」，但权威人士告诉我们，现在L型的数显还没有到底，一般预计到2020年左右才能见底，更值得关注的问题是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续了20年还未走出来。这突破了我们过去的认知，于过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。
其次，郁亮还谈到，「少子化」对房地产行业带来长期影响，所以，未来房地产行业发展依旧不乐观。
蒋昊看来，郁亮这次发言的水平比上次「活下去」要成熟多了，同时也反应出郁亮背后的公关团队对于这次发言的准备更加充分，身为房企老大CEO，必须谈一谈宏观经济、必须要有危机意识，但是在经济下行的压力下，表达要有层次感，要有技巧，否则，一个用词不当，就会被扣上「唱空」的嫌疑。
在这次谈话中，郁亮巧妙的避开了活下去，而是用希望获得更好，获得更久来表述，这就是表述的境界提高了。
然而，在谈及经济L型，引用权威人士的说法，这种做法，郁亮是成功的，但有一点，蒋昊认为不太妥当，就是郁亮提到的「触底反弹，其实这个判断是有偏差的，郁亮提到大周期的「触底反弹」，到2020年甚至更长时间才能完成，其实从小周期来看，2019年6到9月之间，就可以「触底反弹」。因为货币政策、财政政策都发生了新的逆转。去年，为什么会有很大的经济压力，那是因为「去杠杆」。
因此来看，郁亮作为一个CEO是非常优秀的，但是对于国内的宏观经济的判断精准度，是有点不足的，不过这也能理解，术业有专攻。
第二个论述：要跳出「牛市思维」郁亮提到：
2019年，面对高度的不确定性，我们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕「城乡建设与生活服务商」的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以「客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展的长期经营指导方针，稳住基本盘。」
其实，这段话就是在告诉大家，「印钞票时代」已经终结了，中国广义货币M2的增速也从2009年的27%左右，到前几年的14%左右，再到目前的8.5%，增速的确下滑了不少，所以，我国短期不会再强烈刺激楼市，所以开发商必须要转变「牛市思维」，而这，也是国家愿意看到的，稳定房价，对国家经济发展，和社会进步，也是有极大好处的。
但是我认为，中国房价「一年多翻倍」（2016年）的空前景观，恰恰不是M2增速特别高的时候出现的，所以，这里的印钞方式和「印出来的钞票先给谁」同样很重要，货币棚改、三四线楼市暴涨，其实是货币滴灌下的奇迹。
综上所述：郁亮所要表达的意思，其实是说目前中国经济下行，万科也在转型，但是还没有找到一条更合适的发展之路，万科依然在探索之中，但是转型这条路必须迈出去，所以，去年万科改名了，将深圳市万科房地产发展有限公司，改名为深圳市万科发展有限公司，把房地产三个字去掉了。
此后，保利地产也把房地产三个字去掉了，中国房企掀起了一阵改变的浪潮。这寓意著什么?
说明中国房企「躺著数钱」的时代结束了，未来的竞争将从房地产蔓延到其他行业，包括长租、酒店、文旅、大消费、大数据、甚至人工智慧等领域，这一切都有可能，从万科的长租品牌公寓泊寓，再到碧桂园投资人工智慧企业，再到最近的恒大，开始成立了一家汽车企业，注册资金高达20亿美金。
这些变与不变的背后，是告诉我们，中国经济从「数钱时代」已经进入了「找钱时代」
万科董事长郁亮在「2019年万科目标与行动沟通会」中表示：「我们觉得需要找到一个和房地产业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。」
其实，大众对于郁亮的认识更多的是在2016年之后，姚振华「强悍」入股万科，之后便是王石的离开。那个时候郁亮作为总经理。再过多认识郁亮的时候就是2018年万科的名词「活下去」。
其实，对于郁亮而言，很多人说没有王石就没有现在的万科，但没有郁亮也是没有今天的万科。不管对于未来房地产行业的「眼光」还是对于未来房地产行业的「认知」，郁亮都是「在线」的。
就郁亮对于「找不到一个比房地产赚钱前景相当的行业」的言论，我是这样理解的：
一、这几十年来，房地产之所以能够「高歌猛进」是因为需求，一旦需求降低，房地产的盈利水平必然下降。房价为什么会上涨？
往往在认知中会认为是「炒房团」「大妈团」「中介」所为。中间他们是有著推波助澜的作用，但归根结底是什么原因？是房产需求大于供给。
城市人口越来越多，对于城市的房产需求越大。简单点说就是，房产卖的数量在减少，但是城市买的人却不断在增加，那么就有人能够承受更高的价格。卖房产的人认为需求量太大了，也准备加价卖。
所以，房产价格就在需求大于供给的背景下，涨价。
但是，城市人口总会增加吗？并不会。当城镇化程度达到一定程度的时候，城市人口的增加数量就会降低。既然城市人口增加减少，那么对于房产的需求也就会降低。那么，房产需求也就会减小。
而当房产减小的时候，供给大于需求，房产价格自然也就会下跌。
从供需关系的角度看，房地产行业之所以赚钱，是因为这几十年来房产价格因为需求大于供给，而造成需求量大，还涨价，所以行业赚钱。
但是，如果未来需求量减小，价格下跌呢？赚钱效益必然也就会降低。
二、其他行业，未必不比房地产赚钱。房地产行业每平方米涨价100元，100平方米的房子就能够涨价1万元。要是，每平方米涨价1万元呢？100平方米的房子就能够涨价100万！
房产的赚钱效益确实很大。
但是，从世界前100名富豪而言，或者发达经济体的富豪而言，房地产富豪占比量并不大，而是互联网、资源、电信、制造业等占比更大。
虽然现在房地产行业赚钱，但未来并不一定还那么赚钱。毕竟未来可能存在房产需求量下降。
所以，个人的观点则为，万科虽然认为现在难以找出与房地产行业赚钱相当的行业，但是，不要看物流、物业、其他行业每个仅仅只能赚几毛钱，但是量大，量大一样是赚钱。
作者不易，多多点赞，十分感谢！
这话说得非常实在，万科找寻多年，回头一看，还是房产行业最赚钱
首先，衣食住行是人类生活的必需品，其他都可以没有，但这四样不能没有，其中「住」可能是人的一生中最难解决的问题，无论租房还是买房，它都是成为「家」的是基础的条件之一。有多少人倾举家之力购买一套房子，人人都有一个买房梦，但这个梦是最不好实现的。
其次，作为国民支柱的房地产业，依附在其周边的金融，建材业等也得到了蓬勃发展，所以说这不光是他自身的问题，也是整个产业链的问题。同时也能够带动大量就业，这是他的地位赋予给他的社会责任，房地产业的重要性不言而喻。
郁亮说的这些话应该是基于企业转型这件事来说的，像万科这种重资产的企业转型太难，看看万达，没有壮士断腕的决心还谈何转型，2015年万达公司先后卖掉了13个文旅城，77家酒店也同时出售给融创，从这以后万达迈向了由重资产转向轻资产的道路。随著移动互联网发展的日新月异，轻资产公司的优势逐步体现出来，也可能说是大势所趋，本身受政策影响较小，同时可以以更快的脚步去跟随市场的变化。
转型太难，重资产即是负担同时也是资本，但不管从哪方面来看，但房产仍然是现阶段最最赚钱的行业之一，也是中国最大的市场，仍大有可为。
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对于郁亮讲话，我有以下几点思考：
1、近年来，转型升级，是时代的主题。无论国家，还是企业，都需要寻找下一阶段发展的动力。
去年，郁亮提出活下去，我认为，不代表说房地产四面楚歌，这只是作为一个上市公司老总，基于探究下一轮增长动力的考虑。
胡兄接触政府投融资平台公司，也积极谋划市场化转型，就是希望告别以往靠卖地、卖房的粗放模式。因为地再多，也有卖完的时候。
事实上，任何一个产业，基本经历从起步，发展，到成熟、衰落过程，作为集团一把手，不谋万世者,不足谋一时。
2、至今为止，许多企业，在寻找转型过程中，暂时没有找到很好的产业或者方向。
正如郁亮所言，都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。
这是一个客观事实，新业务开辟不是一天两天的事情。何止万科，包括恒大，及胡兄接触的平台公司，都在探索的路上。
3、做好老业务，是做好现金流，活下去再说。正是如此，郁亮提出，收敛聚焦，巩固提升基本盘。
事实上，许多企业，在谋求转型过程中，最怕急行军。胡兄接触的熊猫金控，几年前，还是一家烟花企业。该企业高层，正是看到烟花产业的瓶颈，于是谋划转型，希望从烟花制造企业，转型为一家包含小贷P2P等金控公司。
但事实上表明，当年急切剥离烟花老产业，并购重组P2P产业，并不是一个较好的选择。
总的来说，郁亮讲话，不必要做过多解读，无非是一个现在主业和未来发展权衡的问题。
单看这句话，万科董事长郁亮似乎像是在炫耀公司主业——房地产行业最赚钱，但速读君在通读了讲话全文后发现，这完全是在断章取义。
因为在郁亮说完上述言论后，他接著说了这么一段话：「尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。」
所以郁亮实际上想表达的观点是，哪怕其他行业暂时没有房地产行业这么赚钱，但万科还是必须要去尝试、去转型，因为房地产行业、特别是房地产开发，未来赚钱的难度会越来越大。
郁亮做出这个判断，是基于经济大势和人口结构。所谓经济大势，是指经济的「L」型走势尚未探底，且探底后谁也不知道这一横会持续多久；所谓人口结构，是指90后比80后人口少4100万，00后又比90后3100万，新出生人口在持续减少。
在郁亮看来，经济大势和人口结构比宏观调控政策对房地产行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将10-20年。
当然，身为行业龙头的掌门人，郁亮也认为，尽管困难重重，但房地产行业未来还是有机会的，这个机会便是「都市圈化」。速读君觉得，也就是「城市集群」，用区域内多个城市的联动，促进经济发展和财富增长。
郁亮提到了粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等区域，在速读君看来，这是龙头房企在给大家指明了未来5-10年买房的大致方向。
有困难也有机会，但郁亮最发愁的，速读君觉得还是万科的转型缺乏方向、不够成功，因为他自己也说，「到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。」
大家试著和一个领导著大企业的企业家那样想问题，就理解了。万科郁亮作为万科的领军人，最大的领导在说这话的时候表达了一个企业家应该表达的声音，我个人的解读：
一，郁亮个人心胸志向
一个人在表达一个志向的时候经常会说：1.我就喜欢这个行业，一生不换了。2.我认为只有这个最赚钱也最踏实。3.我只喜欢你一人。这些言语大多数人都表达了自己的志向。
作为万科的董事长，郁亮说，我找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业。不是说，房地产最赚钱，也不是说自己没本事干其他的事业。真正的意义就是说：我作为万科董事长，我坚信我的行业最好，最有前途，所以我只做房地产行业。
一个领军人物，这样讲话，起到了坚定人心，鼓舞人心，树立自己形象的作用。
二，传达企业文化和定位
作为企业最高领导人，很多时候需要准确传达企业文化和定位给内部员工。更要把这种声音传递的更远，清晰的定位企业。让企业和人一样，有个性，有魅力，引起公众对企业的热爱和崇拜。企业的产品自然畅通无阻，甚至产品的瑕疵公众都能接受。
郁亮在说：我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。对内就是坚定信心，我们只做房地产，好好做房地产。对外直接传达，我们的初心就是做房地产，只做房地产，我们专注做房地产。无形中就是让大众意识到我们最专业、最有能力。
总结：领导讲话其实需要慎重，对内是要起到鼓舞的作用。对外要起到形象定位和宣传的作用。所以领导讲话需要好好的学习。
我是伯乐集团董事长李合伟，白手起家创业20载。主营餐饮，投资，教育三大板块。创业导师、理财导师、《李合伟演讲学院》首席讲师。坚持终身每天至少写三篇文章，关注我为您分享更多的人生感悟……
这段话阐述的含义真的很丰富呀。
1、万科要想转型是何其之难，之前做房地产的，依旧要做房地产了。任正非说了，我最大的痛苦是利润太高，如何平衡外部和内部的利润是他的痛苦之处。百度说，我的利润都上百亿计，怎么也不觉得利润比做房地产低呀。
郁亮的话表明了万科这几年摸索的过程，想跳出房地产，但它的机制，它的环境，它的人才，都要把这样的野心拉回来，继续做强本业为上策。
2、房地产的利润空间小了，要有大发展，还是需要大创新。回归房地产是第一个认识，认为房地产是暴利，比物业，比物流的利润高很多，这类观念需要改变，那种粗放式暴力式的时代需要转变，这是第二个认识。
3、既不能脱离房地产本身，又不能仅仅从高效管理，资源兑现方面要未来，那万科未来怎么办？我想，这是郁亮提出的真问题，他要带领全体万科人走出新的康庄之道来。
这是万科的忧虑之处，连龙头企业都这么不看好过去房地产的发展之路了，我们再一股脑儿的鼓吹房价涨到天上去，更没有了意义。
找不到比房地产赚钱前景相当的行业，意思就是要立足房地产，但要抛弃过去，发展出全新地产经济。
这是美好的愿望，也是企业家无刻不有的挣扎。
谢邀。
诚然，现如今，全中国找不到其他生意利润比房地产高吧（除了违法犯罪）。
以前，中国普通人民的投资途径大概有两条，股市和房地产。从前有人买了五十块钱一股的茅台，也有人买了三千块钱一平方的深圳楼，从而完成自己的财富自由。四十年的改革开放，中国人民完成了生活和财富上的飞跃。
但是，近年来，大家会发现，股市暴雷的可能性越来越大，在股市赚到钱的最多不到百分之十吧。不赔钱的大概百分之十。其余的都是一部心酸史。而楼市呢，尽管现在调控的影响越来越大，但是房子毕竟有居住属性，大不了我们用来住嘛，再不行，出租也可以，怎么样都有收益，不比股市，分分钟让你一夜回到解放前。所以从这个角度上讲，楼市比股市要更加安全和保险。
相对其他行业呢，我们做制造业的朋友大概都听过，不转型是等死，转型可能是找死。制造业利润下滑明显，中国制造业红利因劳动成本增加及竞争激烈，下降的非常明显，甚至有的公司利润还不如银行理财产品的利润。从这方面说，房地产的利润确实要大的多。
最近，科创板轰轰烈烈的来了，国家想大力发展科技，靠科技发展中国经济的目标非常明确。但是，科技研究需要时间，来不得假，需要我们大力投入。当前阶段靠科技发展经济，让人民财富实现增值还是任重而道远。
也许，等到新的投资方式出现的时候，就是中国房地产行业真正回归理性，回归居住属性的时候吧。
郁亮说的是实话。
在所有行业当中，能够像房地产这样赚钱的屈指可数。为什么房地产这么赚钱？
房地产暴利来自于其高杠杆的特性，开发商动辄百分之七八十的负债率，但这也只属于「正常水平」，换做其他行业的公司，早就出现资金问题了。最夸张的时候，开发商只要交一点点保证金，就可以参与土地的招拍挂，中标后，就到银行去办质押贷款（将土地质押出去）；开发商拿到土地，做好户型设计，就可以预售了——购房者拿著几十万甚至数百万的钱给了首付，银行发了房贷，开发商房子还没修好，就拿到全部房款了。
可以说，最舒服的时候，开发商是空手套白狼的，只要有一点点资本金，就能撬动好几倍的营收。虽然现在土地招拍挂不能用银行贷款了，取得预售也需要打桩（有些是需要建设到一楼），开发商的投入增加，但它高杠杆的属性不会改变，所以收益会成倍放大。如果没有这样的杠杆效应，开发商就像普通企业那样，从资本金的回报来看其实并不算高。
有些人会说，其实像腾讯、阿里这样的互联网公司，还有用友软体这样的软体公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互联网公司才能真正赚到钱，而要成为大的互联网公司并不容易；此外，一些软体公司，比如就像用友软体（主要做财务软体，毛利率可以达到90%以上），市场规模太小了，撑死了也就1000亿左右的市场规模，而恒大、万科这样的开发商，一年的收入既有5000多亿，这完全不是一个量级的市场。
所以，郁亮之所以说找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，意思是说：大部分行业回报率没有房地产高；即便有回报率超过房地产的少数行业，但规模又不够大。综合起来，就是房地产回报又高，市场又大。
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