萬科董事長郁亮內部講話說，我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，這怎麼理解？
郁亮1990年加入萬科公司，2001年升任總經理。在前海人壽和深圳地鐵相繼介入萬科，萬科公司股票拉升之後，王石謝幕。公司的重擔就落到郁亮頭上了。
郁亮去年提出了萬科要活下去的口號。今年過完春節，就出來這一檔子消息。說明萬科在尋找新的產業。一直做房地產的人，看到其他的產業的確悲劇的很。而郁亮對其他產業的看法也決定了，萬科可能依舊需要在房地產業中耕耘。而要命的是，郁亮對房地產業又比較悲觀，他認為房地產業會在2020年觸底，並且不會有反彈出現，而是一個L型，會走很長時間，他認為日本都走了20年，中國無論如何得走上一段時間。
近日坊間有一個郁亮的非公開郵件，在流傳，郁亮在郵件中也認為L型的趨勢會比想像中的長 地產未來的趨勢走勢，這表明郁亮對房地產的態度是悲觀的。他認為樓市弱勢持續的周期會比想像中的久。 郁亮的觀點還來自對社會商品零售總額在2018年的增幅下降到8.1%的歷史最低的數值。所以他認為不要相信觸底反彈。所以他提出的近期工作方針是，第一，要抓現金流，第二，收縮和聚焦策略。 郁亮在內部流出的意思相當於是打招呼，萬科今年的盈利可能要縮水。
2001年以來擔任萬科總經理的郁亮來說，一直經歷著房地產高速發展，資金涌動。就今天來說，郁亮所看到的情況和我們普通老百姓看到的情況有一個差距，這個差距大概就是兩三年的時間。就像當時李嘉誠套現大陸房地產，很多人還在認為李嘉誠賣虧了，賣便宜了。而實際上李嘉誠的確是做到了留最後一口水給接手的人喝的諾言。相信郁亮今天所看到的房地產的形勢，也會成為兩年後，普通老百姓感受到的真實狀況。
作者觀點：萬科要想活下去也不見得太難，只是房地產暴利時代恐怕已經終結。房地產對經濟的巨大拉動作用，所以只是換擋前進的問題。房地產回歸到居住特性為首要目標的人們居住的改善，而不是人們資產炒作的資金池塘。人們買房會更加謹慎，更加挑剔，更加看重其居住功能的實現。相信要不了三年，普通人對房子的資產特性的看法會有較大的改變。而正是這種預料，讓郁亮有了一個難以解決的矛盾。大錢賺不到了，小錢又不願意賺。
作者觀點：經過十幾年爆髮式增長的房地產業，已經走到了財富效應的末尾。隨著房產稅的推出，居民從房地產獲得巨大家庭財富效應的可能性會大大降低。而90後和00後進入消費市場主流的時候，我們很難再看到，60後和70後在消費主流時的那種場景。現金膨脹高速增速，消費膨脹高增速，轉變為可預期的收入和可預期的消費，紙幣漸漸消失。住房的賬面財富效應日漸式微。
正值中國樓市迎來「小陽春」的時候，萬科集團董事長郁亮的「最新觀點」，再次引起了媒體的廣泛關注。其實郁亮整體的觀點並不是說我們找不到一個和房地產賺錢相當的行業，而是深層次透露房地產行業正在處於下滑期。
整個事件的起始是郁亮的「最新觀點」出現在2月25日萬科周刊的公眾號，文章標題是《郁亮：收斂聚焦，鞏固提升基本盤》，令人詫異的是，這篇文章迅速在網路上走紅，短時間內閱讀量就超過了10萬+，文章的核心內容是郁亮在萬科集團2019男目標與行動溝通會上的發言，時間是2018年12月17日。
首先，郁亮是引用了2016年某經濟學家的一個論述，我國經濟運行不可能是U型，也不可能是V型，而是一個L型，這個L，不是一兩年就能過去。
緊接著，郁亮說：
過去我們聽得最多的是「觸底反彈」，我們經歷也是「觸底反彈」，但權威人士告訴我們，現在L型的數顯還沒有到底，一般預計到2020年左右才能見底，更值得關注的問題是，L型的那一橫不知道會持續多少年，日本已經持續了20年還未走出來。這突破了我們過去的認知，於過去的經歷完全不同，房地產行業從來不能脫離經濟大勢，所以我們要深刻認識到，宏觀形勢並不樂觀。
其次，郁亮還談到，「少子化」對房地產行業帶來長期影響，所以，未來房地產行業發展依舊不樂觀。
蔣昊看來，郁亮這次發言的水平比上次「活下去」要成熟多了，同時也反應出郁亮背後的公關團隊對於這次發言的準備更加充分，身為房企老大CEO，必須談一談宏觀經濟、必須要有危機意識，但是在經濟下行的壓力下，表達要有層次感，要有技巧，否則，一個用詞不當，就會被扣上「唱空」的嫌疑。
在這次談話中，郁亮巧妙的避開了活下去，而是用希望獲得更好，獲得更久來表述，這就是表述的境界提高了。
然而，在談及經濟L型，引用權威人士的說法，這種做法，郁亮是成功的，但有一點，蔣昊認為不太妥當，就是郁亮提到的「觸底反彈，其實這個判斷是有偏差的，郁亮提到大周期的「觸底反彈」，到2020年甚至更長時間才能完成，其實從小周期來看，2019年6到9月之間，就可以「觸底反彈」。因為貨幣政策、財政政策都發生了新的逆轉。去年，為什麼會有很大的經濟壓力，那是因為「去槓桿」。
因此來看，郁亮作為一個CEO是非常優秀的，但是對於國內的宏觀經濟的判斷精準度，是有點不足的，不過這也能理解，術業有專攻。
第二個論述：要跳出「牛市思維」郁亮提到：
2019年，面對高度的不確定性，我們應該摒棄一切投機、僥倖心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞「城鄉建設與生活服務商」的戰略定位，依託事業合伙人機制，堅持以「客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展的長期經營指導方針，穩住基本盤。」
其實，這段話就是在告訴大家，「印鈔票時代」已經終結了，中國廣義貨幣M2的增速也從2009年的27%左右，到前幾年的14%左右，再到目前的8.5%，增速的確下滑了不少，所以，我國短期不會再強烈刺激樓市，所以開發商必須要轉變「牛市思維」，而這，也是國家願意看到的，穩定房價，對國家經濟發展，和社會進步，也是有極大好處的。
但是我認為，中國房價「一年多翻倍」（2016年）的空前景觀，恰恰不是M2增速特別高的時候出現的，所以，這裡的印鈔方式和「印出來的鈔票先給誰」同樣很重要，貨幣棚改、三四線樓市暴漲，其實是貨幣滴灌下的奇蹟。
綜上所述：郁亮所要表達的意思，其實是說目前中國經濟下行，萬科也在轉型，但是還沒有找到一條更合適的發展之路，萬科依然在探索之中，但是轉型這條路必須邁出去，所以，去年萬科改名了，將深圳市萬科房地產發展有限公司，改名為深圳市萬科發展有限公司，把房地產三個字去掉了。
此後，保利地產也把房地產三個字去掉了，中國房企掀起了一陣改變的浪潮。這寓意著什麼?
說明中國房企「躺著數錢」的時代結束了，未來的競爭將從房地產蔓延到其他行業，包括長租、酒店、文旅、大消費、大數據、甚至人工智慧等領域，這一切都有可能，從萬科的長租品牌公寓泊寓，再到碧桂園投資人工智慧企業，再到最近的恆大，開始成立了一家汽車企業，註冊資金高達20億美金。
這些變與不變的背後，是告訴我們，中國經濟從「數錢時代」已經進入了「找錢時代」
萬科董事長郁亮在「2019年萬科目標與行動溝通會」中表示：「我們覺得需要找到一個和房地產業賺錢前景相當的行業，但經驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業。」
其實，大眾對於郁亮的認識更多的是在2016年之後，姚振華「強悍」入股萬科，之後便是王石的離開。那個時候郁亮作為總經理。再過多認識郁亮的時候就是2018年萬科的名詞「活下去」。
其實，對於郁亮而言，很多人說沒有王石就沒有現在的萬科，但沒有郁亮也是沒有今天的萬科。不管對於未來房地產行業的「眼光」還是對於未來房地產行業的「認知」，郁亮都是「在線」的。
就郁亮對於「找不到一個比房地產賺錢前景相當的行業」的言論，我是這樣理解的：
一、這幾十年來，房地產之所以能夠「高歌猛進」是因為需求，一旦需求降低，房地產的盈利水平必然下降。房價為什麼會上漲？
往往在認知中會認為是「炒房團」「大媽團」「中介」所為。中間他們是有著推波助瀾的作用，但歸根結底是什麼原因？是房產需求大於供給。
城市人口越來越多，對於城市的房產需求越大。簡單點說就是，房產賣的數量在減少，但是城市買的人卻不斷在增加，那麼就有人能夠承受更高的價格。賣房產的人認為需求量太大了，也準備加價賣。
所以，房產價格就在需求大於供給的背景下，漲價。
但是，城市人口總會增加嗎？並不會。當城鎮化程度達到一定程度的時候，城市人口的增加數量就會降低。既然城市人口增加減少，那麼對於房產的需求也就會降低。那麼，房產需求也就會減小。
而當房產減小的時候，供給大於需求，房產價格自然也就會下跌。
從供需關係的角度看，房地產行業之所以賺錢，是因為這幾十年來房產價格因為需求大於供給，而造成需求量大，還漲價，所以行業賺錢。
但是，如果未來需求量減小，價格下跌呢？賺錢效益必然也就會降低。
二、其他行業，未必不比房地產賺錢。房地產行業每平方米漲價100元，100平方米的房子就能夠漲價1萬元。要是，每平方米漲價1萬元呢？100平方米的房子就能夠漲價100萬！
房產的賺錢效益確實很大。
但是，從世界前100名富豪而言，或者發達經濟體的富豪而言，房地產富豪佔比量並不大，而是互聯網、資源、電信、製造業等佔比更大。
雖然現在房地產行業賺錢，但未來並不一定還那麼賺錢。畢竟未來可能存在房產需求量下降。
所以，個人的觀點則為，萬科雖然認為現在難以找出與房地產行業賺錢相當的行業，但是，不要看物流、物業、其他行業每個僅僅只能賺幾毛錢，但是量大，量大一樣是賺錢。
作者不易，多多點贊，十分感謝！
這話說得非常實在，萬科找尋多年，回頭一看，還是房產行業最賺錢
首先，衣食住行是人類生活的必需品，其他都可以沒有，但這四樣不能沒有，其中「住」可能是人的一生中最難解決的問題，無論租房還是買房，它都是成為「家」的是基礎的條件之一。有多少人傾舉家之力購買一套房子，人人都有一個買房夢，但這個夢是最不好實現的。
其次，作為國民支柱的房地產業，依附在其周邊的金融，建材業等也得到了蓬勃發展，所以說這不光是他自身的問題，也是整個產業鏈的問題。同時也能夠帶動大量就業，這是他的地位賦予給他的社會責任，房地產業的重要性不言而喻。
郁亮說的這些話應該是基於企業轉型這件事來說的，像萬科這種重資產的企業轉型太難，看看萬達，沒有壯士斷腕的決心還談何轉型，2015年萬達公司先後賣掉了13個文旅城，77家酒店也同時出售給融創，從這以後萬達邁向了由重資產轉向輕資產的道路。隨著移動互聯網發展的日新月異，輕資產公司的優勢逐步體現出來，也可能說是大勢所趨，本身受政策影響較小，同時可以以更快的腳步去跟隨市場的變化。
轉型太難，重資產即是負擔同時也是資本，但不管從哪方面來看，但房產仍然是現階段最最賺錢的行業之一，也是中國最大的市場，仍大有可為。
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對於郁亮講話，我有以下幾點思考：
1、近年來，轉型升級，是時代的主題。無論國家，還是企業，都需要尋找下一階段發展的動力。
去年，郁亮提出活下去，我認為，不代表說房地產四面楚歌，這只是作為一個上市公司老總，基於探究下一輪增長動力的考慮。
胡兄接觸政府投融資平台公司，也積極謀劃市場化轉型，就是希望告別以往靠賣地、賣房的粗放模式。因為地再多，也有賣完的時候。
事實上，任何一個產業，基本經歷從起步，發展，到成熟、衰落過程，作為集團一把手，不謀萬世者,不足謀一時。
2、至今為止，許多企業，在尋找轉型過程中，暫時沒有找到很好的產業或者方向。
正如郁亮所言，都覺得需要找到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業，但經驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業。
這是一個客觀事實，新業務開闢不是一天兩天的事情。何止萬科，包括恆大，及胡兄接觸的平台公司，都在探索的路上。
3、做好老業務，是做好現金流，活下去再說。正是如此，郁亮提出，收斂聚焦，鞏固提升基本盤。
事實上，許多企業，在謀求轉型過程中，最怕急行軍。胡兄接觸的熊貓金控，幾年前，還是一家煙花企業。該企業高層，正是看到煙花產業的瓶頸，於是謀劃轉型，希望從煙花製造企業，轉型為一家包含小貸P2P等金控公司。
但事實上表明，當年急切剝離煙花老產業，併購重組P2P產業，並不是一個較好的選擇。
總的來說，郁亮講話，不必要做過多解讀，無非是一個現在主業和未來發展權衡的問題。
單看這句話，萬科董事長郁亮似乎像是在炫耀公司主業——房地產行業最賺錢，但速讀君在通讀了講話全文後發現，這完全是在斷章取義。
因為在郁亮說完上述言論後，他接著說了這麼一段話：「儘管房地產行業還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。做新業務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。」
所以郁亮實際上想表達的觀點是，哪怕其他行業暫時沒有房地產行業這麼賺錢，但萬科還是必須要去嘗試、去轉型，因為房地產行業、特別是房地產開發，未來賺錢的難度會越來越大。
郁亮做出這個判斷，是基於經濟大勢和人口結構。所謂經濟大勢，是指經濟的「L」型走勢尚未探底，且探底後誰也不知道這一橫會持續多久；所謂人口結構，是指90後比80後人口少4100萬，00後又比90後3100萬，新出生人口在持續減少。
在郁亮看來，經濟大勢和人口結構比宏觀調控政策對房地產行業的影響更大、更長遠。因為宏觀調控政策的影響差不多2-3年，但經濟大勢和人口結構問題將10-20年。
當然，身為行業龍頭的掌門人，郁亮也認為，儘管困難重重，但房地產行業未來還是有機會的，這個機會便是「都市圈化」。速讀君覺得，也就是「城市集群」，用區域內多個城市的聯動，促進經濟發展和財富增長。
郁亮提到了粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等區域，在速讀君看來，這是龍頭房企在給大家指明了未來5-10年買房的大致方向。
有困難也有機會，但郁亮最發愁的，速讀君覺得還是萬科的轉型缺乏方向、不夠成功，因為他自己也說，「到今天為止，坦率而言，似乎沒有什麼特別成功的轉型案例。」
大家試著和一個領導著大企業的企業家那樣想問題，就理解了。萬科郁亮作為萬科的領軍人，最大的領導在說這話的時候表達了一個企業家應該表達的聲音，我個人的解讀：
一，郁亮個人心胸志向
一個人在表達一個志向的時候經常會說：1.我就喜歡這個行業，一生不換了。2.我認為只有這個最賺錢也最踏實。3.我只喜歡你一人。這些言語大多數人都表達了自己的志向。
作為萬科的董事長，郁亮說，我找不到一個和房地產賺錢前景相當的行業。不是說，房地產最賺錢，也不是說自己沒本事干其他的事業。真正的意義就是說：我作為萬科董事長，我堅信我的行業最好，最有前途，所以我只做房地產行業。
一個領軍人物，這樣講話，起到了堅定人心，鼓舞人心，樹立自己形象的作用。
二，傳達企業文化和定位
作為企業最高領導人，很多時候需要準確傳達企業文化和定位給內部員工。更要把這種聲音傳遞的更遠，清晰的定位企業。讓企業和人一樣，有個性，有魅力，引起公眾對企業的熱愛和崇拜。企業的產品自然暢通無阻，甚至產品的瑕疵公眾都能接受。
郁亮在說：我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業。對內就是堅定信心，我們只做房地產，好好做房地產。對外直接傳達，我們的初心就是做房地產，只做房地產，我們專註做房地產。無形中就是讓大眾意識到我們最專業、最有能力。
總結：領導講話其實需要慎重，對內是要起到鼓舞的作用。對外要起到形象定位和宣傳的作用。所以領導講話需要好好的學習。
我是伯樂集團董事長李合偉，白手起家創業20載。主營餐飲，投資，教育三大板塊。創業導師、理財導師、《李合偉演講學院》首席講師。堅持終身每天至少寫三篇文章，關注我為您分享更多的人生感悟……
這段話闡述的含義真的很豐富呀。
1、萬科要想轉型是何其之難，之前做房地產的，依舊要做房地產了。任正非說了，我最大的痛苦是利潤太高，如何平衡外部和內部的利潤是他的痛苦之處。百度說，我的利潤都上百億計，怎麼也不覺得利潤比做房地產低呀。
郁亮的話表明了萬科這幾年摸索的過程，想跳出房地產，但它的機制，它的環境，它的人才，都要把這樣的野心拉回來，繼續做強本業為上策。
2、房地產的利潤空間小了，要有大發展，還是需要大創新。回歸房地產是第一個認識，認為房地產是暴利，比物業，比物流的利潤高很多，這類觀念需要改變，那種粗放式暴力式的時代需要轉變，這是第二個認識。
3、既不能脫離房地產本身，又不能僅僅從高效管理，資源兌現方面要未來，那萬科未來怎麼辦？我想，這是郁亮提出的真問題，他要帶領全體萬科人走出新的康莊之道來。
這是萬科的憂慮之處，連龍頭企業都這麼不看好過去房地產的發展之路了，我們再一股腦兒的鼓吹房價漲到天上去，更沒有了意義。
找不到比房地產賺錢前景相當的行業，意思就是要立足房地產，但要拋棄過去，發展出全新地產經濟。
這是美好的願望，也是企業家無刻不有的掙扎。
謝邀。
誠然，現如今，全中國找不到其他生意利潤比房地產高吧（除了違法犯罪）。
以前，中國普通人民的投資途徑大概有兩條，股市和房地產。從前有人買了五十塊錢一股的茅台，也有人買了三千塊錢一平方的深圳樓，從而完成自己的財富自由。四十年的改革開放，中國人民完成了生活和財富上的飛躍。
但是，近年來，大家會發現，股市暴雷的可能性越來越大，在股市賺到錢的最多不到百分之十吧。不賠錢的大概百分之十。其餘的都是一部心酸史。而樓市呢，儘管現在調控的影響越來越大，但是房子畢竟有居住屬性，大不了我們用來住嘛，再不行，出租也可以，怎麼樣都有收益，不比股市，分分鐘讓你一夜回到解放前。所以從這個角度上講，樓市比股市要更加安全和保險。
相對其他行業呢，我們做製造業的朋友大概都聽過，不轉型是等死，轉型可能是找死。製造業利潤下滑明顯，中國製造業紅利因勞動成本增加及競爭激烈，下降的非常明顯，甚至有的公司利潤還不如銀行理財產品的利潤。從這方面說，房地產的利潤確實要大的多。
最近，科創板轟轟烈烈的來了，國家想大力發展科技，靠科技發展中國經濟的目標非常明確。但是，科技研究需要時間，來不得假，需要我們大力投入。當前階段靠科技發展經濟，讓人民財富實現增值還是任重而道遠。
也許，等到新的投資方式出現的時候，就是中國房地產行業真正回歸理性，回歸居住屬性的時候吧。
郁亮說的是實話。
在所有行業當中，能夠像房地產這樣賺錢的屈指可數。為什麼房地產這麼賺錢？
房地產暴利來自於其高槓桿的特性，開發商動輒百分之七八十的負債率，但這也只屬於「正常水平」，換做其他行業的公司，早就出現資金問題了。最誇張的時候，開發商只要交一點點保證金，就可以參與土地的招拍掛，中標後，就到銀行去辦質押貸款（將土地質押出去）；開發商拿到土地，做好戶型設計，就可以預售了——購房者拿著幾十萬甚至數百萬的錢給了首付，銀行發了房貸，開發商房子還沒修好，就拿到全部房款了。
可以說，最舒服的時候，開發商是空手套白狼的，只要有一點點資本金，就能撬動好幾倍的營收。雖然現在土地招拍掛不能用銀行貸款了，取得預售也需要打樁（有些是需要建設到一樓），開發商的投入增加，但它高槓桿的屬性不會改變，所以收益會成倍放大。如果沒有這樣的槓桿效應，開發商就像普通企業那樣，從資本金的回報來看其實並不算高。
有些人會說，其實像騰訊、阿里這樣的互聯網公司，還有用友軟體這樣的軟體公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互聯網公司才能真正賺到錢，而要成為大的互聯網公司並不容易；此外，一些軟體公司，比如就像用友軟體（主要做財務軟體，毛利率可以達到90%以上），市場規模太小了，撐死了也就1000億左右的市場規模，而恆大、萬科這樣的開發商，一年的收入既有5000多億，這完全不是一個量級的市場。
所以，郁亮之所以說找不到一個和房產賺錢前景相當的行業，意思是說：大部分行業回報率沒有房地產高；即便有回報率超過房地產的少數行業，但規模又不夠大。綜合起來，就是房地產回報又高，市場又大。
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