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來源| 騰訊房產深圳綜合

大洋網-廣州日報

“帥哥，留個手機號吧。”

轟轟烈烈進行了一年多的重組終於告一段落。

3月27日上午，中糧地產正式更名爲大悅城的重組更名敲鐘儀式在深交所舉行。至此，中糧集團旗下唯一地產業務平臺“中糧地產（集團）股份有限公司”變更爲“大悅城控股集團股份有限公司”，證券簡稱由“中糧地產”更名爲“大悅城”，股票代碼保持不變。這標誌着中糧集團旗下唯一地產專業化公司在重組後正式落位。

在重組以及更名的背後，大悅城地產2018年的成績單可謂有喜有憂。淨利實現增長，營收等多個指標卻出現了大幅下滑。

大悅城地產 營業收入下降30%

3月12日，大悅城地產發佈了2018年度業績報告，報告期內，大悅城地產實現淨利潤31.1億元，同比增長20.9%；歸屬公司擁有人應佔溢利約爲21.0億元，同比增長82.4%。

在淨利增長的同時，多項指標出現了下滑。報告期內，大悅城地產營業收入81.3億元，同比下降30.3%。報告顯示，營收下降主要是因銷售物業交付面積減少及交付產品結構變化平均單價降低，致使物業銷售收入下降。

大悅城的營收主要由投資物業租金、物業銷售收入、酒店經營收入、管理輸出項目等幾方面構成。

從收入構成來看，2018年，大悅城投資物業租金及相關物業管理服務收入總額約爲36.3億元，佔收入總額約44.7%，同比增長5.8%。雖然指標仍在增長，但近兩年來，增長率一直在減速。這一數字在2016年和2017年的增速分別爲17.5%和9.9%。這也是大悅城經營物業租金收入增長率在2017年首次跌破上市以來的個位數之後，增速進一步放緩。

物業開發收入及土地開發收入35.8億元，佔收入總額約44.0%，同比下降49.9%。其中結算面積及單價分別爲12.7萬平米和2.8萬元，較上一年分別下降14.2%和41.6%。報告中顯示，下降的主要原因是本期交付產品結構發生變化，其中上海靜安大悅城交付產品包含車位，導致平均單價大幅下降。

酒店經營收入在2018年也出現下降，全年收入約7.3億元，佔收入總額約9.0%，同比下降 23.6%。主要是公司對酒店業務板塊戰略調整，西單大悅城酒店進行經營改造，北京長安街W酒店於2018年出售，造成收入同比下降。

大悅城地產的負債也在一路走高。2018年，大悅城地產銀行及其他計息借貸約爲275.9億元，同比增長了27.3%。淨負債率45.3%，同比增長了17.1%。與此同時，資金成本也有所提升，平均融資成本在4.39%，比上年增加了0.11個百分點。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，最近幾年，受到互聯網的衝擊，人們的消費方式發生轉變，到shopping mall裏面社交、娛樂的成分更多一點，消費者的提袋率自然會降低，實體商業的經營受到一定的影響。目前很多大型商業都在轉型，更加註重體驗感，這些是實體購物中心需要大力去發展和轉變的。

盧文曦還提到，大悅城地產的多數物業都佈局在一二線城市，但從2017年開始，到2018年，這些城市的物業銷售並不好，沒有很好的市場機會，大悅城地產也不是典型的快週轉模式，在市場環境不佳的情況下，業績受影響在所難免。

對賭業績承壓

3月27日，中糧地產更名大悅城地產之後，標誌着中糧集團旗下唯一地產專業化公司的正式落位，也代表着大悅城控股將帶着全新品牌形象、品牌理念及定位面向資本市場的決心和目標。

重組後的更名，也爲歷時一年多的重組畫上了句號。大悅城地產董事長周政在業績會上表示，中糧地產改名爲“大悅城控股”並非是整合之後臨時取的名字，而是在此之前經過反覆討論研究的結果，大悅城的品牌市場價值去年已有136億，他是家喻戶曉的，大家都知道他是城市美好生活服務商。

過去一年來，大悅城地產和中糧地產的重組事項備受業內關注。周政在業績會上稱：“整合完成後很激動，也很有信心。”實際上，早在2017年7月，中糧地產就開始籌劃重大資產重組，一年多的時間內，重組一度折戟，經歷了重重波折。2018年3月，中糧地產的重組方案敲定；2018年7月，交易價格下調；2018年10月，證監會將此次交易駁回；2018年11月，中糧地產表示繼續推進重組方案，並增加了業績對賭；最終在2018年12月，中糧地產發行股份購買資產事項獲得無條件通過。

在2018年11月，中糧地產與交易對方明毅公司簽署的業績對賭協議中，承諾資產（大悅城）在2018年至2020年的承諾淨利潤累計爲18.91億元。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調整爲2019年至2021年，承諾累計淨利潤爲18.94億元。

但業績承諾對於大悅城地產來說還是有着一定的難度。大悅城地產執行董事曹榮根在業績會上表示，公司對三年業績的承諾是有壓力的，但是對團隊有信心，無論如何都會實現承諾。

最終，重組方案在2018年12月獲得了通過。整合完成後，A股平臺的中糧地產持有H股大悅城地產64.18%股份，實現控股及並表；同時，A股大悅城控股也成爲中糧集團旗下唯一的房地產平臺。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中糧地產重組，有利於打通住宅和商業地產板塊，也是夯實企業地產業務的基礎，有利於提升資本市場的信心。

盧文曦則表示，中糧地產和大悅城地產重組完成，資源整合後A股和H股可以實現更好的協同效應，有利於雙方業務的拓展。至於業績承諾能否完成，需要看後續的市場情況，還要看企業的融資能力，在跑規模的時代，資金也是決定企業成敗的關鍵所在。

三年內規模或達千億

據瞭解，此前中糧地產重大資產重組的標的資產大悅城地產有限公司股權目前已完成過戶，大悅城地產已成爲中糧地產控股子公司，中糧地產持有其已發行普通股及可轉換優先股合計股份數的59.59%。

重組完成後，A股平臺的大悅城控股成爲中糧集團旗下唯一的房地產平臺。中糧集團副總裁、大悅城控股董事長周政在大悅城地產2018年度業績發佈會上表示，A股平臺大概通過兩到三年的發展，規模可到達千億元。

事實上，自2017年7月起，中糧地產將大悅城地產列爲重組對象，啓動重組；2018年3月底，中糧地產的重組方案敲定；隨後在2018年7月的公告中交易價格下調；2018年10月證監會以“資產定價缺乏公允”理由將此次交易駁回。2018年11月15日，中糧地產公告稱將繼續推進重組方案，增加了業績對賭，以發行股份的方式嚮明毅收購其持有的大悅城地產91.33億股普通股股份；2018年12月4日，中糧地產發行股份購買資產事項獲無條件通過。

中糧地產重組要追溯到2018年3月30日，中糧地產公佈與大悅城地產的重組預案，擬以發行股份的方式嚮明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，佔大悅城地產已發行普通股股份總數的64.18%，交易預估價格約爲147.56億元。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，對於中糧地產的改名，說明重組工作總體完成，徹底實現了兩個企業資產的重新組合。對於中糧地產來說，當前此類更名，其實也是和央企改制有關，尤其是要從做大企業規模的角度出發。而更名後帶來兩個積極效應，第一是實現了商業地產項目和住宅項目的融合，爲後續發展形成了較好的機會。第二是從品牌角度看，大悅城的商業影響力更大，而“中糧”字面含義和房地產的關聯相對小，從市場推廣的角度看，“大悅城”顯然更有市場關注度。