十七年十億：“房神”背影中的淘金傳奇

一個傳聞中身價高企的社羣，一段雲遮霧繞的個人投資神話，一篇即將落幕的時代淘金傳奇。

歐十億

千人會場座無虛席，舞臺左側的消防通道上也密密麻麻綴滿了人，而在侷促的前後排座椅空隙裏，還塞着幾個席地而睡的孩子。

會場外，十餘個神情激動、口中嚷着“準時到爲什麼不能入場”“我有票，讓我進去聽”的參會者正被黑衣的酒店保安強硬攔下。

在深圳福田區一家酒店的宴會廳，這場名爲“重倉下一個‘深圳’神話”的財富宣講會吸引了來自全國各地的房產投資客。

歐成效踏着串場短片的音樂尾聲走上舞臺，背後的LED屏幕上“歐十億”“水庫論壇創始人”“樓市神話”之類的字眼在視頻特效的加持下，更顯炫目。

不像其他嘉賓那樣西服筆挺，這個高個中年男人只着簡單的襯衫長褲，淺灰色襯衣上還爬着不少褶皺，他簡單環視了一下場內，握着話筒不緊不慢問道：“現場多少人覺得自己能賺到一個億，請舉手？”

語落瞬間，臺下馬上有數十雙手高高舉了起來。

“大家都很有信心啊，但是我告訴你們，這個機率是非常微小的。”歐成效搖了搖左手握着的激光筆，身後的屏幕上閃現了兩個關鍵字：格局。

“你們在職場辛苦跪舔上司，最多加1000塊錢的工資、評個三好員工，你是永遠不可能發財的。那麼有人就問，‘老師你是研究房地產的，我們買樓買房子，可不可以爆富賺一個小目標？’大家心裏都有期待，想說Yes，但其實這個答案也是No。因爲什麼？格局！”歐成效在臺上補充道。幾百部手機被舉過頭頂，人們爭先恐後用影像記錄下了此刻。

這是我第四次見到歐成效，這個在房圈被數十萬粉絲推崇備至，掌握極高的資金騰挪術，網傳僅憑藉個人投資便坐享樓市十億身家的“歐神”。

金錢和房子似乎是歐成效嘴裏永遠的話題焦點，眼前的熱鬧圖景讓我突然想起與他的初次會面，是在北京望京的一家意大利餐廳。

“我25歲就賺到了1000萬，你知道1000萬是什麼概念嗎？”握着刀叉的歐成效眼神銳利，卻語氣和緩。

“唔……不太知道，我沒有1000萬。”

“十六年前的1000萬不是今天的1000萬，大多數人拿到這筆錢就馬上不上班了，而我，用兩年的時間，讓它變成了2000萬。”

2009年，上海外環房價直逼兩萬，當年7月，上海電視臺首播了電視劇《蝸居》，這部講述“房奴”和“小三”的都市劇很快火遍全國，引發了社會對高房價問題的廣泛關注，而此時，歐成效手中已經握有20套上海房產，他初步估算，自己的賬面資產回報已經達到一個億……

上海往事

歐成效祖籍福建，長於上海，他的房產投資故事也開篇於這座曾經的“遠東第一城”，他的財富之路，正是中國樓市的黃金車輪轟隆前行時壓出的一道轍印。

1998年7月，國務院印發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，一紙文件廢除了延續數十年的福利分房制度，中國住房市場化改革大幕開啓，那支將與十數億中國人未來生活深度糾纏的“房價穿雲箭”就此射出。

同年，上海出臺了爲期五年的“購房退稅”政策，鼓勵市民入場購房，刺激消費，在當時的上海，外地人購房即可獲得“藍印戶口”，經過一段時期便可轉爲正式戶口。

2001年冬，與家人不睦、孤身南下廣州發展的歐成效辭職返滬。爲了替初戀女友解決500塊的定房意向金退款問題，歐成效兩赴上海莘莊，又一路看過了蓮浦府邸、櫻園、好世鳳凰苑、地鐵明珠苑、衆衆家園等樓盤……看到最後，退錢的事不了了之，他自己對樓市的興趣卻冒了出來。

“好像就是一頭羊突然之間進入了呼倫貝爾大草原，你看到滿世界都是草。千萬人被大漠阻隔，掙扎在貧瘠的職場，

只有探險者穿越了沙漠，跨越高山、邁過草原，打開了新天地。”“世界500強”快消品公司管培生的經歷，催發了歐成效的高敏市場洞察力，復旦大學物理系畢業的教育背景，又讓他更習慣多維探知事情本質。綜合分析多處信息後，歐成效判斷，上海房地產市場蘊含着巨大套利機會——內外環樓盤價格體系混亂，廣大居民尚未對商品房的合理價值產生認知。

同時，歐成效發現，這一行高企的入場門檻也阻礙了大多數競爭者，“玩房子的門檻比股票高不是一點點，買一套房子都要幾百萬，很多人一輩子買一套就非常辛苦了，如果要總結出買房子的手法技巧的話，至少得買個七八套纔有一點點經驗。那麼你說買七八套房子門檻得多高？”

房產投資這片廣袤藍海，正浩瀚磅礴地展露在誤入的探險者眼前。

2002年6月，花了三個月時間看盤，24歲的歐成效拿下了自己的第一套房，浦西江景房，成交價5700元/平米，往東，同一緯度線上串着彼時的“上海第一豪宅”——世貿濱江，掛牌價爲18500元/平米。

2003年，和初戀女友分手的歐成效，已經習慣於帶着安全帽穿梭在各大未竣工的樓盤之間，坐着工地的電梯去看灌漿造房子，他還和執着股市投資的國企高管父親拍桌大吵五個小時，堅持要將家中所有的閒餘資金投入樓市。

如若順利，故事按照這樣的單一軸線發展，十餘年後，歐成效最多隻能是一個拿着房產證打撲克牌的滬上土豪，真正推動他走至臺前登頂封神的，是另一條並行軸線上延伸的劇情——一個房產網紅的勵志成長故事。

“ 科學尚未普及”

在廣州上了幾年班後，歐成效有了句名言：真正勤奮的人不上班。他感覺職場只是屌絲遊戲，返回上海後便再沒去找過工作，四處看盤、找錢買房和在網上寫文章構成了他的主要生活。

在電話撥號上網的窄帶網絡時代，自投身樓市伊始，歐成效就用“yevon_ou”的ID混跡於各大房產論壇，一爲蒐集樓市情報，二爲抒發自己的買房見解。

2000年後，藉着美國互聯網高科技浪潮的彼岸東風，獲得美元風投的安家網在上海誕生，宏觀經濟環境疊加微觀政策因子，上海房價開始起飛，伴隨價格曲線上下波動而來的，是一場永遠不會停止的“看漲PK看跌”的樓市多空論戰。

安家網很快成爲了全國首屈一指的房產流量網站，其中的論壇板塊發展爲房地產關注者的聚集地，也是樓市“多軍”和“空軍”混戰的主戰場。

歐成效一開始多在天涯論壇與91facai網發帖，後來漸漸將重心轉移到了安家論壇。當時，全國處於房價暴漲前夜，樓市“多軍”隊伍薄弱，主導市場輿論的是由經濟學家、市場媒體和手中無房的散戶構成的“唱空”力量。

2003年，清華大學魏傑教授提出了地產寒冬論，稱房地產存在泡沫，並判斷中國房地產即將雪崩。他甚至放言：“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。”

一年後，上海樓市如日中天，曾對亞洲金融危機有精準預測的華爾街投行分析師謝國忠又在2004年10月發文，一篇《有史以來最大的地產泡沫將在近期破裂》在中國各界掀起了滔天巨浪。

就連房地產商萬科集團的時任董事長王石也在2009年“一腳踩空”，稱房價連續上漲是不可能的。

雖然事實上房價一路上揚，但“樓市即將崩盤”始終是當時市場的主流聲音，而安家論壇的版主，也以樓市“空軍”爲主。

“在當年的安家，樓市多頭真不多，我很喜歡論戰，雖然可以舌戰羣儒，但畢竟空方人多啊。眼看獨木難支的時候，來了個人，yevon_ou。他的習慣就是來發篇文章就走，來無影去無蹤，簽名欄很酷‘科學尚未普及’。”“地圖”，安家論壇的元老級網友，曾撰文回顧早年的上海房產論壇生態，在他的故事裏，“多軍”之一的歐成效是個異類。

安家上海老網友“夜雨滂沱”（以下簡稱夜雨）也記得那段過往：“安家的論壇版主是有一定權限的，可以封帖刪帖，當時yevon_ou是被打壓得最厲害的，他只要一露頭，基本上就給人‘咔嚓’，刪刪刪，因爲他上來不跟你多廢話，看見什麼人，他就送兩字套餐，罵人傻逼。”

這段被頻繁刪帖的日子，是歐成效的灰色記憶，直到今天，說起那段經歷，他依舊有些咬牙切齒：“他們把我ID封了，我能不生氣嘛！我再怎麼也是一個大V。”

“多軍”們囤房不少、家境也頗爲富裕，但在網上總被罵成篩子，在這樣的大環境下，一衆人等格外團結，還常在線下聚會交流情報，大家看歐成效苦悶，就幫着出主意，慫恿他獨立出安家論壇，自建輿論陣地。

2012年10月，歐成效主導的水庫論壇成立，奉行自由主義精神，將不刪帖，不封ID的“水庫憲章”置頂，還施行首創的民選版主和制衡版主並行制，那句“科學尚未普及”成爲了新論壇的宗旨。

水庫論壇在啓動期就引來了一批“多軍”入駐，其中就有烏鴉09、藍色水庫、地圖、Liyang_BB、小天天、夜雨滂沱、Chenzq55和陸主席等人，這其中不乏日後身家輕鬆上億的房圈大神。

水庫論壇就此誕生，這也正是日後全國房圈頭部社羣——水庫生態圈的雛形。

封神

水庫論壇建成後，註冊用戶增長緩慢，並未如歐成效在線下聚會時暢想的那樣，一躍成爲人氣爆棚的一線論壇，只能算是上海房圈的小部分“多軍”聚集地。

但這沒能影響歐成效在水庫發帖的積極性，之前被刪帖打壓的經歷持續刺激着他高頻輸出新文章，他還把一些水庫論壇裏其他版主發佈的“乾貨”補充完善，聚合成一個完整的“水庫理論體系”。

2016年，在整體貨幣寬鬆的環境下“去庫存”政策實施，加之年前A股市場表現疲軟，遊資缺乏出口，春節之後大量熱錢涌入房地產行業，全國房價出現爆炸性增長，樓市交易一時間量價齊飛。

北京二手房交易量當年高達27萬套，創歷史之最，而上海房價則拉出了13個月持續上漲的大陽線，綜合漲幅達到38%。

這一輪暴漲將無數人尋求財富增值的目光吸引到了樓市中來，這一次，從BBS時代一直寫到微信公衆號時代的歐成效抓住了機會，徹底走到了聚光燈下。

2016年11月27日，由著名奧派經濟學家牽頭成立的人文經濟學會在北京舉行了首期《創富講座》，歐成效是主講嘉賓，進行了一場長達115分鐘的個人演講，其主題是“中產階級如何保護自己的財富”，水庫論壇的公衆號之後推送了同名文章，很快成爲爆款。

歐成效的曝光率和粉絲量就如同當時的房價一樣，開始了疾速增長，早年網友贈予他的“歐神”名號，也真正在全國的房產圈子裏傳播開來。

這次演講中，歐成效從“體、用、術”三個層面揭示了水庫理論的邏輯，並得出結論，在當前貨幣超發的通膨環境下，中產階級基本上無法守住現有財富，更遑論成爲富人，逃離絕境的最佳方式不是存錢和炒股，而是追求大槓桿的負債式發展，構建“以房貸爲中心的資產組合包”。

實際上，在完整的水庫理論中，將買房的步驟分成了兩大部分，一部分是從市場營銷的角度，解決選房標的問題；另一個重要的部分則是籌資，其核心正是如何持續借到足夠的錢。

林娜是一名四川籍“85後”北漂，2016年初加入水庫論壇，隨後開始學習其中的理論和操作手法，兩年後，僅憑自己在家鄉成都的一套住宅的抵押款，便將手中的房產擴充到三城五處，爲了全款搶購其中一套位於重慶的新盤，身無分文的她在一晚上就籌措到了百餘萬現金。

“我手上一疊信用卡，又拿着個POS機，晚上11點趕去重慶的飛機，飛機還沒起飛的時候就一直在刷，因爲信用卡不能夠一下子刷出來，容易被風控，所以我在去機場路上刷了一會兒，在候機廳的時候也刷，上飛機前還在刷，對着個Excel表，刷完然後再記一下數字。反正最後就湊好了。”林娜通過12張信用卡套現了七十餘萬現金，再通過水庫論壇裏認識的一位從事民間借貸的“張哥”，融來了剩下的四十餘萬。

利用信用卡套現獲取現金的“灰色手法”，只是水庫理論中“術”部分的小小一環，在網友整理的《歐神文集》“築基篇”中，還囊括了零首付購房、貸款精算、資金成本計量、現金流管理和高利貸入門等多種技能的詳解。

林娜稱自己現在“負債累累”，每月30天，至少有20天在籌錢還不同渠道的貸款，不過她說自己並不屬於水庫圈子裏激進的那一派，帶她入水庫論壇的老鄉，在重慶白手起家，通過各種借貸手法，在四年間將自己的倉位從0推高至2000平米——房圈的老玩家不喜歡用套數來形容自己的房產，更習慣用總面積，甚至還建立了“2000平俱樂部”這樣的組織，其中不乏很多“90後”成員。

“他技能很強，能讓他的三姑六婆全部都支持他，幫他辦信用卡、合作房票，我沒那麼多家庭助力。”說起這位已成爲重慶房圈紅人的老鄉，林娜語氣唏噓。

“家裏不支持你？”我問。

“我爸一直不肯買房，也不想貸款，覺得壓力大，他有錢就拿去炒股，能有成都那套房，還得感謝我媽堅持要買。一個家裏拖後腿的總是男人。”

“加入水庫論壇後，什麼感受最深刻？”

“一個是，買房其實很容易，錢真的可以無中生有；另一個是，普通人賺不到錢是有原因的。”林娜答。

買房非下品

哪怕在重慶購置的房產半年後賬面價值翻了近一番，林娜還是無法獲得來自父親的全力支持，搗鼓房產在大多數人眼中都是不務正業，就連所謂的“房圈之神”，同樣也受困於這種約定俗成的眼光。

2018年1月，在自己40歲生日會的現場，歐成效突然宣佈和妻子朱文倩離婚。

這件事引發的輿論風暴刮出了房圈，成了全國大衆茶餘飯後的談資。廣大羣衆突然發現，歐成效居然是風投圈大名鼎鼎的“獨角獸捕手”朱嘯虎的妹夫，後者在兩個月前坐進了中國互聯網圈的頂級飯局烏鎮“東興局”，在資圈一時風頭無二。

在歐成效嘴裏，離婚的原因很簡單，他認爲朱文倩嫁給他不是爲了愛情，日常也並未給予他足夠的尊重。

一篇“10萬+”的自媒體文章《我炒房這麼成功，你憑什麼不尊重我！》，爲這場離婚事件又添了一把火，引發了一場“配與不配”的網絡口水戰。

文章將朱嘯虎也拉進了這場離婚論戰，稱朱家兄妹是來自書香世家、擁有海外學歷、收入極其優渥的投行精英，而歐成效只是一隻賭中地產紅利但內心脆弱的“野生財務自由仁波切”，離婚的核心原因在於雙方階級訴求的不匹配。

對於這種說法，歐成效嗤之以鼻：“貧窮限制了他們的想象力，這些人對真正的上流社會一無所知。”

歐成效也出生自書香門第，先人愛國教育家歐元懷在1924年創立大夏大學，是如今華師大一附中的前生。歐氏幾代都從事教育，是真正意義上的教育世家，家中子弟在古辭、經注方面都有很深造詣。

而2009年和朱文倩結婚前夕，歐成效就稱自己的資產已經接近一個億。

“自媒體小編拿着6000元的月薪，在他們的想象中，文倩的600萬年薪，已經是職場的頂峯，是他們崇拜的偶像，而事實是，年薪600萬，在每年賺一個億的人眼中，什麼也不是。就像老闆和夥計，完全是兩個階層，你能想象這是一個年薪100萬的高管，在差遣年薪6萬的前臺小妹。”在歐成效的價值體系中，自己並不比所謂的職場金領、投行精英低一等。

職業房地產投資人，這是歐成效對自己的定位，在2017年出版的《中產階級如何保護自己的財富》一書中，他用了全書近五分之一的版面，來全面闡述自己的這份工作，並將這個工種定義爲：全中國從事者不超過1000人的最稀缺職業。

但歐成效也在這本書中承認：“職業房地產投資者在過去的年份中賺了很多錢。但幾乎所有圈內的朋友，都有不受家裏人尊重的痛苦，無論是岳丈、丈母孃，還是配偶或清潔工阿姨。”

“大部分人的思維完全是定式的，他們只要講樓市就一定是溫州炒房團，講房地產一定是要‘炒’，以爲你就是買進賣出，甚至要哄擡市價、炒熱樓盤這樣去賺錢，其實房產投資是優化市場、降低房價的。”歐成效覺得整個社會對房地產行業和其從業者都存在太多太多誤解，房地產投資人應該是“中流砥柱，國之棟樑”。

雖然調侃自己的水庫理論是“二流上層武學心法”，但在歐成效心裏，它高於市場上的其他理論太多，甚至在個人綜合能力提升和潛能激發上也大有作用。

“事實上用水庫心法這樣去貸款、放大槓桿，比較激進地買房子，是一個非常複雜的工程，從選籌、選地到選板塊，再到看房、模擬歷史資料價格，還要鬥中介、鬥商家，解決房屋的破損、裝修的裂縫……整個流程走下來的話，就等於是獨立完成一個差不多500萬的商業項目。”在歐成效看來房地產投資是一門追求極致的美學，講究的是在100套房產中，用各種縝密指標，挑選出最好的1～2套，這纔是能賺到錢的根本。

“可以這樣說，如果一個人用水庫的方法買過五套房子，他就能出去創業當老闆了。”歐成效最後總結。

“負翁”

曾是水庫元老之一的夜雨卻認爲歐成效的水庫理論破綻重重，他將房圈的投資者分爲兩個流派“融資投機派”和“套保派”，他是後者，而歐成效屬於前者，“融資投機派就是通過借貸錢，我去買入，他認爲未來是有一個確定性的收益在的，雖然水庫文字寫了很多，但大部分的篇幅都是放在瞭如何融資上面，或者說它最擅長的地方就是如何融資，而它的投資出口就一個，房地產。”

水庫理論實行的基礎動因是：中國當前名義貨幣增速過快，致使個人持有的金融資本縮水嚴重，爲防止財富被不斷稀釋，就需要用今天更便宜的錢購買明天更貴的資產，前者是低利率借貸資金，後者則指房產。

夜雨卻覺得“貨幣超發=房價增長”只是一個定性結論，兩者間的傳導渠道還受到各種變量影響，尤其是時間因素，但借貸利息隨時間增長，又屬於必須兌付的剛性成本，整體投資風險就集中在投資者的角度，而水庫理論又主張向父母和周邊親友拆借更低成本的資金，這無疑是將至親捆綁成了“連環船”，一旦樓市增長不如預期，整個家庭乃至家族都將暴露在風險敞口之下。

“融資投資機派其實就是賭博！從yevon_ou的投資哲學角度來說的話，他就是在投機，通過文倩啊、其他女朋友的收入融資什麼的，本質都還是在用高評高貸，不斷用債務投入生產，一旦有個壞消息，他還要花大精力去安撫債主，能把人累死。”夜雨早年因“版主管理權”的爭議與歐成效一系產生分歧，後與違背“水庫憲章”的歐派決裂出走，成爲高舉“水庫紀委”大旗的“倒歐派”，常會在一些房產論壇和自己的公衆號上拆解水庫派的投資邏輯，其中不乏一些分析歐成效真實身家和負債壓力的文章。

對水庫論壇有基本瞭解的人一般會形容：水庫的粉絲是全中國僅次於企業傢俱樂部最富有的羣體，A7只是尋常，A8更是不少，A9也不稀奇——“AX.Y”是水庫黑話，一種財富的計量方式，X表示資產的位數，Y則表示資產開頭的數字，如A8.5就等於資產達到5000萬。

不過，深度瞭解水庫論壇的人就會知道，這個羣體的負債規模也大大超越了正常人的想象，大多數人雖賬面繁榮，但卻是名不副實的“負翁”。

歐成效作爲水庫心法的創始人，也是堅定的“2N”理論實行者，即保持一年至少加倉兩套房的擴張速度，他主張“大面積、低單價”的選籌策略，在房價持續上浮的基礎上以貸養貸，激進擴張。

這一系列舉措使得歐成效在很長時間裏現金流極其緊張，他也直言，這種長期在生存線上掙扎的生活，確實給自己帶來了巨大的精神壓力。

“最焦慮的時候，比如說明天要還200萬，一週之內要還400萬，一個月之內要還800萬，但手裏只有2000塊。”歐成效說。

“那怎麼去解決，再借貸？”我追問。

“各種各樣的方法，所有的方法一起上。”

“歐神”現金流吃緊，不是什麼罕見的新聞，在房圈江湖上還流傳着不少歐成效向朋友借貸的聊天截圖。2018年，因離婚造成35處夫妻共有房產產權離析和新增五千餘萬個人債務，歐成效一度還傳出了“斷供”的消息。

夜雨旗幟鮮明地反對歐成效的“職場無用論”，他將職場也定義成一種槓桿投資方式，與水庫心法裏提到的信用貸、接力貸、POS機套現等技術型槓桿不同，職場的成本投入趨近於零，甚至可能爲負，卻能讓人接入社會分工體系，帶來的回報是短期內不可計量的。

在“斷供”傳聞期間，夜雨還曾在自己的公衆號“十里花雨財臨門”上向歐成效喊話：“小歐同學不要賭博，趕快去上班。”這和多年前歐成效被“空軍”圍剿時喊出的那句：“不要去賭博，馬上就買房”的口號，產生了一種微妙的呼應。

是福音還是鐮刀？

北京國貿三期80層的酒廊裏，北京房圈“老油條”金曉陽帶我臨窗眺望周邊錯落起伏的高樓，你隨手指一棟，他就能將那套樓盤的基本情況說得清清楚楚，聊到歐成效，他大手一揮：“歐之前是靠囤‘老破大’起家，現金流一直差得很，現在主要靠‘賣鏟子’‘開演唱會’來割韭菜賺錢。”

“賣鏟子”，是房圈專用術語，指代從事圍繞房產投資衍生而來的知識付費、投資諮詢等信息服務類業務。

2015年，歐成效因家庭原因遷居北京，一直活躍在上海房圈的他開始深度接觸北京房圈。2017年，之前一直在水庫BBS上和歐成效隔空發帖互動的北京房圈名人“水原十口”（以下簡稱水原）把“小密圈”（後更名爲“知識星球”）這款產品推薦給了他。

“歐大之前沒做過變現，知識付費那時很熱，當時他就看到了商機，他開號後當晚，稅後收入就近百萬。”水原計算過，水庫“小密圈”頭一天的粉絲付費收入，差不多是他在這裏一年的總收入，但他覺得歐成效“開圈即火”是水到渠成的事。

水庫一躍成爲“小密圈”上最活躍的付費圈子，這也直接印證了水庫理論已經超越小衆樓市“多軍”範圍，成爲一門大衆追捧的財富“熱學”。

在2018年這個房地產投資者不怎麼好過的年份，歐成效在“知識星球”和“在行”等知識付費平臺上的業務一片繁榮，光“知識星球”單年的粉絲年費收入完稅後就高達千萬。

“歐神”成爲了全國房圈最頭部的網紅大V，在行、功夫財經、新浪、今日頭條、磨鐵和中信出版社等大量機構開始尋求和他的進一步合作。

水庫IP聲譽日勝，隨之而來的，是異見者們不斷擴大的反對聲浪。

“歐一直喊買‘老破大’‘67複式’，都買在像天通苑那種地方。不管房子質量如何，他覺得只要貸到就是賺到，但是實際上這個核心是有問題的。他女朋友瓜瓜不還評價說，理論特別棒，然後越到實踐的地方，路走得越歪。”金曉陽說。

作爲一個在西城部委大院長大的“北京土著”，金曉陽打小不愛讀書，就熱衷鑽研怎麼賺錢，大學剛畢業他瞄準了樓市，就敢瞞着家裏人、揣着刷信用卡套來的5萬塊去售樓處定房子。

2016年初，金曉陽看到了歐成效用“拆骨法”唱衰學區房的文章，覺得觀點新穎有趣，便加入了水庫體系，還成了一個外圍社羣的羣主。但隨着自己購置的房產越來越多，實戰經驗豐富的金曉陽發現水庫論壇的問題也不少。

“歐的每一篇文章我都看過，核心理論在2016年以前就講得差不多了，到中後期講到落地的時候就已經有點問題了。再後來呢，他開始鼓吹什麼重慶瀋陽了，開始間接推新盤，和他的馬仔們聯合開發商割韭菜了。”金曉陽覺得這一兩年來，水庫論壇的氛圍明顯發生了改變。

歐成效2016年底在水庫論壇公衆號上喊出“上海生機有限，重慶纔是未來”的口號，號召水庫粉絲將投資目光轉向二線城市，尤其是重慶、瀋陽。

對此，死槓歐成效的夜雨評價更加犀利：“投機派的資金成本會倒逼他去不斷尋找收益極高的新興市場。無論yevon_ou認爲那是重慶，還是瀋陽，反正他得要一個。只有新興市場才能夠滿足他的借貸成本，這是他的命門。但是反過來說新興市場是什麼樣的？新興市場是具有巨大的不確定性的。”

夜雨認爲，一旦發生風險，產生習慣性損失，歐成效之流必須不斷擴大融資規模，如果房子長期不漲，資金退出困難，甚至會演化成一種龐氏騙局。

曾多次試圖調解歐夜二人矛盾的房圈老友“地圖”，也逐漸站到了歐成效的對立面，公開發文表示房圈“已經漸漸爛掉”，裏面流行的是“黃鼠狼和雞”的韭菜式故事。

面對外界嘈雜的攻擊聲，歐成效表示自己根本不在乎，“我一直都是有仇家的，他們堅持不懈，持之以恆，年復一年地罵了我十幾年，我已經完全習慣了。”

對於異見者們，他的評價只有一句話：“一個能打的都沒有”。

“我說哪個城市好，就是真的好，水庫從來都是我看準了，我自己先投，真金白銀砸下去，真金不怕火煉。”歐成效從不認爲自己手握割“韭菜”的那把鐮刀，反覺得自己傳播的樓市財技，點燃了普通人的財富曙光。

在一篇公衆號推文中，歐成效用一個故事隱喻了水庫論壇存在的意義：

“當歐洲人第一次來到非洲，他們一手舉着《福音書》，高傲地對原住民說：‘孩子們，我爲你們帶來了福音。’

此後，‘福音’席捲了整塊大陸。

今天，你們來了，你們看見了。”

歐成效眼中的水庫心法，就是那本引導普羅大衆開掘金與蜜之地的《福音書》。

盜火者與取火人

加入水庫快三年，林娜的很多觀念都發生了變化。幾年前她曾有個條件不錯的追求者，男方是個文藝青年，堅稱自己“這輩子不買房”，還拉着林娜計算租房比買房能節約多大一筆錢。

“只有立志說要買房的，哪有立志不買房的！”林娜覺得兩人不合適，拒絕了男方。

但在已經擁有五套房的今天，林娜卻覺得自己的結婚對象有沒有房子，沒那麼重要，“其實我接受沒有買房的對象，因爲我比較有自信我可以影響他，讓他跟着我一起來做這件事，大家一起買房。”

幾本產權證帶給了林娜足夠的安全感，很多事情變得不那麼重要，她甚至發現就連愛情帶給她的快樂和傷痛感都被削弱了。

去年，林娜成功說服了表妹多辦了幾張信用卡，她也拿這些信用卡來償還自己的部分債務，“我其實不太需要她的卡，就是在慢慢幫她養，等以後卡的額度高了，她也能在成都買套房子。”

2019年2月18日，水庫“知識星球”提早開放了新一年的會員續費。5500元的年費，爲了買房已經杜絕所有高消費的林娜交起來眼都沒眨，她覺得自己“要爲信仰充值”。

官方數據顯示，“歐神”在水庫“星球”裏已經回答了超過12萬個問題，他基本有問必答，提問範圍除了和樓市相關，還涵蓋經濟學、職場和兩性情感……

“其實網紅不賺錢，我在自媒體裏面賺的錢不到房地產的零頭。但在漫長的十幾年中，我一直都很孤獨，自從我開始做網紅，把水庫心法告訴了很多人以後，我多了一大羣跟我志同道合的朋友，他們能理解我的痛苦悲傷，我覺得很快樂。”

歐成效每天要花至少五個小時在“知識星球”裏，工作要安排得多，凌晨四五點，粉絲們還能發現他活躍在圈子裏答疑。

“我幫助到了很多的人，你可能對整個社會的窮人的數量之大沒有概念，在我接觸到的人裏面，95%是連1000萬都沒有的。對於最廣大的粉絲用戶來說，發家致富纔是他們最核心的需求。”

修正這個世界的不合理是歐成效賺錢的原動力，現在他覺得，自己至少帶來了一些改變。

哪怕覺得歐成效不懂房價、熱衷割韭菜，金曉陽也不得不承認，水庫論壇主張的“買房論”，確實改變了很多人的人生，“房子是一種財富的積累，也代表着截然不同的人生，可以說每一個過得好的家庭是因爲房子，每一個過得不好的家庭也是因爲房子。”

金曉陽和我聊起他的一些經歷，他曾協助解決過很多住房遺產的繼承分配糾紛，慢慢發現，引發糾紛的房屋越老舊、越狹小、越不值錢，子女們搶得就越兇，完全不顧親情人倫，因爲他們來自社會的底層；他也曾帶一個家境較差的租客參觀過一個高檔小區，一圈走下來，對方完全沒有在意小區的各種人性化設計，只和他感慨：國家怎麼變這樣了，有錢人怎麼能這樣花錢，一部嬰兒車3萬塊！

“現在的人類社會相對文明很多，沒有殺戮，但有無數方式消滅掉那些賭性、懶惰、笨拙的‘沒錢基因’，而財富的積累，能讓你在優勝劣汰的社會中更好地存活下來。”金曉陽說。

在採訪最後，得知我先後拜訪了夜雨和水原等人，金曉陽有點好奇：“你見了歐成效的朋友還有敵人，你是想說他厲害呢，還是不厲害呢？”

“我從沒有想要去審判他，非要評價的話，”想了想更適合的措辭，我補充道，“我覺得歐成效更像一個不純粹的盜火者，而你們，都是取火人。”

誰的財富自由之路？

歐成效最終決定在2020年徹底關掉水庫的“知識星球”。2017年後，整個房地產市場的經濟和政策環境都發生了重大轉變，水庫派能用上的招數，也不多了。

“人和整個市場活動相比，你會發現自己是多麼的渺小，你是改變不了這個世界的，沙漠的那邊還是沙漠，孤獨的外面還是孤獨，這件事情是沒有盡頭的，而我有點累了。”歐成效想，自己或許該退休了。

關於未來，歐成效覺得自己可能會開輛SUV先去新疆轉一圈，然後找個好地方建一座山莊，過上最高品質的“宅男”生活。他還有點想當個作家，曾經的少年時光被瓊瑤小說填滿，他覺得自己可以寫本都市言情小說，還計劃把男主角寫死，他幻想幾萬讀者在屏幕那頭一半目瞪口呆，一半如喪考妣。

在一篇總結歐成效近年動向的文章中，作者提到，在今天這個時候，水庫祕籍被推送至百萬人眼前，這恰恰意味着房產投資的黃金時代毫無疑問地過去了。

“房子就是一個A7數量級的財產。我們父母那代人，要花幾年的工資，五六千塊去買一臺彩電。上世紀90年代末，十幾萬的汽車又變成了一個非常重要和體面的財產。今天，一套五百萬的房子成了女生擇偶的標準、成不成功的重要分界線。但中國人在不停地變得更富裕，五十年之內，我們的社會財富或許會進化到億萬級，到時候買套房子就像買一輛車這麼容易，人們會開始考慮一些千萬級的財產，像宇宙飛船、私家飛機。”

歐成效將房子定義爲特定時間的特定產物，當下社會處於百萬數量級的財富時代，房子被賦予了很多的意義，但隨着經濟高速發展，他判斷，人們將房產視爲財富標誌的時代，再有二十年就會結束。

面對中國當下的政治經濟環境，歐成效也意識到，他曾經能大放異彩的時代已經提早奏響了尾聲。當然，對更多普通人來說，這個黃金時代其實從未來過，也無談離去。

其餘的入場玩家卻並不承認這是一個即將關閉的賭局，他們身後還有越來越多的淘金者在奔來的道路上，雙目赤誠如旭日，似乎屬於他們的財富奇遇纔剛剛開始，也永不會結束。

在每次採訪中，我都向受訪者拋出了同一個問題：房價未來會跌嗎？

“怎麼會跌呢？以後中國進入老年人社會，沒人交稅啊，不印鈔票我們未來的養老金怎麼辦，一印鈔就會通膨，房子就會繼續漲，”林娜雖然眼神有些迷茫，但隨後又堅定了語氣，“這麼多年了，房價它也沒有跌過。”

水原的答案是：“在貨幣超發環境下，房價會跌的唯一原因，我們說只能是因爲漲太多了。”

談到自己的樓市導師“歐神”提出的“房產投資收益5億見頂”，水原覺得這是“很保守的說法”，“他說的是今天的5個億，在未來這個數字可能意味着20個億、50個億！”

金曉陽倒是不對房價的漲幅報以絕對判斷，但卻告訴我：“你知道我們這個圈子的人都在焦慮什麼嗎？就怕房子漲太快，自己沒趕上機會。”

講究組合投資和風控先行的夜雨則認爲，在將來很長一段時間裏，因爲文化傳統、經濟政策和複合屬性的多重因素支撐，房子依舊是中國最具保值功能的資產，也是始終能被銀行承認的優質抵押物。

“中國有句話是說‘財富之道，以末斂之，以本守之’。工商業是末業，而本業就是我們說的房地產。”夜雨將房子作爲自己投資組合裏抵抗風險的底層基石，如無意外，未來他不準備拋售手頭的任何一處房產。

當下，房子的價值好像毋庸置疑，持有者們似乎已經登上了那艘能抵禦所有風浪的諾亞方舟，但事實，卻又並非如此。

2019年全國兩會召開。3月6日，新的“政府工作報告”出爐，相較往年提出了“改革完善房地產市場機制”和“深入推進新型城鎮化”的新指導方針。