從去年6月開始，深圳出現核心地段的寫字樓，遭遇大面積退租，深圳甲級寫字樓空置率上升，租金價格相比2017年下降明顯，有的標杆項目價格最高下降近一半。

“目前300平米左右的寫字樓只有60多層還有，租金在270元/平米/月左右。”中介李先生幹這行10多年，深圳市福田區的各大寫字樓租賃業務是他工作之一。李先生向記者介紹，今年福田區寫字樓的租金是這幾年來的低窪值，2018年上半年，某金融中心60層的寫字樓租金在400-450元/平米/月之間，而現在270元/平米/月左右，租金下降了30%多。

寫字樓市場在去年6月入冬

寫字樓空置率上升，租金下降，在去年夏天深圳寫字樓市場便給包租客（或業主）和開發商唱響了一曲“涼涼”。

去年6月，深圳市福田區某甲級寫字樓，一次性被退租10層樓，退租面積共計3萬平米，打響了福田區寫字樓市場下行的“第一槍”。

據李先生介紹，一次性退租的企業從事P2P行業，由於自身違規操作，導致資金鍊斷裂，再加上該公司規模很大，一次性租了多層寫字樓，導致最後一次性退租。李先生表示，現在該寫字樓對入駐的企業都有較嚴格的審覈，且價格較高，目前P2P公司基本沒法入駐。

除被退租的深圳福田某甲級寫字樓外，福田中心區的各寫字樓空置率持續上升。據戴德樑行發佈的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告顯示，福田中心區年末空置率較上年末上升2.9個百分點至13.8%。

戴德樑行發佈的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告分析稱，整體經濟環境下行令寫字樓市場需求回落，擴租及新租需求較爲謹慎，部分包租及金融行業出現較大面積退租的情況。

深圳中原寫字樓部董事總經理範進佳向《華夏時報》記者表示，受2018年整體經濟環境影響，中美貿易戰、去槓桿、股市崩盤??令市場經濟壓力增大，企業爲尋求自保，開源節流，或縮減辦公面積、或轉爲選擇更爲低價的物業辦公、或直接退場。雪上加霜的是，自2018年5月開始，一批P2P企業爆雷、部分債券違約，加速提升寫字樓的空置率。

同時，深圳甲級寫字樓的供應量處於高峯井噴階段。目前深圳甲級寫字樓的存量面積約在500萬平米，加上未來的持續新增，預計2023年存量面積將達到1300萬平米，這在一定程度上還會牽制整體空置率。

租金猛降包租客承壓

這讓從事寫字樓包租生意的包租客生意也冷清很多。在福田中心區財富大廈做寫字樓包租買賣的徐女士向《華夏時報》記者介紹，從去年下半年以來，生意便沒有之前那麼好做，而相對應租金也一直在走下坡路。徐女士表示，目前財富大廈一間350平米左右的寫字樓，月租金是175元／平米，而在2017年月租金至少是220元／平米。

範進佳向《華夏時報》記者介紹，以“卓越時代廣場”的租金變化來看：在2017年，這棟大廈最便宜租金價格在280-300元/平米／月，大部分成交在320元/平米/月。而到了2018年，成交的租金價格回落到250元/平米／月左右，甚至最低達到了180元/平米／月，價格回落明顯。

租金下降，主要原因來自兩方面，範進佳表示，一方面租賃市場出現了變化，空置率明顯上升，包租客、開發商爲搶奪市場，紛紛採取“讓價”策略，降價潮一波推起一波。另一方面，高端金融業在資本市場受到重創，辦公需求減弱，從而令整體租金無法堅挺高位，出現租金走勢疲軟。

據範進佳觀察，至2018年下半年，尤其第四季度GDP增速持續下降，寫字樓的空置率陡然大幅提高，於是，部分包租客爲控制運營風險，不惜違約退租。

供應持續增加租金難漲

包租客徐女士向《華夏時報》記者介紹，隨着春節後租賃旺季到來，國家經濟環境趨好，年初又有一批公司入駐，近期寫字樓出租成交量明顯回升，年後已經出租了三四千平米。但整個大環境還不夠樂觀，按兩年前的情況，這種面積的寫字樓一退租便立馬租出去了，而現在這間已經空置了一兩個月。

近期《華夏時報》記者走訪了福田中心區多處寫字樓也發現，隨着金融市場的小幅穩步調整，春節後寫字樓成交量較年前有所回升，但是租金仍處於近兩年來的低窪值。

卓越時代廣場的物業負責人向記者介紹，目前在租的寫字樓各樓層都有，從低樓層到高樓層的大小面積都還有存貨，帶精裝修，月租金290元/平米左右。但都是房東的報價，都可以談。

而“小陽春”的到來，能否給深圳寫字樓帶來一波利好？

範進佳認爲，2019年貨幣政策將鬆緊適度，宏觀環境相對樂觀，市場小幅度穩步調整，但因2018年經濟衝擊較大，市場需要經歷一個恢復期，短期內不會有太快發展。同時，租賃市場經歷去年的洗牌，部分物業租金調整到位，甚至出現一些性價比較高的筍盤，爲客戶提供更多性價比較高的選擇，因此，租賃單位的流動性增強，成交變得活躍。

其次，金融爲萬業之母，年初銀根寬鬆，金融資本的回升，都對市場有所刺激，大大提升市場的信心，企業逐漸走出資金困境，消除顧慮，在發展上表現更爲積極。銀行證券的各項利好助推資本市場的復甦，助推金融業的發展，很多金融業態的公司都有在今年擴充規模。

在我們最近成交的租賃單中，有好幾單來自外資金融機構。隨着我國金融市場對外逐步放開，外資金融走入深圳，寫字樓的需求相應也在增長。

範進佳表示，綜上來看，近期寫字樓出租量因需求增大會繼續增加，但受限於全市的新增供應量也在不斷放量，直至2023年，平均未來每年甲級寫字樓都有100萬平米的新增供應。因此，預計租金將會維持平穩，不會出現明顯漲幅。

同時，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，目前寫字樓成交量雖稍有上升，但仍處於較低水平。對租金及出租量並不會有明顯影響，供過於求的情況持續存在，租賃市場能保持平穩前行已是不錯的情況。

責任編輯：袁曉瀾