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來源| 騰訊房產深圳站綜合

大洋網-廣州日報

2018年8月6日，深圳市規劃和自然資源局（規劃國土委）起草《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規定》（徵求意見稿）並公開徵詢公衆意見。

時隔半年，2019年3月15日，深圳市規劃和自然資源局發佈正式稿，並且更名爲《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》（以下簡稱《管理規定》）。 該規定發佈日起施行，《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》（深規土告〔2010〕16號）同時廢止。

據悉，該《管理規定》共分八個章節五十一條，分爲五部分。其中，對開展更新單元計劃的申報工作進行細化和明確，增加了“計劃調整”、“計劃調出”兩項規定，首次提出對更新單元計劃實施有效期管理制度，從而促進更新單元計劃的優質、高效推進。

【計劃申報新政劃重點】

1、規範市、區職責和單元計劃審批流程，明確計劃備案覈查內容

2、明確合法用地計算要求，四類用地不予劃入拆除範圍

3、“工改保”條件小幅放寬，區塊線外不受軌道站點500米範圍要求

通過梳理，分享以下主要內容：

規範市、區職責和單元計劃審批流程

明確計劃備案覈查內容

根據《管理規定》，市級更新主管部門主要負責擬訂政策和制定規範，指導全市更新單元計劃等有關工作，同時負責更新單元計劃備案，重點更新單元計劃統籌報批，組織開展城市更新單元的標圖建庫；而各區政府負責除重點更新單元以外更新單元計劃的審批工作，各區城市更新機構負責更新單元計劃的審查工作，同時負責組織開展重點更新單元計劃的申報工作。

同時《管理規定》明確，更新單元計劃報區城市更新機構審查通過後，5個工作日內形成計劃草案進行公示，公示後將計劃草案和公示意見處理情況一併報區政府審批通過後進行計劃公告。計劃公告起5個個工作日內報市規劃與國土資源部門備案，予以備案後方可開展後續工作。

值得注意的是，相比原計劃審批流程，《管理規定》計劃草案的公示僅需通過區更新機構審查即可，而計劃公告前則需通過區政府審批，且《管理規定》明確市規劃與國土資源部門備案覈對內容，即主要覈查以下內容：

（一）更新單元計劃公告內容的規範化。

（二）拆除範圍用地面積。

（三）拆除範圍關於城市總體規劃、土地利用總體規劃、全市或各區城市更新五年規劃管控要求的落實情況。

（四）更新主導方向。

（五）無償移交給政府的用地。

明確合法用地計算要求

四類用地不予劃入拆除範圍

《管理規定》明確規定拆除範圍內涉及非農建設用地與農村城市化歷史遺留違法建築處理用地以及舊屋村用地重疊部分合法指標計算的處理規則：

（1）與農村城市化歷史遺留違法建築處理用地重疊的

非農劃定在前，重疊部分不計劃合法用地指標；

非農劃定在後，重疊部分另行計入合法用地指標，非農建設用地不需再調整方案。

（2）非農建設用地與舊屋村用地重疊的，另行計入合法指標，非農建設用地不需再調整方案。

值得注意的是，對於以下四類用地，不予以納入拆除範圍：

（一）市年度土地整備計劃和棚戶區改造計劃確定的區域。

（二）未建設用地、獨立的廣場用地和停車場用地。

（三）土地使用權期限屆滿的用地。

（四）調出更新單元計劃未滿三年的用地。

但《管理規定》同時指出，對於國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除範圍，適用城市更新政策。

“工改保”條件小幅放寬

區塊線外不受軌道站點500米範圍要求

《管理規定》提出，在城市基礎設施和公共服務設施支撐的前提下可申請“工改保”。其中工業區塊線內的，按照工業區塊線管理辦法執行。而根據工業區塊線管理辦法，一級區塊線內位於已建成或近期規劃建設的軌道站點500米範圍內的工業用地，可建設人才住房和保障性住房，但用地面積原則上不超過該區塊總面積的10%。

因此，《管理規定》意味着區更新局審查後先做計劃草案公示，然後再上區政府會審批。但是，市更新局對於不合規項目可以不予備案。計劃申報審查審批流程簡化，但標準將更嚴，申報專業化、精細化越來越重要！而且“工改保”豁免軌道站點要求，但這必須是工業區塊線以外的項目！而工業區塊線以內的，合法用地必須有50%在軌道站點以內！其他用地在各種情形下超過軌道站點500米以外不得超過10%！同時還要受工業區塊線工改保佔比總量10%限制！所以“工改保”是小幅放寬，進一步明確適用條款。

附：正式稿與徵求意見稿對比表

原文專業複雜、枯燥乏味，解讀如下：

Q：哪些理由可以拆房子？

A：按照新規，舊工業區可以“大拆大建”，但拆房子得有以下理由：

1、爲了城市基礎設施、公共服務設施的完善而拆。

2、要拆掉環境惡劣或存在重大安全隱患的房子。

3、拆掉影響深圳的發展規劃的房子。

但是，拆掉的舊工業區，只能轉爲建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房（保障房）。如果拆的是隱患嚴重的成片舊住宅區，可以適用棚改政策。但也是得是改爲保障房。

Q：哪些房子可以拆？！

A：1、“工改保”開閘，保障房大增！深圳此前出臺的《關於加強和改進城市更新實施工作暫行措施》中規定，軌道站點500米範圍內規劃爲工業區可以申請“工改保”；本次新規提出，不再設定距離軌道站點是500米還是1000米的要求。所有的工業區都可以申請“工改保”。深圳保障性住房將大幅增加，並將深遠影響深圳房價。

2、取消小地塊舊改！拆除範圍用地面積應當大於10000平方米。2014年深圳實施的“小地塊”更新政策被廢， 3000-10000平方米之間的地塊，不能再舊改了。說明以前這個政策添亂不少。

3、舊村裏的舊住宅區可以改爲商品房！與各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，可以通過城市更新實施改造，但必須獲得100%權利主體同意。也就是說，只有這種才能改造爲商品房。混在舊區裏的住宅區，這纔是深圳最值錢的香餑餑。

4、照顧原來的關內“貴族”。對福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域，鼓勵整村拆除，拆除範圍用地面積不小於15萬平方米就可以；但其他區的拆除範圍用地面積原則要小於30萬平方米。

5、對違法用地容忍度提高。拆除範圍內權合法用地比例的要求： 坪山中心區不低於50%；重點更新單元的合法用地比例應當不低於30%；其他更新單元的合法用地比例應當不低於60%。單獨點了坪山中心區，是因爲這裏的違法用地太多而必須容忍嗎？

6、有些舊工業區不滿10年也可更新。2009年12月31日前建成的舊工業區，可申請拆除重建，更新方向應爲普通工業（M1）。

7、國有出讓用地上的房子滿12年就可以拆！國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除範圍，適用城市更新政策。

8、單一宗地“工改工”，不滿15年也有機會拆！對於單一宗地的“工改工”項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積三分之一的，可申請以拆除重建爲主、綜合整治爲輔的城市更新。

9、工業園區停車場、綠地可以拆了建房！對於工業園區內爲生產、生活服務的停車場、回車場、道路以及綠地等用地，符合省“三舊”改造地塊數據庫入庫標準的，可與工業園區一併劃入拆除範圍。

Q：哪些房子不能拆？

A：本次新規鼓勵大拆大建，但也約定了一些不能拆的情形：

1、未滿20年的舊住宅區不能拆！拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。其中舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。有多少苦苦煎熬、守株待兔的人要失望了，更失望的是那些2015年房價大漲後殺入的投資客。

2、舊工業區、舊商業區建築物不滿15年的，不能拆！但有些情況可以納入統籌改造。

3、容積率超過2.5的城中村、舊屋村不能拆！對於現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除範圍。

4、樓堂館所或市區財政全額投資的公益性用地，不能拆！因規劃統籌等原因確需劃入拆除範圍的，應徵得權利主體及主管部門的同意意見，其處置應符合國家、省、市的有關規定。

5、被非法佔用的不能拆除更新！被非法佔用的已完成徵轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區範圍內用地，原則上不劃入拆除範圍。通過城市更新實現用地清退的除外。

欲知深圳舊改新規詳情請瀏覽如下原文：

《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》全文如下

第一章 總則

第一條 爲進一步規範我市拆除重建類城市更新單元計劃（以下簡稱更新單元計劃）管理工作，根據《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)和我市城市更新相關規定，制定本規定。

第二條 本規定適用於我市拆除重建類城市更新單元計劃的制定、調整和調出。

第三條 實施以拆除重建爲主的城市更新，應當以城市更新單元爲基本單位，通過更新單元計劃，劃定拆除範圍，明確申報主體、更新意願、更新方向以及公共利益項目用地等內容。

第四條市規劃和自然資源部門作爲市城市更新主管部門，負責組織、協調、指導全市更新單元計劃的有關工作，擬訂更新單元計劃政策、組織編制城市更新專項規劃和相關技術規則、標準，制定管理規範；負責更新單元計劃備案，重點更新單元計劃統籌報批，組織開展城市更新單元的標圖建庫等工作。

各區政府（含新區管理機構，下同）負責除重點更新單元以外更新單元計劃的審批工作。

各區（含新區，下同）城市更新機構負責更新單元計劃的審查工作，負責組織開展重點更新單元計劃的申報工作；負責城市更新單元標圖建庫的申報工作。

第二章 申報情形

第五條特定城市建成區具有以下情形之一，通過綜合整治、功能改變方式難以有效改善或消除的，可申請通過拆除重建方式實施城市更新：

（一） 城市基礎設施、公共服務設施亟需完善。

城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足，按規劃需要落實獨立佔地且用地面積大於3000平方米的教育設施、醫療衛生、文體設施、供應設施、交通設施、社會福利設施、消防設施、公園綠地等城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目用地。

（二）環境惡劣或者存在重大安全隱患。

1.環境污染嚴重，通風采光嚴重不足，不適宜生產、生活。

2.經相關機構根據《危險房屋鑑定標準》鑑定爲危房，且集中成片，或者建築質量有其他嚴重安全隱患。

3.消防通道、消防登高面等不滿足相關規定，存在嚴重消防隱患。

4.經相關機構鑑定存在經常性水浸等其他重大安全隱患。

（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施。

1.所在片區規劃功能定位發生重大調整，現有土地用途、土地利用效率與規劃不符，影響城市規劃實施。

2.屬於我市禁止類和淘汰類產業，能耗、水耗、污染物排放嚴重超出國家、省和市相關規定，或土地利用效益低下，影響城市規劃實施並且可進行產業升級。

3.其他嚴重影響城市近期建設規劃實施的情形。

第六條在滿足本規定第五條的基礎上，在城市基礎設施和公共服務設施支撐的前提下，規劃爲工業的舊工業區，可申請按照簡易程序調整法定圖則用地功能建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房。其中工業區塊線內的，按照工業區塊線管理辦法執行。

第七條對使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區，適用棚戶區改造政策的，按照棚戶區改造相關規定實施改造。

因規劃統籌需要，與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，可通過城市更新實施改造。

第三章 拆除範圍

第八條申請拆除重建的特定城市建成區，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，充分考慮和尊重所在區域自然、社會、經濟關係的延續性，按照相關規劃與技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作爲拆除範圍。

第九條 拆除範圍應符合城市總體規劃、土地利用總體規劃等總體規劃的相關管控要求。

第十條 拆除範圍的劃定應當符合全市城市更新五年專項規劃及各區城市更新五年專項規劃的相關空間管控要求：

（一） 拆除範圍原則上應位於各區城市更新五年專項規劃確定的拆除重建類空間範圍內。各區城市更新五年專項規劃未獲批准的，拆除範圍應位於全市城市更新五年專項規劃確定的優先拆除重建區內。

（二）重點更新單元的拆除範圍應當位於全市城市更新五年專項規劃確定的優先拆除重建區內。

因技術原因導致拆除範圍超出上述區域的，超出用地面積不得大於拆除範圍的10%。

清退用地、法定圖則或其他法定規劃確定的公共利益項目用地，不受前款規定限制。

第十一條拆除範圍的用地面積應滿足以下要求：

（一）拆除範圍用地面積應當大於10000平方米。

（二）福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的原農村集體經濟組織地域範圍應當對整村用地進行研究，分別明確是否進行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除範圍，鼓勵其他各區參照執行。

（三）重點更新單元位於福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的，拆除範圍用地面積原則上不小於15萬平方米；位於其他區的，拆除範圍用地面積原則上不小於30萬平方米。具體拆除範圍用地面積以市政府審批爲準。

第十二條 拆除範圍內權屬清晰的合法土地面積佔拆除範圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應符合以下要求： 坪山中心區範圍內的更新單元，其合法用地比例應當不低於50%；重點更新單元的合法用地比例應當不低於30%；其他更新單元的合法用地比例應當不低於60%。

坪山中心區範圍內其合法用地比例達到50%、重點更新單元的合法用地比例達到30%、其他更新單元拆除範圍合法用地比例達到50%的，拆除範圍內的歷史違建可按規定申請簡易處理，經簡易處理的歷史違建及其所在用地視爲權屬清晰的合法建築物及土地。

合法用地比例的計算應符合以下要求：

（一）適用於城市更新清退用地處置規定政策的清退用地，不參與合法用地比例的計算。

（二）拆除範圍內涉及非農建設用地與農村城市化歷史遺留違法建築處理用地重疊的，按照以下規則處理：

1.非農建設用地在農村城市化歷史遺留違法建築處理用地處理完成前已經劃定的，重疊部分僅按非農建設用地計入合法用地指標。

2.非農建設用地在農村城市化歷史遺留違法建築處理用地處理完成後調入的，非農建設用地可在拆除範圍內另行計入合法用地指標，無需再調整非農建設用地方案。

（三）非農建設用地與舊屋村用地重疊的，非農建設用地可在拆除範圍內另行計入合法用地指標，無需再調整非農建設用地方案。

（四）涉及城市更新外部移交公共設施用地的，按照《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》（深府辦規〔2018〕11號）進行計算。

第十三條 拆除範圍內原則上應包含完整的規劃獨立佔地的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目用地，且可供無償移交給政府的城市公共利益項目用地應當大於3000平方米且不小於拆除範圍用地面積的15%。城市規劃或者其他相關規定有更高要求的，從其規定。

申報拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍一致的，原則上應落實法定圖則確定的城市公共利益項目用地。

申報拆除範圍與法定圖則劃定單元範圍不一致的，位於劃定單元範圍內的部分，其土地移交率原則上不低於法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例，且應優先落實法定圖則單元內獨立佔地的重大公共利益項目。

法定圖則單元中公共利益用地所佔單元範圍用地的比例超過50%的，在城市基礎設施和公共服務設施滿足《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）要求且不影響使用功能的前提下，在更新單元規劃階段綜合研究後按程序確定城市公共利益項目用地。

第十四條拆除範圍內建築物應在2009年12月31日前建成。其中舊住宅區未達到20年的，原則上不劃入拆除範圍。舊工業區、舊商業區建築物建成時間未達到15年的，原則上不劃入拆除範圍,因規劃統籌和公共利益需要，符合以下條件之一的，可納入拆除範圍進行統籌改造：

（一）拆除範圍內建成時間未滿15年的建築物佔地面積之和原則上不得大於6000平方米，且不超過拆除範圍用地面積的三分之一。宗地內全部建築物建成時間未滿15年的，其佔地面積爲該宗地面積；宗地內部分建築物建成時間未滿15年的，按其建築面積佔宗地內建築面積的比例折算其佔地面積。

（二）拆除範圍內法定規劃確定的公共利益用地面積原則上不小於拆除範圍用地面積的40%且不小於6500平方米。

2009年12月31日前建成的舊工業區，在符合我市產業發展導向，因企業技術改造、擴大產能等發展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產業空間需求的前提下，可申請拆除重建，更新方向應爲普通工業（M1）。

國有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設，但建設面積不足合同或有關批准文件確定的建築面積，不涉及閒置土地或閒置土地處置已完成，因規劃實施等原因，整宗地可劃入拆除範圍，適用城市更新政策。

對於單一宗地的“工改工”項目，部分建築物未滿15年但滿足舊工業區綜合整治類更新年限要求，且該部分建築物建築面積不超過宗地總建築面積三分之一的，可申請以拆除重建爲主、綜合整治爲輔的城市更新。

根據《危險房屋鑑定標準》鑑定爲危房的，可不受本條款限制。

第十五條 拆除範圍邊界劃定按照下述要求依次劃定：

（一）拆除範圍原則上應包含完整宗地和建築物，以及明晰的產權邊界。

（二）拆除範圍邊界涉及道路的，按照以下標準劃定：

1.規劃道路與現狀道路一致的，原則上以現狀道路邊界爲界，現狀道路用地不劃入拆除範圍。

2.規劃道路與現狀道路不一致且規劃道路爲未建成區的，原則上以規劃道路邊界爲界，規劃道路用地不劃入拆除範圍。

3.規劃道路與現狀道路不一致且規劃道路現狀爲建成區的，原則上以規劃道路中心線爲界；規劃道路爲支路的，拆除範圍應包含相對應的規劃支路用地。

拆除範圍邊界涉及軌道交通線路、給排水管網、通信線路、電力管線等其他線性工程控制用地的，參照上述要求確定邊界。

（三）拆除範圍邊界涉及山體、河流等自然地理實體的，原則上以自然地理實體邊界爲界。

（四）工業區塊線內規劃爲工業的舊工業區申請通過城市更新建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房的，拆除範圍應位於地鐵站點500米範圍內。拆除範圍邊界涉及合法用地，且超過50%的用地位於地鐵站點500米範圍內的，該合法用地可全部適用有關政策；拆除範圍邊界涉及其他用地，因規劃統籌或技術誤差等原因導致拆除範圍位於地鐵站點500米範圍外的，超出的用地面積不得大於拆除範圍的10%。

第十六條 以下用地不劃入拆除範圍：

（一）市年度土地整備計劃和棚戶區改造計劃確定的區域。

（二）未建設用地、獨立的廣場用地和停車場用地。

（三）土地使用權期限屆滿的用地。

（四）調出更新單元計劃未滿三年的用地。

第十七條拆除範圍涉及以下用地的，按照相應規定執行：

（一）現狀爲公共管理和服務設施用地（GIC）、交通設施用地(S)、公用設施用地(U)的，原則上不劃入拆除範圍。如確因規劃統籌等原因需納入拆除範圍，更新後不得減少其用地規模。

（二）對於現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除範圍。因落實市近期建設與土地利用規劃、市重大項目或土地利用年度計劃確定的重大城市基礎設施和公共服務設施的需要等原因確需劃入拆除範圍的，區政府應充分研究其可實施性，並報市政府審批。市政府批准進行拆除重建類城市更新的，由區政府按程序將其列入更新單元計劃。

（三）樓堂館所或市區財政全額投資的公益性、非營利性用地，原則上不劃入拆除範圍。因規劃統籌等原因確需劃入拆除範圍的，應徵得權利主體及主管部門的同意意見，其處置應符合國家、省、市的有關規定。

（四）被非法佔用的已完成徵轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區範圍內用地，原則上不劃入拆除範圍。通過城市更新實現用地清退的除外。

（五）工業園區內爲生產、生活服務的停車場、回車場、道路以及綠地等用地，符合省“三舊”改造地塊數據庫入庫標準的，可與工業園區一併劃入拆除範圍。

（六）拆除範圍周邊建築物功能、形態、權屬性質相同的，宜統籌劃入拆除範圍。

第十八條 拆除範圍的劃定還應滿足以下要求：

（一）拆除範圍涉及基本生態控制線、水源保護區、橙線（重大危險設施管理控制區）、黃線（城市基礎設施管理控制區）、紫線（歷史文化遺產保護區）、藍線（城市河流水系和水源工程保護與控制區）等城市控制性區域的，應符合相關管控要求。

（二）與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，因規劃統籌確需納入拆除範圍的，零散舊住宅區總用地面積佔拆除範圍用地面積的比例原則上不超過50%。

（三）拆除範圍內現狀工業用地如涉及疑似污染地塊的，應按照《深圳市建設用地土壤環境調查評估工作指引（試行）》的規定開展土壤環境初步調查、土壤環境詳細調查和風險評估等工作。

第四章 申報主體、更新意願與方向

第十九條 申報主體按照以下方式形成：

（一）拆除範圍內權利主體單一的，可由權利主體申報或委託單一主體申報。

（二）拆除範圍內存在多個權利主體的，同意申報的相關權利主體須共同委託單一主體申報。

（三）屬城中村、舊屋村或原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村範圍以外形成的建成區域的，可由所在原農村集體經濟組織繼受單位進行申報，或由其委託單一主體申報。

（四）通過政府主導的方式實施城市更新的，由市、區政府相關部門申報。其中，重點更新單元計劃由轄區城市更新機構申報。

（五）舊住宅區由轄區街道辦事處申報。與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，由轄區街道辦事處作爲申報主體；拆除範圍內其餘部分由其他主體進行申報的，其與轄區街道辦事處一起作爲該單元的聯合申報主體。

第二十條 更新意願應符合以下條件：

（一）拆除範圍內用地爲單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建築物爲多個權利主體共有的，佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建築物區分所有的，專有部分佔建築物總面積三分之二以上的權利主體且佔總人數三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。

拆除範圍內用地包含多個地塊的，符合上述規定地塊的總用地面積應當不小於拆除範圍用地面積的80％。

（二）拆除範圍內用地屬城中村、舊屋村或原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村範圍以外形成的建成區域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本條第（一）項規定，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意。

屬原農村集體經濟組織繼受單位所屬物業的，可按《深圳經濟特區股份合作公司條例》執行。

（三）屬於與其他各類舊區（舊工業區、舊商業區、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區，同意進行城市更新的權利主體應達到100%。

第二十一條 更新方向和開發強度應符合以下要求：

（一）申報的更新方向應符合法定圖則或其他法定規劃要求。

（二）申報開發強度應合理可行，具備可實施性。

第五章 申報途徑與材料

第二十二條已按《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》及本規定等相關規定劃定拆除範圍，徵集更新意願，明確申報主體、更新方向以及公共利益項目用地的，可進行更新單元計劃申報。

第二十三條 申報主體將申報材料報送區城市更新機構。其中，重點更新單元計劃經區政府審查同意後，由區城市更新機構作爲申報主體報送市規劃和自然資源部門統籌。

城市更新相關政策要求網上申報的，按照相關規定執行。

第二十四條 申報材料應包含以下內容：

（一）申請書

申報更新單元計劃須提供申請書，應包含以下內容：

1. 更新單元名稱應參照現狀地名或現狀道路名稱確定，應體現出名稱的唯一性，格式爲《xx區（新區）xx街道（辦事處）xx城市更新單元》。

2.基本情況，包括拆除範圍、現狀建設情況、社會經濟發展情況、用地及建築物產權情況等。

3.拆除範圍劃定合理性說明。

4.申報理由。

5.更新方向、開發強度等方面的具體請求。

6.意願達成、申報主體形成情況說明。

7.承諾按照城市規劃及城市更新相關政策的要求應履行的義務和承擔的責任。

8.拆除範圍內現狀整體情況照片（3-5張）。

（二）申報表格

申報表包括《深圳市更新單元計劃申報表》、《地塊現狀詳細信息一覽表》，詳見本規定附件1、附件2。

（三） 申報主體的身份證明材料

1.屬自然人的，提供身份證複印件（核原件）。

2.屬法人的，提供社會信用代碼證（或組織機構代碼證）複印件、工商營業執照複印件（加蓋工商部門複印專用章）及法定代表人（負責人）身份證明。

3.屬非法人組織的，提供政府批准成立的批文材料或其他能夠證明其有效成立的法律文書複印件（核原件）及法定代表人（負責人）身份證明。

4.法人、非法人組織授權他人代理的，提供授權委託書及委託代理人個人身份證明。

5.自然人授權他人代理的，應提供經公證的授權委託書及委託代理人個人身份證明。

6.境外自然人、法人或非法人組織提交的身份證明須經公證部門公證、認證。香港和澳門的公證材料須由司法部委託的律師出具。

（四）圖紙

1.拆除範圍圖

“拆除範圍圖”須包含申報拆除範圍及其座標、地塊邊界及編號、周邊道路（現狀與規劃）及其名稱、鄰近地理實體及其名稱、最新地形圖等信息。

申報拆除範圍涉及清退用地的，應確定擬清退用地範圍及其座標。

申報拆除範圍涉及部分工業用地通過城市更新建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房的，應確定其範圍及座標。

2.現狀權屬圖

“現狀權屬圖”須包含申報拆除範圍、地塊邊界及編號、宗地號或用地方案號、權屬性質、權屬單位、周邊（現狀與規劃）道路及其名稱、鄰近地理實體及其名稱、最新地形圖等信息。

“現狀權屬圖”應附表，以地塊爲單位列明各地塊宗地號或用地方案號、用地面積、現狀土地利用功能、權屬性質、權屬單位、權利人數量等詳細信息。

3.建築物信息圖

“建築物信息圖”須包括拆除範圍內所有建築物平面位置、編號、層數、建築結構、建成時間等信息，並簡要說明建築物質量情況。如有危房的，須進行標註和說明。

“建築物信息圖”應另附“建築物信息一覽表”（詳見附件3），以棟爲單位對建築物列明建築編號、總建築面積、建築物建成時間、權利人數量等詳細信息。

4.圖紙規範格式應參照本規定附件6《圖紙規範格式要求》與附件7《圖紙範例》的要求確定。

（五）更新意願證明材料

申報主體應根據情況提供更新意願達成的相關證明材料。

1.拆除範圍內權利主體單一且自行申報的無需提供意願證明材料；屬於委託申報的，須提供《深圳市城市更新單元計劃申報委託書》（詳見附件4）。

拆除範圍內建築物爲多個權利主體共有或區分所有的，須提供《深圳市城市更新單元計劃申報委託書》和《更新意願彙總表》（詳見附件5）。

2.屬城中村、舊屋村或原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村範圍以外形成的建成區域的：

（1）如通過股東大會表決同意的，應提供經公證的股東大會會議紀要或決議、參會人員簽名等相關證明材料。

（2）如按《深圳經濟特區股份合作公司條例》徵集意願的，應按其規定提供相應證明材料。

（3）如通過其他途徑徵集更新意願的，應提供《深圳市城市更新單元計劃申報委託書》、《更新意願彙總表》以及原農村集體經濟組織繼受單位同意的證明文件。

（六）權屬證明材料

申報主體須提供拆除範圍內土地及建築物的相關權屬證明材料。

（七）照片

申報主體須提供拆除範圍內每一棟建築物單體近期照片（電子文件）。照片電子文件名稱須與“建築物信息圖”上的建築物編號完全對應，照片上應附拍攝日期。

（八）其他材料

1.拆除範圍內涉及危房的，須提供具有相應資質並經建設主管部門認定的鑑定機構出具的鑑定報告，鑑定報告應當明確危房的成因，並提出處理建議。

2.涉及舊住宅區更新的，須按《關於對城市更新項目進行社會穩定風險評估工作的通知》（深維穩辦通〔2013〕8號）要求提供社會穩定風險評估報告。

3.拆除範圍內現狀工業用地如涉及疑似土壤環境污染的，需提供轄區生態環境保護部門出具的項目用地不屬於疑似污染地塊的書面文件，或提供項目已按《深圳市建設用地土壤環境調研評估工作指引（試行）》規定的完成有關工作的證明材料。

4.拆除範圍超過30萬平方米的，須提供水務主管部門關於周邊排水管網的系統性、承載力情況以及改造可行性等內容的意見。

5.重點更新單元計劃申報材料還應提交區政府批准文件和相關說明文件。說明文件應包括重點更新單元計劃的基本情況、審查情況、存在問題及處理建議等。

6．以整村統籌方式進行申報的，須提供整村統籌報告。

7.申報主體認爲需要提供的其它材料。

第二十五條 申報材料應符合以下要求：

（一）所有申報材料均需提供紙質文件和電子文件（建築物照片僅需提供電子文件）。

（二）所有申報的紙質文件均應加蓋申報單位（人）公章（印章）；證明材料較多且彙集成冊的，須加蓋騎縫章。紙質圖紙圖幅不小於A3，比例尺不低於1：1000；相關圖紙的電子文件應提供JPG及DWG兩種格式的文件，並使用深圳標準座標系。

（三）電子文件應以光盤形式提供。

第六章 計劃審查與審批

第二十六條 區城市更新機構在受理更新單元計劃申報之日起20個工作日內按規定進行審查。經審查不符合要求的，書面答覆申請人並說明理由。

第二十七條 區城市更新機構審查通過後，在5個工作日內按批次形成更新單元計劃草案，在項目現場、深圳特區報或深圳商報及區政府網站上進行公示，公示時間不得少於10個自然日。

第二十八條 公示結束後，由區城市更新機構對公示意見進行彙總和處理，並將更新單元計劃草案和公示意見處理情況一併報區政府審批。

第二十九條 區政府審批通過的，由區城市更新機構在5個工作日內，在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及區政府網站公告更新單元計劃。

第三十條 區城市更新機構應在更新單元計劃公告之日起5個工作日內持更新單元計劃備案申請表、計劃公告文件等材料，報市規劃和自然資源部門備案。區城市更新機構應對計劃備案相關材料的真實性及合法性負責。

市規劃和自然資源部門在收到備案材料之日起10個工作日內，對以下事項是否符合有關規定進行覈對：

（一）更新單元計劃公告內容的規範化。

（二）拆除範圍用地面積。

（三）拆除範圍關於城市總體規劃、土地利用總體規劃、全市或各區城市更新五年規劃管控要求的落實情況。

（四）更新主導方向。

（五）無償移交給政府的用地。

經覈對，不符合有關規定的，不予備案，由市規劃和自然資源部門書面函告區城市更新機構。不予備案的，不得開展後續工作。符合有關規定的，予以備案，由市規劃和自然資源部門在其門戶網站予以公佈，由區城市更新機構通知申報主體按程序開展後續工作。

第三十一條 各區政府及其城市更新機構負責組織開展重點更新單元的前期工作，由各區城市更新機構作爲申報主體，將重點更新單元計劃報市規劃和自然資源部門初審和統籌。

市規劃和自然資源部門初審後符合規定的，形成更新單元計劃草案，會同區政府在項目現場、深圳特區報或者深圳商報、區政府及市規劃和自然資源部門門戶網站上進行不少於10個自然日的公示。公示結束後，由市規劃和自然資源部門會同各區對公示意見進行彙總和處理，並將更新單元計劃草案和公示意見處理情況一併報市政府審批。市政府審批通過的，由市規劃和自然資源部門會同區政府在5個工作日內，在項目現場、深圳特區報或者深圳商報及門戶網站對更新單元計劃進行公告。

第三十二條 本規定施行後批准的更新單元計劃（不含重點更新單元計劃），自公告之日起有效期兩年。有效期內更新單元規劃未獲市政府或其授權機構批准的,該更新單元計劃按照公告要求失效。確需延期的，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。

第七章 計劃調整與調出

第三十三條 因公共利益、規劃統籌、項目實施等原因，可申請計劃調整。

計劃調整應保障拆除範圍內公共配套的服務水平、用地的完整性以及項目的可實施性。

計劃調整的內容包含拆除範圍、更新方向、承擔的公共利益、更新單元計劃有效期，但不得對申報主體進行調整。

第三十四條 公告的更新單元計劃內容發生變化的，應申請計劃調整。符合以下情形的，更新單元計劃內容的調整可與更新單元規劃同步申報、審批：

（一）因更新單元計劃制定過程中的技術誤差（含座標誤差、現狀地形圖誤差、放點誤差、權屬誤差等）導致已批計劃拆除範圍變化的。

（二）因城市基礎設施、公共服務設施以及其他公共利益項目建設需要導致已批計劃拆除範圍擴大的。擴大後拆除範圍內合法用地比例須符合本規定第三章相關要求。

（三）因規劃統籌需擴大已批拆除範圍，若擴大的拆除範圍包含開發建設用地的，擴大部分面積原則上不得超出原已批計劃拆除範圍面積的10%，且不超過3000平方米，擴大部分內合法用地比例須符合本規定第三章相關要求。

（四）在滿足《深標》要求且更新單元計劃公告的公共利益總用地面積不減少、配套設施有效使用面積不減少的前提下，將獨立佔地的垃圾轉運站、公交首末站、公共停車場及其他社區級配套設施改爲附屬建設的。

（五）在更新單元計劃公告的公共利益總用地面積不減少的情況下，因《深標》修訂了配套設施面積標準而減少已批法定圖則或其他法定規劃確定的配套設施佔地面積的。

第三十五條 計劃調整應滿足以下要求：

（一）拆除範圍調整

拆除範圍的調整包含拆除範圍增加、拆除範圍減少兩種情形。屬於拆除範圍調整的，調整部分的權利主體同意調整的意願應符合本規定第四章規定，同時應滿足以下要求：

1.屬於拆除範圍增加的，增加部分或增加後的合法用地比例、建築物建成時間、城市更新五年專項規劃的空間管控要求等應符合本規定的要求。

2.屬於拆除範圍減少的，減少後的拆除範圍面積、合法用地比例應符合本規定的要求。涉及2010年結轉計劃和實施計劃的，其減少後的拆除範圍合法用地比例不低於計劃批准時拆除範圍的合法用地比例。

（二）更新方向調整

符合本規定第六條規定的，可申請調整更新方向，建設人才住房、安居型商品房或公共租賃住房。

第三十六條 計劃調整由申報主體提出，按照更新單元計劃制定程序進行申報。其中，因法定圖則或其他法定規劃調整導致已批計劃更新主導方向或公共利益變化的，更新單元計劃調整可與更新單元規劃同步申報。

對於已納入2010年結轉和實施計劃的項目，已按規定確認申報主體的，由其進行計劃調整申報；未明確申報主體的，由各區城市更新機構按照我市城市更新政策要求對申報主體進行認定並予以公告，再由認定的申報主體進行計劃調整申報。

第三十七條 計劃調整應提交以下申報材料：

（一）計劃調整申請書，應詳細說明計劃調整的內容和理由。

（二）申報表格。

（三）申報主體的身份證明材料。

（四）圖紙。涉及拆除範圍調整的，應增加拆除範圍調整圖，具體樣式參考附件7圖紙範例。

（五）更新意願證明材料。屬增加拆除範圍的，應提供增加部分的城市更新意願達成情況證明文件。屬減少拆除範圍的，應提供減少部分的權利主體的意願證明文件以及已自行理清經濟關係的證明材料。

（六）權屬證明材料。

（七）照片。涉及拆除範圍調整的，應提供調整部分的現場照片。

（八）申報主體認爲需提供的計劃調整可行性研究報告等其他材料。

第三十八條 計劃申報主體可申請調出更新單元計劃，並提交以下材料：

（一） 計劃調出申請書，申請書應詳細說明計劃調出的理由。

（二）意願證明材料（同意調出更新單元計劃的意願應符合該更新單元計劃制定時的更新意願政策要求）。

（三）已自行理清經濟關係的證明材料。

（四）拆除範圍圖。

（五）申報主體認爲需提供的其他材料。

第三十九條 計劃調整及調出的申報及審批程序、申報材料格式等要求參照計劃制定的相關規定執行。

第四十條 經批准的更新單元計劃，經發現違反城市更新相關政策的，調出更新單元計劃。

已批更新單元計劃中納入棚戶區改造計劃及土地整備計劃的片區，調出更新單元計劃。

第四十一條 區政府可按規定對更新單元計劃進行清理，具體清理辦法由市規劃和自然資源部門另行擬訂報市政府批准後實施。

第八章 附則

第四十二條 物流倉儲用地進行城市更新的，可參照工業用地相關規定。

第四十三條 納入計劃的城市更新單元，僅獲准開展歷史用地處置、舊屋村認定、土地和建築物信息覈查及編制城市更新單元規劃。

更新單元計劃的申報單位僅爲申報主體，實施主體須依據《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等相關規定予以確定。

第四十四條 本規定所稱“危房”是指根據建設部《危險房屋鑑定標準》（JGJ125-2016），鑑定等級D級的房屋。

第四十五條 本規定所稱“合法用地”包括國有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、農村城市化歷史遺留違法建築處理用地、其他已獲得用地權屬證明文件的用地等。

第四十六條 本規定所稱“未建設用地”指地塊上沒有永久性建築的地塊。

第四十七條 本規定所稱“城中村”指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地、徵地返還用地和原農村用地紅線用地地域範圍內的建成區域；“舊屋村”是指符合《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村範圍認定辦法》（深規土規〔2018〕1號）的舊屋村。

第四十八條 本規定所稱“權利主體”包括土地使用權人與地上建築物、構築物或者附着物所有權人。

第四十九條 本規定所稱的“地塊”是指有獨立產權邊界的用地。原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村範圍以外形成的建成區域，可作爲一個地塊；確需分割的，可由申報主體結合實際情況進行地塊劃分。

第五十條 本規定所稱“權屬性質”包括：國有已出讓（劃撥）用地、國有未出讓用地、城中村用地、舊屋村用地、農村城市化歷史遺留違法建築處理用地、其他已獲得用地權屬證明文件的用地等。

第五十一條 本規定自2019年3月15日起施行，《深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引（試行）》（深規土告〔2010〕16號）同時廢止。