買房時候如何研判房價走勢？房價的歷史數據是一個參考。除此之外，更重要的應該是對未來經濟走勢的研判；而且，就投資而言，未來的趨勢、當下的形勢和現金流水平，顯然比房價能漲多少更爲重要，也是專業投資者應該去考慮的。

比如爲什麼你要買某首府的房子？有人回答，因爲歷史增長數據好，8年翻了一番；而另一個人則不看好，他認爲，在經濟發展波動時，比長遠利益更重要的是短期的資金安全問題。換言之，貸款實際上是一種支出，如果挺不過八年，半途破產斷供棄房，那麼翻了一番也就成了泡影。

當下澳大利亞正在經歷這樣的一種情況。

四個月前，經濟學家普遍認爲今年澳聯儲會加息。然而，澳洲現階段低迷GDP數據，不斷下跌的房價，持續的低通脹和停滯不前的工資水平，迫使金融市場和經濟學家預測，澳聯儲將在5月前迎來降息，越晚行動，降息3次的可能性越大。

隨着澳洲經濟增長放緩，且種種跡象表明消費者在縮減開支應對房價下跌，這迫使金融市場和多數頂級經濟學家押注澳聯儲將在5月大選前降息。

AMP Capital，首席經濟學家Shane Oliver認爲澳聯儲今年可能被迫降息3次，澳洲國民銀行首席經濟學家Alan Oster則一改之前立場，表示經濟形勢已嚴重惡化，澳聯儲11月前將不得不降息兩次，他表示住宅建築業的低迷，可能與1990-1991年經濟大蕭條時期一樣嚴重，失業率上升也可能持續到明年。

“貨幣政策是向前看的，我們認爲澳聯儲今年將採取行動提振經濟，抵銷2020年失業率上升（根據我們的預測）帶來的影響，可能2020年需要做進一步的政策調整。”他表示。

金融市場認爲今年10月澳聯儲將首次降息0.25%，而一些經濟學家則認爲4月2日聯邦預算髮布時澳聯儲就會行動，或在5月初大選時行動。

如果降息0.5%，30年期50萬貸款每月將能少付143澳元，30萬貸款每月將能少付85澳元。這種形勢下，那些篤定房價會上漲，指望通過房價上漲獲取利潤的投資者，面臨的壓力可能就會比較大。尤其是把寶押在悉尼墨爾本這樣的大城市。房價高帶來的投資問題就是前期要付出更多，並且每個月要支付更多的月供。而一旦像現在這樣，連續幾個月房價下跌，對投資者的信心將帶來很大的打擊。

在這樣的形勢下投資房地產，就要重新審視市場和自己的投資策略。將單一獲取溢價作爲投資目的，轉變爲通過租金和利率差價降低投資成本，並在長遠看多的地區佈局房產。

縱觀全澳，昆州作爲後起之秀，受到投資者青睞也就不足爲奇了。自2013年以來，昆州每年的百萬元區域數量一直在增加，並從2018年1月的34個增加到了現在的38個。可以看出，昆士蘭州在悉尼和墨爾本地區大幅下挫之際，百萬房價地區卻持續穩定增長中。在未來一年，昆州房價增幅有望超過平均水平的地區包括布里斯班、黃金海岸、陽光海岸等地區，而庫馬拉（Coomera）和新農場（New Farm）的表現將尤爲搶眼。

而且，昆州租金回報率約5%，這個回報率在貸款利率之上。簡言之，投資的租金多於銀行利息，真正變成買房賺錢的投資房產。試問有誰還會存錢而不購入房產呢？悉尼和墨爾本的前期購房者紛紛套現大城市而轉投資昆州主流政府主導的開發及成熟區域，自然可以實現從高資產規模向高現金流的轉換，這纔是明智之舉。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、《決勝海外房地產》《澳洲房地產投資全攻略》作者，多家媒體房地產專欄作者、作家。