中房報記者 馬琳丨杭州報道

　　這不是一次內部會議，這是綠城中國行政總裁張亞東針對外界關心綠城一些焦點問題的“開誠佈公”會。

　　3月20日，杭州杭大路1號綠城10層的一間會議室，張亞東態度直接、甚至於坦白地迴應綠城發展問題，他說，2019年一季度綠城最痛苦，因爲沒有貨賣，“沒有貨就沒有營銷，沒有回款，也就沒有投資”。被問到上任7個月什麼事情最難，張亞東說，改變過去最難！2018年8月1日他被委任爲綠城中國行政總裁。對這位新總裁，宋衛平當時說，很早就與張亞東有過接觸，對他的工作能力很有信心。

　　2019年1月，綠城又進行了一次組織架構調整，外界認爲這是“大股東中交進一步去‘綠城化’”，再一次地集權；加上“2018年業績預警”，以及內部思想層面出現的搖擺局面，都使接手綠城7個月的張亞東不得焦慮，又不得不破解。其中，“去綠城化”似乎是張亞東到來後他本人帶給綠城揮之不去的標籤。

　　更爲棘手的是，綠城存在已久的一些關乎公司發展的問題更使他焦慮，張亞東說：

　　在很多方面我們是低於行業水平的。

　　在某些方面我們是不堅定與迷茫的。

　　但綠城要成爲一家真正全國性的公司。

　　綠城內部的一些問題引起了張亞東警覺。

　　7個多月裏，張亞東帶領綠城在做這樣一件事，一件思想與行動上的事：“一定要想明白‘綠城是誰’‘綠城要成爲誰’‘如何成爲誰的問題’”。

　　在問題導向下，綠城在優化組織架構，強調效率，強調競爭，強調機制與共贏，包括價值觀。

　　“凡是發展的事我們堅決支持，不給發展設籬笆，換句話說，上海公司若能去北京搞項目，集團也同意你去搞。能放的權力都會下放，除了財務線與產品線外。綠城是支持性總部，下面公司就要賽馬，每一個區域公司都是一個‘小綠城’。”張亞東說。張亞東心裏想的是，辦法靈活，目標只有一個——“共同把綠城做好做強。”

　　他說，做這樣的調整也是與綠城創始人宋衛平先生溝通的結果。

　　對於綠城的未來張亞東已做了三年規劃：成爲自投業務品質領先者、代建業務行業領導者、綜合業務前瞻創新者。2019年的任務是優化組織架構提高效率，實現1800億元銷售目標。1月7日晚間，綠城發佈公告稱，截至2018年年末，綠城集團累計取得總合同銷售面積約812萬平方米，總合同銷售金額約1564億元，同比去年的1463億元增長約6.9%。

　　採訪之初，記者問他“什麼是最難的事情”，他說，改變過去最難。

　　━━━━

　　改變過去最難！

　　中國房地產報：執掌綠城這大半年，你過得如何，有哪些話是你最想說的？什麼又是最難的事？

　　張亞東：從去年8月初掌管綠城到現在已有7個月。這7個月是和綠城的同事們一道認真研究綠城的“今天與明天”。

　　這是一道哲學題，我們一定要想明白“綠城是誰”“綠城要成爲誰”“如何成爲誰的問題”，這是關乎綠城發展的“道與術、作爲”的問題。你只有研究清楚過去，才能找到未來之路。去年，我們花了四個月時間做了有關綠城發展的三年規劃（2019年-2021年），我們爲未來定了目標。

　　至於什麼是最難的事情，改變過去最難。

　　中國房地產報：這個怎麼講，比如呢？

　　張亞東：比如，我們的人均效能低於同行業水平；產品標準化、開工到開盤速度也低於行業水平；全國化的佈局與公司組織架構不匹配等，以及價值觀的問題。

　　還有長期以來投資管理是綠城的短板，也是我們最痛苦的事情。我舉一個例子，2019年一季度我們最痛苦，因爲沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資。現在的貨都是需要兩年前拿地，現在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷售額完成約爲30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒有項目，這是投資拿地問題。這已經成爲綠城當下最大的問題。

　　最近我們也下了很大力氣解決這個問題，投資拿地是綠城發展長遠、行致穩健的根本。

　　所以，我們要改革投資本系，將大而一統的體系分類，要對投資進行考覈、拿地進行考覈，投資的均好性進行考覈。要求投資條線上的人員要清楚每一個城市推出的招拍掛項目，要知道哪些是適合綠城去做的。

　　中國房地產報：你剛纔講到“道與術、作爲”，這方面綠城要怎麼做？

　　張亞東：過去，有很多人也問我：你覺得綠城是一傢什麼樣的企業？通過這些年的接觸，包括我和宋總（宋衛平）、曹總（曹舟南）也認識將近10年，我覺得綠城是一個房地產行業的特長生。一個班裏有30個學生，各有各的特長，綠城是一個以產品品質爲特長的學生。但特長生就會有偏科和弱項。

　　綠城要成爲什麼？要成爲一個具有特長的優等生；要保持要發揮要建設，弱項要補齊，成爲一個全面的優等生。

　　經過7個月，綠城有了自己的方向——

　　一是統一認識，明晰戰略：

　　真誠、善意、精緻、完美；

　　品相、品質、品位、品牌、品行、品格；

　　品質爲先兼顧其他。

　　二是完善機制，高效運行：

　　優化組織架構；建立運營體系；落地共贏機制。

　　三是改革創新、持續改進：

　　投資管理改革；營銷體系改革；產品“四化”建設。

　　我們強調“真誠、善意、精緻、完美”這絕不是空話套話。真誠善意，這是做人做事的態度問題；精緻完美是對產品的追求。在當前的發展過程中，我們發現綠城人出現了不堅定、迷茫，不知道要往哪走的問題，在這樣的背景下，我們要反覆強調這個價值觀。這也是宋總多年凝結下來的發展思想。

　　包括外界質疑綠城是不是要高週轉了，求規模了，這個我可以明確地說，綠城從來不求規模；規模不是目標，是企業發展邏輯的結果。但提高週轉速度求發展是任何企業都要走的道路。綠城依然堅守以品質立身、以品牌立世。

　　當然，堅守也要付出代價，下一步面臨的困難也很多。比如綠城講品質，一限價，靠品質溢價的我們在房地產政策當中兼顧利潤的事情就比較難。

　　━━━━

　　這並不是大換血！

　　中國房地產報：短短幾個月以來，綠城已進行了兩次組織架構調整，是爲了實施“綠城要成爲誰”的目標嗎？

　　張亞東：去年6月，綠城調整了一次，是“輕重並舉”的組織架構調整；經過半年運營後我們再次優化：一是機構進一步整合，原本的子公司組織架構爲“11+5”，現在將16家子公司整合縮減爲11家，調整架構爲“8+3”；二是設立事業部，集團內部架構調整爲“7+4”；三是分級分類管理，根據子公司的發展規模和發展成熟度，給予不同的管理權限。

　　組織架構調整原計劃於今年6月份實施，但綠城高管表示發現問題就要急時整改，因此調整至今年1月份。

　　爲什麼要這麼急迫地調整，外界認爲是中交進入綠城後的大清洗。其實不然，是我們自身的問題。

　　一是原來綠城是一家區域性公司，但現在它已發展成爲一家全國性公司，必須要將區域公司做強，打破障礙，統一有效管理。

　　二是在研究綠城的過程中我們發現了另一個短板，是人均效能低於行業水平，運轉效率不高，產品的標準化不足。在產品方面，綠城目前的項目從拿地到開工再到現金回正，大概需要20個月。綠城的人均開發面積是7300平方米，未來三年要從現在的7300平方米/人提高到8300平方米/人、9500平方米/人、11000平方米/人。同時優化人員，提高公司的效率與運營能力。

　　三是投資決策存在問題，這個主要表現在拿地上。我們下一步要加強投資線工作，做好土地端，在招拍掛、合作、兼併購方面展開多方合作。

　　四是做好產品上的標準化，綠城正在全力推進產品“四化”建設，就是“標準化、產業化、科技化、環保化”，有效地縮短建設週期，提升開發效率。另外，還將部分商業、寫字樓等盈利較低或者不盈利的部分直接砍掉。

　　通過架構調整與效率提升，目的就是做好綠城，這是共同的目標。幾大股東方也很支持。

　　中國房地產報：對於外界認爲這是中交入主後的再一次“大換血”，你怎麼看？

　　張亞東：實際上，當我看到關於“綠城大換血”之類的報道時是一笑了之，因爲換血首先得來新人，得把老人去掉，但現在在綠城工作的都是原來的老人。這並不是事實。但宋總看到後要求迴應。

　　實際上，中交集團進入綠城後就交待我“一定要保持綠城特色，一定要保持宋衛平化”，宋總則和我說“一定要中交化”，宋總曾反覆和我溝通，這不是客氣話。

　　中國房地產報：除了大體制上進行調整，在具體機制上如何激發綠城人的活力？

　　張亞東：現在綠城有1.4萬人，用什麼方法可以使他們發揮作用？就是要建立共贏機制與運營體系。我們的共贏機制是將三個機制整合打通，長中短結合，通過實施跟投、超額分成、EVA短期激勵機制激發效能。這樣設計後，我們的很多項目都超出了跟投設計的預額，一個項目預計跟投一二百萬元，之後跟投到700萬元。

　　中國房地產報：除了自身調整求變外，目前各股東對於綠城有什麼新的要求？

　　張亞東：在股東層面，一個重要的動作是法人治理機制明晰與完善。去年年底，中交過來與宋總形成了高度統一，我們要心往一處想，勁往一處使，做好公司。另外，今年對於資本結構、股東結構會有一個很大的動作。會使綠城進入更良性的發展階段。

　　━━━━

　　今年目標1800億元！

　　中國房地產報：綠城今年的銷售目標是多少？剛纔你說到土地儲備不足無貨可售，推貨集中到下半年，那壓力上會很大啊？

　　張亞東：今年目標是1800億元，追求是2000億元。在去年的基礎上增長20%。具體是銷售1200億元，代建約有600億元，新增項目200億元。這是一個靠譜的目標。

　　在壓力方面，今年的利潤是我們主要的壓力。麪粉比麪包貴。另外，最重要的是拿地，2019年綠城拿地新增貨值目標是1500億元，權益投資450億元。下一步要加強投資線工作，做好土地端，在招拍掛、合作、兼併購方面展開。

　　2019年，我們自己和自己比，是在進步；但與其他房企相比，還有追趕的空間。

　　中國房地產報：對2019年的房地產市場，你怎麼判斷？

　　張亞東：我仍然對房地產市場有信心。中國房地產市場仍然有至少10年的增量期，直接的表象就是城鎮化，現在的城鎮化率是59.58%，還有增長空間；另外就是非農人口的轉移，會加大對市場的需求，所以我對市場充滿信心。

　　責任編輯：何可信 劉凱

　　審讀：戴士潮

　　中國房地產報版權所有

　　未經授權不得轉載以及任何形式使用