集中式長租公寓，武漢的幾個項目差不多都已經去踩過點，包租婆也已經說了很多。

關於這一塊的市場，進駐的企業不算多，除了龍湖冠寓十幾個項目佈局武漢三鎮之外，類似於萬科泊寓、碧桂園big+國際社區和旭輝領寓等品牌，在武漢的項目數量一隻手指都可以數清楚。

特別是2019年開年之後，集中式長租公寓的風聲小了很多。不同於武漢市場的冷靜，類似於廣州、上海、北京、杭州和成都等外來人口較多的城市，長租公寓的佈局腳步並沒有放緩的跡象。

雖說，武漢租賃市場差不多被長租公寓再次洗牌，但是大多以分散式長租公寓爲主，集中式長租公寓市場輻射範圍依舊受限。

租客消費能力與產品定位不匹配

根據2019年武漢市薪資水平報告顯示，平均工資爲3984元/月，主要集中在2K-6K之間，33.6%爲2K-3K的水平。

我們再來看看武漢長租公寓品牌的官網定價（需要在此基礎上溢價10%-20%）

（龍湖冠寓南湖店）

（萬科泊寓-雄楚大道店）

大多數集中式長租公寓，三環內定價一般在1800元/月以內，這個價格還不包括水電等其他費用，加上大多以商業水電爲主，每個月算下來，花在租房上的數額隨隨便便就超過2000元！

當然，這還只是保守預計，如果靠近地鐵或者商圈，價格還需再高個兩三百。

根據這些定價，我們可以發現，集中式長租公寓以中高端目標客羣爲主，通過硬軟件服務以及智能化管理產生高於周邊散租公寓20%-30%溢價。

雖說價格比較高，但是集中式長租公寓的居住環境以及規範化的管家管理，“無房東”的租賃模式，獨門獨戶的產品設計，帶給租客的租住體驗肯定是優於分散式長租公寓的合租模式。

雖說如此，從武漢大多數租房客羣的收入水平來看，將收入的50%甚至高於這個比例的數額花在租房消費上，顯然不太現實。

如果說，以租金佔比收入的30%爲紅線劃分，80%以上的武漢租客都不會將集中式長租產品作爲首選。

單從價格這一個因素，集中式長租公寓產品的很多優勢直接就被租客否定。

產品優勢不剛性，租客選擇多樣性

關於這一點，主要是從租客的角度來講。

我們知道，不論是分散式還是集中式長租產品，差不多都是這兩年才大面積進入武漢，雖然對傳統租賃模式有衝擊，但是房東個人房源出租模式依然佔比最高。

對於個人房源、分散式長租公寓和集中式長租公寓這三者來說，集中式產品處在十分尷尬的位置。

一是沒有價格優勢，二是位置優勢也不明顯。

個人房源雖說服務不如另外兩者，但是好在價格是最優惠的；分散式長租公寓，會在個人房源的價格基礎上針對其服務，溢價10%左右。

這兩種模式的房源對分佈在居民小區裏面，租客的選擇性更廣也更靈活，可以根據自身需求尋找交通更便利，租金更合適的樓盤。

集中式長租公寓屬於重資產模式，運營方拿下一整棟樓進行管理，選址都比較尷尬，至少包租婆去看的好幾個產品，距離地鐵都至少有15-20分鐘的步行距離。

泊寓雄楚大道店距離楊家灣地鐵站2.3公里，需步行23分鐘

冠寓江發路店距離最近的長港路地鐵站有1.3公里，需步行19分鐘

一般這種選址，目標客羣又減少了一部分，至少需要地鐵出行的人不會作爲選擇，大多數針對周邊租客羣體。

再者，大多數居住集中式長租公寓的租客，對生活質量和私密性要求較高，並且收入肯定不低。

現實是，這一類人，大多數會選擇在武漢買房。畢竟，相比於北上廣這一類高房價城市，武漢房價還處在夠得着的價位，壓力也小很多。

當然，包租婆不是完全否定集中式長租產品的價值，它的優勢還是很明顯的。只是說武漢這個市場有其特殊性，這也是爲什麼入駐的品牌還不算普遍的原因。

但是我們不得不承認，集中式產品主要集中在經濟較發達地區，對租客的定位也處於中高端水平，是對武漢租賃市場水平的一種拔升。

在租房問題上，武漢租客大多數還停留在最基本的剛性需求上，對價格、交通和生活便利程度比較敏感，關於集中式長租公寓最大的優勢——服務，往往會選擇忽視。

根據目前情況來看，集中式長租公寓在武漢市場的發展遇冷，成長條件也還不算成熟。

集中式產品想要在武漢真正被大衆所接收，除了運營服務質量的提升之外，租客消費水平的再次升級也至關重要。畢竟，有再好的服務，消費者沒能力買單也是枉然。

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PS：

關於租房的問題，歡迎租客和行業從業者多與包租婆進行交流。同時建立了一個交流羣，有租房需求的同志們可以諮詢吐槽，另外行業內的夥伴也可入羣，相互溝通交流經驗。