今天，每一個進入商業地產運營的投資者都必須在兩種商業模式下思考：

人+互聯網+物流+商業

人+商業

前者是O2O和電商，後者是實體商業。價值兌現形式有了不同的選擇，商業地產運營者發現，商業結構也因此正在發生著一些變化：

1、市場是由人的需求組成。任何一種商業模式最終都要有價值出口。

人的需求分為三個層次：功能需求，情感需求，社交需求。

滿足功能性需求的商業基本將O2O或電商化；

體驗式商業重在滿足休閑、減壓、娛樂、社交等情感與社交類需求，將在線下蓬勃發展，這是商業地產未來的重要方向。

2、功能性需求主要是解決某種問題。

例如：喫飯，日用品，電子產品，基本就是喫穿住行，這些需求目前都能通過互聯網平臺解決。

大量藏身在小區，小型辦公區的，無高租金壓力的商家，衝擊著大賣場裏，黃金地段高租金商家。未來商業地產也許可更多適合做中央廚房，物流庫存，小型辦公的物業。

3、 大賣場對企業商家的吸引力越來越小。

滿足功能性需求的企業商家越來越重視互聯網。控制地面渠道對於傳統企業來說投入更大，而且互聯網的衝擊，帶走大部分客流，地面渠道變成重資產，但客流正在減少。

例如：娃哈哈和南孚，都因為擁有強大的地面渠道而成為領先者，但又因為互聯網的大出貨量，很可能被互聯網品牌顛覆。所以最近南孚著力加大對網購客羣的影響。而娃哈哈更是因為既有渠道下沉，但品類客羣向更習慣網購的年輕人轉移，造成業績下降。最近國美也希望增加直播平臺內容傳播，從互聯網向線下店引流。在此狀態下投資大賣場已不是最好的選擇。

4、 休閑娛樂，體驗式商業將是未來商業地產主要開發方向。例如：商業體有獨特的硬體體驗，北京世貿天階的天幕，香港新天地的超長扶梯等，甚至包括仿古街，古鎮，都能帶來獨一無二的體驗，另外就是業態體驗，例如：健身，美容，餐飲，娛樂等。

成都最火的商業是太古裏，院街模式+時尚精品+時尚餐飲休閑+旅遊景點（大慈寺），成為獨一無二的商業旺地。

萬象城，人流最集中的永遠在4、5、6三層。這三層集中了旱冰，電影院，兒童樂園，餐飲，露天茶鋪、咖啡飲品。

萬達，據說萬達廣場項目董事長已經不再深度參與，目前萬達重點開發萬達城，也就是萬達旅遊城，城市+休閑+觀光+娛樂+購物的體驗式商業模式，這是萬達未來的重點發力方向。

5、 小區200米以內的社區商業，還存在一定空間。

什麼是網購無法滿足的，一是親身體驗，二是即時需求。出門散步，突然想喝一瓶酸奶，當然選擇就近的小賣鋪，所以711，以及目前仿照711的小超商日益增多。

不過隨著訂餐平臺逐步培養使用習慣，小超商也會發展送貨上門，反過來對高房租產生不滿而放棄臨街鋪面。社區商業逐漸僅能解決溫飽。

6、 菜市場無可取代。大量三代同堂家庭是重要的客流來源。

生鮮類O2O因為物流倉儲成本過高一直發展不順，而且買菜一般是以不習慣網購的中老人為主，圍繞菜市場發展的日雜市場能同時吸引中老年人為家庭採購。

7、 經濟欠發達三四線城市，實體商業賣場仍有機會。

VIVO與OPPO正是依靠渠道下沉，吸引了大量無網購習慣的三四線城市客羣。受經濟發展水平影響，這些城鎮居民購物還是以便宜實惠，眼見為實為主。

但在三四線城市投資一二線城市的綜合性大賣場需要慎重，三四線城市往往偏遠物流成本高，涉及品類過多，需考慮業態組合，動線分佈，不同業態空間不同要求，滿足各類人羣需求，必然推高開發成本和未來的租金成本，這些成本將轉嫁到商品上，較高的價格，以及大賣場只能作為終端市場存在，極大的限制了客羣面。

三四線城市適合做專業化垂直賣場，例如：手機城，電腦城，小商品市場，日雜市場，建材五金市場，不僅能吸引鄉鎮一級的零售商，也吸引零售客戶，品類單一，空間要求統一，開發成本低，能控制商品最終價格，有效規避風險。

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