觀點地產網3月20日，羅康瑞穿着他一貫的改良中式唐裝，與女兒羅寶瑜一起出現在瑞安房地產的年度業績會現場。

當天，羅康瑞身體不太舒服，時不時咳嗽，甚至中間不得不讓主持人遞上了一杯水。不過，這並不影響羅康瑞的心情，業績會的現場，他不時開下玩笑，把大家的注意力引到女兒羅寶瑜身上。

在羅寶瑜介紹完商業物業的進展時，羅康瑞主動接話：“大家都聽到了，寶瑜做了一個新天地廣場是專門爲女性（打造）的，我去的話還要她批准。”而當問到是否會把更多業務交給女兒的時候，羅康瑞笑着說，“她過去幾年的表現相當好。”

回看瑞房去年的業績，營業額同比增35%至248.41億元，包括一般物業銷售額爲70.93億元及其他資產處置爲150.38億元，出售的總建築面積爲7.03萬平方米，平均售價同比增164%至10.64萬元/平方米。

租金方面，瑞房去年租金及相關收入貢獻20.16億元，而來自酒店、建築、資產管理費用收入及其他業務的收入則達6.94億元。

此外，瑞房2018年溢利達到26.86億，股東應佔溢利爲19.06億元，較上年度16.69億元增加14%。

負債方面，瑞房去年末淨資產負債率爲40%，比2017年同期51%的淨資產負債率下降了11個百分點，而現金及銀行存款維持在153.92億元。

沒有大差錯的業績似乎不在現場媒體的關注範圍內，對上海市場的看法、輕資產模式的抉擇以及回購新天地股份成了焦點。

“不擔心上海未來的樓市表現”

被稱爲“上海姑爺”的羅康瑞，過去這一年在上海的動靜不小。

去年7月份，已在上海土地公開市場上多年未拿地的瑞房，聯合太平洋保險、永業豪擲 136.1億摘得上海太平橋項目區域內的123、124、132街坊地塊，爲去年上海市中心地段規模最大的商業用地之一，樓板價約44963元/平方米，預計該項目的總投資將超過250億元。

對於這宗上海新天地旁的商辦地，羅康瑞明顯是開心的，在去年年中業績會上還開玩笑稱：“明天我還要約股東去喫飯慶祝一下。”

至於這宗地塊的進展如何，羅寶瑜對觀點地產新媒體表示稱，預計今年年底會開始建，陸續會在2022年和2023年完工。至於業態，羅寶瑜透露：“可能是先推出一部分的辦公樓，商業是晚一點纔出來。”

將上海作爲重倉之地的瑞房，在去年總租金收入20.16億元裏，來自上海的租金收入佔整體租金收入的76%，其它城市則佔24%；在去年確認銷售金額220億元裏，則主要來自上海的住宅項目，其中瑞虹新城·悅庭、太平橋翠湖天地·雋薈等項目貢獻最多。

所以，當被問及怎樣看待上海樓市不景氣的情況，羅康瑞直言：“我們暫時沒有這樣的感覺。”

據羅康瑞介紹，去年瑞房推出的上海項目基本於當天獲悉數認購。“因爲不想看到樓價上升得太快，所以目前政府批預售證的價格定得比較低。不過我們拿預售證的時候，可能價格已經與市價有一個差距，所以大家都是搶購。”

財務總監孫希灝進一步補充稱，公司覺得上海樓市是相對平穩的，儘管目前還有限價或其他措施，但這些措施未必在短期內會釋放或者解除，而且整體上上海的供應不多，所以在上海的銷售完全不是問題，並不是太擔心上海未來的樓市表現。

至於其他區域尤其是國外的市場，羅康瑞直指：“瑞安房地產只會集中做中國內地，或者將來有機會做香港房地產的業務。而且，我對現在世界的形勢有點擔憂，所以我們根本不會考慮去外地（國）投資。”

在羅康瑞看來，香港目前的樓價太高，一般人無法跟得上，但他也相信，香港會面臨一個調整和轉變，如在定位、功能方面，等到那個時候瑞房可能會考慮入市。

輕資產策略與投資平臺

除主戰場上海外，羅康瑞業績會當天更願意談的可能還是輕資產模式。

曾幾何時，瑞安房地產青睞於重資產模式，但因長期投入大量資金但回報不甚理想，近幾年瑞安房地產陸續出售位於上海、大連、重慶等地的資產，並自2015年正式改走輕資產路線，致力於降低負債。

觀點地產新媒體瞭解，得益於輕資產策略的轉向，瑞房的淨資產負債率連年下降，從2015年6月30日的87%高位，下降至2018年12月31日的40%。

而去年，瑞房也以45.89億元向大悅城間接持有50%股權的曉盛有限公司，出售彩橋控股全部股權的50%，即將與大悅城合作開發上海瑞虹新城部分項目。

羅康瑞透露，目前瑞房共有六個合作項目，總值接近550億人民幣，這些項目大多數是由瑞房做開發項目經理和資產管理。

此外，瑞房還於去年12月29日與宏利投資者及中國人壽信託有限公司訂立協議，共同建立核心+辦公樓投資平臺，目標是投資於中國上海及其他一線城市的辦公樓物業，預計資本承擔總額爲10億美元。

對此投資平臺的設立，孫希灝解釋稱這是輕資產策略的一部分，主要原因就在於目前國內尤其是一線城市的投資金額相當大，一個寫字樓或一個物業都要幾十億、一百億，單靠公司自己的投入、開支的話增長速度可能會比較慢。

值得一提的是，就在去年最後一天，瑞房一紙公告披露其以40.7億港元回購了新天地股份，這不由得讓市場猜想：談了六年的分拆中國新天地上市終於要實現了嗎？

業績會當天，羅康瑞對這一問題進行解疑，但明顯，這個夢可能還得擱置一會。

“過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的話，資產的價格折讓實在太大了，所以我們目前沒有這方面的計劃。”

以下爲瑞安房地產有限公司2018年度業績發佈會現場實錄：

現場提問：第一，現在不少觀點說上海的樓市在過冬，你們怎樣看之後上海樓市的走勢？會不會繼續像之前那樣重倉上海？第二，公司會不會看一下其他地方的資產，比如國外，如英國、澳洲那邊？

羅康瑞：我先回答你最後的問題，瑞安房地產只會集中做中國內地，或者將來有機會做香港房地產的業務。其實我對現在世界的形勢有點擔憂，所以我們根本不會考慮去外地投資。

關於上海的房地產是不是現在不是很景氣，我們暫時沒有這樣的感覺。公司推出來的盤全部都是光盤。有一個問題是政府要批預售證的價錢定得比較低，因爲政府不想看到樓價上升得太快，所以我們拿預售證的時候，可能我們的價格已經與市價有一個差距，所以大家都是搶購。

孫希灝：上海的樓市相對是平穩的，我們當然知道政府還有限價或者有很多其他措施，但我們覺得這些措施未必在短期內會釋放或者解除。

整體上因爲上海的供應不多，所以包括公司自己或者其他的一些同行推出的樓盤，其實相對在市場上的反映都很好，銷售完全不是問題，所以我們不是太擔心上海未來的樓市表現。

現場提問：第一，請問公司今年有沒有銷售目標？第二，去年公司在上海拿了136億的地塊，請問現在開發的進展情況如何？第三，今年年初也回購了新天地的股份，是不是有新的上市方面的計劃？

孫希灝：今年估計合約銷售金額大概是100億左右，會比去年稍微降低一點，主要是因爲時間的問題，因爲公司今年可能會推出的主要樓盤，比如在上海，基本上要到接近年底才能推出，所以主要是時差的問題。

羅寶瑜：太平橋123、124地塊大概會在年底開始建出來，所以陸續是在2022年和2023年完工，可能是先推出一部分的辦公樓，商業是晚一點纔出來。

羅康瑞：關於新天地上市的時間表，因爲過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是資產結構的折讓太大了，所以我們目前沒有這方面的計劃。

現場提問：第一，瑞安最近設立了一些基金幫忙一起做投資，爲什麼會有這樣的策略？第二，剛纔說到有一個商場是羅小姐負責的，是不是開始多點給她做這方面？

孫希灝：基金方面，這主要是公司走的輕資產策略的其中一部分。其實會考慮到幾個因素，第一，我們認爲未來要發展的話，如果單靠我們公司自己的投入、開支，相對速度會比較慢，因爲現在在國內，尤其是一線城市的投資金額都相當大，一個寫字樓或者買一個物業都要幾十億、一百億，所以其實我們覺得要增長的話，單依靠我們自己，可能速度會比較慢。

第二，相信公司會對一些第三方的合作伙伴提供一些服務，這方面包括比如物業管理、開發管理，或者當它完成了之後我們去出租或者進行其他的策略，很多投資者其實沒有辦法擁有這些資源去做。所以我們覺得公司結合過去的歷史和經驗，在這方面絕對可以有一個空間去發展，所以這也是其中一個考慮的因素。

羅康瑞：最後一個問題，讓別人代替我回答也不好。她在過去幾年的表現相當好，其實是董事會邀請她參加的，不是（因爲）我是大股東。但是我對她有意見，爲什麼只是做一個商場，專門爲女性而不爲男性（打造）。

現場提問：公司在2015年到2018年，在輕資產或者去槓桿的策略下，資產的負債率從87%到40%，但公司在2018年兩個大動作，投資136億上海拿地、40億港幣回購CXTD公司，是否意味着公司進入到一個加槓桿的通道？

孫希灝：從財務的角度來看，剛纔主席也說了，我們其實對整體宏觀的短期前景還是看得比較保守一點，我們不會大幅度去增加負債，短期內也沒有這樣的考慮。

上面兩個投資，其實我們覺得都是一些比較難得的機會，特別太平橋123、124這塊地可能是上海過去幾年推出最大的一塊商業地，也是在我們太平橋板塊裏面，所以我們肯定是希望拿到這個投資。

關於中國新天地的回購，也是我們整體策略之中的一部分，因爲主席也講過，我們長期可能會更偏向做商業房地產，所以如果能全資擁有管理平臺，對我們將來的發展靈活性大很多，這也是其中一個考慮。

我覺得這都是一些比較難得和特殊的投資原因，也不覺得短期內會對我們財務上有什麼太大的壓力，而且公司手頭的現金也是很理想的，所以做完了這幾個投資以後，其實對2019年負債不會有太大的影響。

羅康瑞：我們現在會不會加槓桿的問題，短期之內，因爲我們看見這個市場條件是非常不明朗，我們肯定不會，但是在市場有大變化之後，我們可能會加大力度去投資，這是目前我們定的位置。

現場提問：請問剛纔提到接下來有機會也想在香港投資，請問機會是指什麼？香港市場調整到什麼情況，還是對發展哪類的物業有興趣？

羅康瑞：這個暫時我無法回答你，但是我自己看到的，香港也會有一個調整和轉變。我一直都堅持現在樓價太高，一般人無法跟得上，但是現在有一些計劃或者香港的定位、功能有調整時，那個時候可能我們會考慮入市，目前沒有具體的計劃，但是我相信會有轉變的。